房地产税收筹划 | 房企安置房&配建房视同销售，3大主要税种如何税务处理？

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第一部分

毋庸置疑，房地产开发企业建造的拆迁安置用房和“限地价、竞配套”方式拿地方式下建造的配建房，增值税、企业所得税、土地增值税三大主要税种，都应当按照相关政策规定做视同销售处理。

政策依据如下：

一

增值税

其一，财税【2016】36号附件1

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

二

企业所得税

国税发【2009】31号第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

三

土地增值税

国税发〔2006〕187号 第三条将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（注意：这里没有组成计税价格）

第二部分

但对安置房、配建房的视同销售问题，在实务中，还需要关注视同销售价格确认、纳税义务发生时间确定、非货币化安置与货币化安置对后续对应按税额影响、契税的计税基础确定等问题。

原因是不论是拆迁安置房屋金，还是配建房屋，都是开发企业在获取土地时所支付的对价，应当作为土地征用与拆迁补偿支出的一部分。

这样一来，土地成本涉及到的增值税一般计税方式下销售额的扣减、土地增值税扣除及加计扣除、企业所得税计税成本以及契税的计税基础等问题也随之而来。

相关政策如下：

一

增值税

国家税务总局公告2016年第18号 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

财税〔2016〕140号 第七条《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

二

企业所得税

国税发〔2009〕31号 第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

三

土地增值税

国税函〔2010〕220号 第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

四

契税

财税〔2004〕134号文第一条规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

……

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

第三部分

一

视同销售价格确认

（一）存在问题

虽然以上政策文件中，都明确有视同销售价格的确定原则和先后顺序穗，但是有的是以开发的商品房安置，有的是单独在规划内的安置地块专门建造的安置房安置，有的是在划拨地块专门建造的安置房安置。所以在实务中安置房屋的视同销售价格的确认还需要不同的安置方式来单独确定。

1.如果是以本企业开发的商品房安置

增值税：按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

企业所得税：本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

土地增值税：本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

三大税种的价格确定虽然略有不同，但是税企基本可以达成共识。

2.如果是以本企业规划内的安置地块专门建造的安置房安置

要取得其他纳税人或者当地同类开发产品的平均销售价格、市场公允价值、市场价格或评估价值，并非易事。在这种情形下，增值税、企业所得税都允许按照组成计税价格来确定视同销售价格，但是土地增值税则没有此规定。

所以此时征纳双方在视同销售价格确定上，争议较大。

并且，增值税上组成计税价格的成本利润率，按照国税发〔1993〕154号 第二条计税依据 （四）纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按规定需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%。

而按照国税发[2009]31号文的规定，企业所得税的成本利润率不得低于15%。土地增值税并没有组成价格这一说。

3.如果是以划拨的土地上建造的安置房安置，根据国家税务总局公告2014年第2号 的规定，需要按照中华人民共和国财政部国家税务总局第52号第二十条（三）按下列公式核定：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

营改增后，此条款精神通常应当随之平移，但是目前尚未看到明文规定。虽然有个别省份在营改增推行工作中，曾经以问答形式予以明确参照适用，但是实务中执行起来总归不够理直气壮。

（二）衍生问题

1.增值税一般计税方式下，以上视同销售销售额，可否作为向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用，允许纳税人在销售额里扣减？待政策予以明确。

2.企业所得税处理上同时作为视同销售收入和视同销售成本处理，在开发产品全部销售的情况下，不会对整体应纳税所得额产生影响。但是部分开发产品自用或出租的情况下，部分视同销售成本会沉淀到固定资产或投资性房地产上，形成时间性差异，视同销售收入成为现实的纳税义务，而视同销售成本成为递延所得税资产。

3.土地增值税处理上，更加具有悲喜交加的剧情效果。如果使用开发的商品房安置，并且安置房屋和商品房屋再同一清算项目内，视同销售收入价格确定越高，可以扣除并可以加扣的金额越高，对整体土地增值税的增值额和增值率都有摊薄效应，此为一喜。如果安置房屋属于单独地块规划建造，势必应当单独作为一个清算项目进行清算，视同销售收入高低与否，结果都会出现清算增值额为负的结果。收入越高，增值税和企业所得税缴纳越多，对于土地增值税来说，终究为纸上富贵，此为一悲。

