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关于土增清算-配套设施的那些事儿
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关于土增清算-配套设施的那些事儿

关于土增清算-配套设施的那些事儿 浩信税务师事务所
2021-06-11
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导读：公司加盟 个人加盟 商业合伙人 悬赏征文 关于我们1、小学建立成本单独核算，其成本合同单独签订，发票抬头亦为
公司加盟 个人加盟 商业合伙人 悬赏征文 关于我们
1、小学建立成本单独核算，其成本合同单独签订，发票抬头亦为贵方，是否未来能够分摊到本项目开发成本，在企业所得税前扣除？是否可以作为地块项目土增税成本抵减？
答：小学建设成本应按“取得土地相关的成本”处理，在企业所得税和土地增值税前按规定扣除。
政策依据：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011 修订）》第六条：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；”《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》财
税〔2016〕140 号第七条规定：“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财
税〔2016〕36 号）第一条第（三）项第 10 点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土
地出让收益等。”
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31 号)，第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。”
政策解读：
贵方因取得土地而承受无偿代建幼儿园形成的支出，属于政府部门因土地出
让而取得的土地出让收益，是企业为取得土地使用权所支付的地价款，应在计算
土地增值税增值额的扣除项目时，按“取得土地使用权所支付的金额”项目进行
扣除。
同时，根据国税发〔2009〕31 号文的规定，贵方因取得土地而承受无偿代
建幼儿园形成的支出，属于“为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项
费用”，可以在企业所得税前扣除。
提示：
解决土地增值税问题和企业所得税问题引用了的解决增值税问题的文件。
贵方如将因取得土地而承受无偿代建幼儿园形成的支出做“取得土地使用权
所支付的金额”项目处理，应关注契税和土地使用税的涉税处理。
 
2、建设过程中，小学用地是否涉及缴纳土地使用税？
答：贵方不涉及土地使用税。小学用地系教育局划拨方式取得，系直接使用土地的单位，土地使用税纳税人为教育局。
政策依据：
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2019 修订）第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
 
3、取得建安发票需要备注项目名称，项目地址，如若用于土地增值税的抵
减，开发票的时候备注是什么，小学建设还是拟分摊的项目？
答：如贵方将因取得土地而承受无偿代建幼儿园形成的支出做“取得土地使
用权所支付的金额”项目处理。我们建议按照本项目名称备注而非小学建设，同 时我们提醒贵方另同教育局签订无偿代建框架协议应当明确与本项目的相关性。
政策依据：
国家税务总局以 2016 年第 70 号公告发布的《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》中规定：“五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题：营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 23 号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。”
 
4、幼儿园成本单独核算，建设的成本合同单独签订，发票抬头亦是贵方，1、
是否未来能够分摊到本项目开发成本，在企业所得税前扣除？是否可以作为地
块项目土增税成本抵减？发票备注开具幼儿园，还是该地块的项目名称？
答：项目内幼儿园在未来不同的资产处置方式下，涉及的企业所得和土地增
值税问题各不相同，具体详见下文表格示意，同时，根据对国家税务总局以 2016 年第 70 号公告的理解，发票备注应是地块的项目名称。
政策依据及解读：
一、自持幼儿园的企业所得税处理
1、《 国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>
的通知》（国税发 [2009]31 号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、
物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规
定进行处理：
........
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿
赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自
用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建 造开发产品进行处理。
二、有偿转让的公共配套设施企业所得税的处理
1、《 国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>
的通知》（国税发 [2009]31 号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、
物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规
定进行处理：
........（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿
赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自
用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
2、该《办法》第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医
疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，
完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该
项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
三、有偿转让的公共配套设施土地增值税的处理
《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省税务局公告 2018 年第 21 号）
第四十条规定：纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、
停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿
园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、
费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事
业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后
有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
解读：参考其他地区的相关文件规定，如若将来贵方对该幼儿园有偿转让，
在土地增值税上处理上应单独作为清算对象，确认应税收入和扣除项目。
四、无偿移交给政府的公共配套设施企业所得税的处理
1、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的
通知》（国税发[2009]31 号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业
管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进
行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事
业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定
进行处理。2、该《 办法》第二十七条规定，开发产品计税成本支出包括公共配套设
施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，
或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
3、该《 办法》 第三十条规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套
设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
4、该《 办法》 第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税
成本均应为实际发生的成本。
.............
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费
用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建
造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
解读：若将来该幼儿园无偿移交给政府，应作为过渡性成本对象，归集土地
成本及开发成本等，然后按照建筑面积法分配到可售开发产品的成本项目“公共
配套设施费”中。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提
建造费用。
五、无偿移交给政府的公共配套设施土地增值税的处理
1、《 安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省税务局公告 2018 年第 21
号）第四十条规定：纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、
会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、
幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其
成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会
公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除。
2、该《公告》第三十六条 扣除项目应同时符合下列要求：
.........
（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑
安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当
已经实际支付。解读：因此，若该幼儿园将无偿移交给政府，其成本、费用可以扣除；但与
企业所得税不同，其成本不能预提。如果该幼儿园有预提成本，需要在计算土地
增值税时予以剔除。
 
5、建设的幼儿园是否需缴纳土地使用税？
答：项目内幼儿园的使用人为贵方，应按规定缴纳土地使用税。政策依据详
见上文。
 
6、如果不单独签相关幼儿园的建设合同，是否可以将其视同其他开发产品总包签订，不体现出这一业态的好？比较利于土增税成本抵减？最佳处理方案，单立，还是揉进项目？
答：合同单独或合同签订需要考虑的要素较多，是否利于土增税成本抵减只是要素之一，如仅考虑是否利于土增税成本抵减，我们建议合并签订，其成本就能避开无偿移交模式下不能预提成本的规定，在计算预缴土地增值税时可增加当期扣除成本。


来源：浩信宋雨纯

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