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财政部2013年颁布的《企业产品成本核算制度（试行）》对公共配套设施费进行了定义：“公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿转赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。”能否被认定为公共配套设施，对增值税、企业所得税以及土地增值税税款的计算具有较大的影响。
公共配套设施的建造成本有明确的规定，根据国税发[2009]31号文第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理，其成本、费用可以扣除。
因为房地产企业项目内建造产权归属于全体业主的公共配套设施，应在“开发成本-公共配套设施”科目中核算，而且在销售时，这些产权归属于全体业主的可售销售面积之内，其销售价格也含在每一位买房业主的购买价格内，即由所有的业主分摊了这些公共配套设施销售价格。因此，在可售销售面积之内的产权归属于全体业主的公共配套设施要依法缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。
2. 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
分析此条规定，我们可以得出开发小区内建造的配套设施，一类是按照开发产品的成本项目“公共配套设施费”处理的；一类是单独核算成本的配套设施，要么作为自用固定资产要么作为开发产品。
例：某房地产企业取得一块200亩的净地，报建一住宅小区。考虑到提升小区品质，又从与小区相邻的工厂购得15亩土地建造会所，产权归企业所有。该会所无偿为小区业主使用。企业认为该会所是非营利公共配套设施，在计算可售商品房成本时，把该会所的土地成本以及建造成本500万元计入了开发产品的成本项目“公共配套设施费”，销售时随主营业务成本结转。是否正确呢？
答：不正确。该会所产权为企业所有，且根据国税发[2009]31号文第二十七条和三十条规定：会所不能作为过渡性成本对象归集成本费用，也就是说其成本不能进入可售商品房的成本，不能作为主营业务成本结转，企业当成本结转减少了企业应纳税所得额。该会所应作为独立成本核算对象进行成本归集核算，建造完成后作为自有固定资产，因此应补缴企业所得税。
根据国税发[2006]187号文第四条第(三)项规定：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。如果建成后未移交的公共配套设施，成本费用不予扣除。我们可以总结以下3个要点：
2.扣除项目应该严格按照规定，必须是实际发生的成本，取得合法凭据并且不是预提的成本；
3.发生的公共配套设施费是多个（或分期）项目共同发生的，要按占地面积法、建筑面积法、直接成本法等方法进行分摊。
当然可以扣除的公共配套设施成本，必须有政府文件、合同、其他说明文件等给予明确，否则不予以确认；如果是因政府、公共事业单位原因不能及时接收的，已经确定移交的，其成本费用可以扣除。值得注意的是，如果企业开发项目建设用地边界外发生的成本支出，其成本费用不是开发项目直接发生的，则不得扣除。
对于预先分摊公共设施的建造成本，国税发[2006] 187号中明确规定，房地产开发企业除了明确规定的可以扣除的预提费用外，其他预提费用均不能扣除。因此对于土地开发过程中涉及的预先分摊情况应该严格按照法律的规定，不能自行进行判断。
例：甲房地产企业开发A住宅小区项目分三期施工，一、二期是住宅，第三期是公共配套设施幼儿园，建设周期为3年。目前该项目一期已符合土地增值税清算条件。企业按要求对一期项目土地增值税自行清算，并形成自查报告上报主管税务机关。税务机关审核发现，三期幼儿园工程目前还未开工建设，但企业清算一期的土地增值税时按三期分摊扣除了幼儿园的预算成本。对此，请问房开企业的处理正确吗？
答：三期幼儿园工程作为住宅小区的公共配套设施，可以作为土增税的扣除项目，但其成本没有实际发生，企业按照其预算进行扣除实质上就是预提，根据国税发[2006]187号规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予以扣除；房地产开发企业的预提费用，除另有规定外不得抵扣。这种情况下，一期二期清算是自然是不能扣除该项成本的，不存在多个（或分期）项目分摊的问题。所以，房地产开发企业的处理不对。
通过案例，我们了解到公共配套设施在“时间”“空间”的提前安排是有讲究的。“时间”上尽量提前安排，以免像案例中公共配套设施在三期建设，可能面临无法扣除的尴尬局面；“空间”上安排在增值额大的分次（或分期）项目之中，这样才能节省税额。
综上所述，公共配套设施的处置是房地产企业土增清算的巨大风险点，无论是自持或者转移，都有可能面临清算中不予认可的情况；如何证明公共配套设施产权属于全体业主或无偿转赠，企业应早做准备，拿到相关证据，确保企业发展的经济利益；在最不济的情况下，企业也应将公共配套设施移交物业公司，而不是放在地产公司对外经营或者出租，房产企业直接出租或经营取得收益，证据确凿，土增清算时是无法扣除的。
浩信税务师事务所