二

纳税义务发生时间确定

首先，由于安置房屋一般是在商品房开发之前建造并安置，但是也不属于预收款方式销售，增值税、企业所得税和土地增值税应当不发生预缴税款的义务。

（一）增值税

财税[2016]36号文附件1第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

……

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天源。

（二）企业所得税

按照国税发[2009]31号文规定，应当在开发产品所有权或使用权转移时确认纳税义务发生。

（三）土地增值税

按照国税发〔2006〕187号文的规定，应当在发生所有权转移时确认纳税义务发生。

安置房、配建房的所有权转移，应当是在房屋交付给被安置对象时？还是在房屋在房管部门办理网签手续时？还是在被安置对象办理房屋权属登记时？实务中存在较大争议。阿莲认为，按照政策条文理解，三大税种，都应当统一为办理权属转移登记时，确认纳税义务实现。

但是，实务中，往往办理权属转移登记时间，会晚于开发商品增值税纳税义务发生时间（交房时间）；也晚于企业所得税开发产品计税对象的完工时间；也晚于土地增值税税项目清算时间。所以实务中政策执行起来好似空中楼阁，不好准确把握。

三

非货币化安置与货币化安置对应纳税额的影响

（一）增值税

按照财税〔2016〕140号第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

货币化安置在增值税处理上显得非常清爽。但是非货币化的实物安置，可否作为土地成本，在计算销售额时差额扣除，急需政策供给。

不仅如此，如果允许实物安置支出扣减销售额，究竟是按照实际发生的建造支出扣除，还是按照视同销售收入额扣除，也对增值税产生较大影响。对于纳税人来说，最好的结果，是企业所得税上的处理原则，一边做视同销售收入处理，同金额的确认土地成本的扣减，这样才是税收中性原则的体现。

（二）企业所得税

如前所述，货币化安置在企业所得税处理上也比较清爽。实物安置时，虽然有收入、成本对企业所得税影响的时间性差异存在，但是终究是影响结果不大。

（三）土地增值税

货币化安置和自建房屋实物安置，对土地增值税的影响出现不同的结果。

例如：安置房建造成本为5000万，视同销售收入8000万。按照国税函〔2010〕220号文规定，8000万元计入拆迁补偿费。注意，此时已经有5000万元的建造成本支出，已经计入了开发成本中。

实物安置的结果是：收入为8000万元，扣除项目金额为5000+8000=13000万元，按照加计扣除30%计算，扣除项目总金额为16900万元，增值额为8000-16900=-8900万元

如果是货币化安置或者购入房屋安置，支出8000万元。收入为0，扣除项目总金额为8000×（1+30%）=10400万元，增值额为-10400元。

结果之一，由于视同销售收入大于建造成本，纸上富贵现实的影响了土地增值税的增值额计算。

结果之二，如果是货币安置，货币支出可以完全的参与到项目清算的扣除金额中，实现完全的扣除权益，直接拉低增值额，实现土地增值税的税负降低。但是如果是实物安置，以本开发项目商品房安置，负增值也可以起到拉低本项目增值额的效果；但是如果是在单独地块上建造的安置房，则会出现负增值完全浪费，加上增值税和企业所得税的现实纳税义务，结果比较悲催。

四

契税计税基础确定

按照道理来说，拆迁安置的责任和义务承担主体，应当是承担土地收储任务的政府。但是在“旧城改造”等一二级联动开发项目中，房地产企业先行介入一级土地开发的拆迁安置过程中，待土地达到出让条件后，再通过“招拍挂”的形式拿地开发。也有一部分是“毛地（生地）”净挂的情况下拿到土地。待土地出让以后，政府将土地出让收入中的一部分，以各项返还的名义，将拆迁安置支出，再返还给开发商。

但是按照《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号文件）第一条规定：“……任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。国有土地出让过程中，土地出让金的缴纳是受让人的义务，任何地区、部门和单位不得以任何方式予以减免或者返还。和《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）根据《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

假如房地产开发企业安置房屋发生成本为5000万元，在土地出让环节，如果该地块净地出让价格为20000万元，后期政府又以招商引资的名义返还安置支出3500万元（其中有30%部分需要上解）。那么，契税的计税基础，应当是多少？

是20000万元？是25000（5000+20000）万元？还是21500万元（5000+20000-3500）万元？

最为恰当的答案应当是20000万元。但是由于在开发企业的账面上，还记载有拆迁安置支出5000万元，所以，按照财税〔2004〕134号文的字面理解，主管税务机关也会将此支出作为契税的计税基础。实际上这部分支出是被重复计算了的。

更有甚者，由于安置房屋在增值税、企业所得税、土地增值税上都有视同销售的规定，按照视同销售收入金额作为契税的计税基础，在实务中，也不是一件令人匪夷所思的事情。

总之，在安置房、配建房的涉税处理上，急需理出一个规矩来，以减少征纳双方的无谓口舌之争。

来源：土地增值税金穗源

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