房地产企业小规模纳税人销售自行开发的房地产项目适用的征收率为5%，其采取预收款方式销售房地产项目，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税，如月销售额未超过15万元的，当期无需预缴税款。
一、税款预缴
（一）房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（二）应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
（三）小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。
二、税收优惠
按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过15万元的，当期无需预缴税款。
三、纳税申报
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
四、政策依据
1.《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
2.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
3.《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）
4.《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
5.《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）
五、总结
一、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目适用的征收率为5%，而不是3%。
二、小规模纳税人釆用简易计税方法应纳税额的计算方法与一般纳税人完全相同，收到预收款时，预缴税款的计算方法也完全相同。按照全部价款和价外费用为计税依据，依照5%的征收率计算应纳税额，收到预收款时，依照3%的预征率计算预缴税额。
三、小规模纳税人月销售额未超过15万元的，当期无需预缴税款。
六、案例解析
某房地产公司（小规模纳税人）2020年4月开工建设某小区，从政府受让该宗土地直接支付土地价款为1000万元。2020年8月开发支出超过25%，企业办理了《商品房预售许可证》，并开盘预售商品房。2020年8月预售住房20套，总建筑面积为2400平方米，共取得含税预收款400万元。
该公司缴纳增值税金额计算方法如下：
该地产公司收到预收款应预缴税款=预收款÷（1+征收率）×3%=400÷（1+5%）×3%=11.43（万元）
该房地产公司2020年8月收到预收款应预缴增值税额为11.43万元。
来源：土地增值税金穗源
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