房地产税收筹划| 房产税税收筹划案例分析

以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%-30%后的余值的1.2%计征。

以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。

通常情况下，税收筹划主要思路是从价计征的要降低房产原值，从租计征的要尽量降低租金收入。根据测算比较两种方式税负的大小，利用税收优惠政策的同时根据实际情况选择税负低的计征方式，达到节税的目的。

企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。通常情况下，企业租赁除了房屋设施之外，还有办公家具、机器设备等附属设施等，但现行税法对这些设施并不征收房产税，若将这些设施与房屋一同缴纳房产税，就会增加企业的税负负担。

例：甲企业将其拥有的一写字楼对外出租，年租金200万元。

方案一：双方签订房屋租赁合同，此时甲应缴房产税=200万×12%=24万元缴纳增值税=200×9%=18万元不考虑附加税费情况下共计支出42万元。

方案二：年租金仍为200万元，但对写字楼内的办公家具、家电等附属用品进行合理分拆，签订两份租赁合同，一份为房屋租赁合同100万元，一份为附属设施租赁合同金额100万元。此时甲应缴纳房产税=100×12%=12万元应缴纳增值税=100×9%+100×13%=22万元，共计支出34万元。

方案二节省支出8万元。

租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例：甲企业将其名下一商铺出租给某培训机构，双方约定月租金20万元，但由于该培训机构需要重新装修，前3个月无法正常营业，现该培训机构要求给与3个月免租期。假设房产原值500万元，当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一：双方约定租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金20万元，前3个月免租金，租金共计20×9=180万元。2020年1-3月按照房产原值计税=500×（1-30%）×1.2%×3/12=1.05万元；4-12月按租金收入计税=180×12%=21.6万元。因此房产税共计1.05+21.6=22.65万元。

方案二：租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金15万元，全年租金和方案一全年租金180万相等，此时房产税全部采用从租计征=180×12%=21.6万元。

方案二节省支出1.05万元。

通过改变业务模式，降低税负，选择最优的计征方式，为企业节省支出。

例：甲企业有一闲置库房，房产原值500万元，乙企业由于仓储能力不足拟使用该仓库，当地房产原值的扣除比例为30%。

方案一：甲将该库房出租收取租赁费，年租金100万元

应纳房产税=100×12%=12万元，应纳增值税=100×9%=9万元，不考虑其他税费共计支出21万元。

方案二：配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元。

应纳房产税=500×(1-30%)×1.2%=4.2万元，应纳增值税=100×6%=6万元，不考虑其他税费共支出10.2万元。

方案二节省支出10.8万元。

相关政策规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。因此企业如存在上述情况要充分利用该政策。

房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村，如公司仓库等，这样就可以减少这笔费用。

根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，应增加固定资产的计税基础。

因此，我们在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，不须增加房产的计税基础，从而相应减少房产税税负。