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房产企业有关预收房款涉税处理

房产企业有关预收房款涉税处理 浩信税务师事务所
2021-06-25
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导读：公司加盟 个人加盟 商业合伙人 悬赏征文 关于我们对于房地产企业一般都采取预收款方式销售自行开放的房地产项目

公司加盟 个人加盟 商业合伙人 悬赏征文 关于我们
对于房地产企业一般都采取预收款方式销售自行开放的房地产项目，在这个环节，产品还在开发建设中，房产企业有关预收款项的处理会存在争议，相关税收政策会有别于其他行业规定，容易发生税收风险。
一、预收房款是否确认企业所得税收入
《关于营改增后契税、房产税土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）明确，营改增后契税、房产税、土地增值税和个人所得税计税依据均不含增值税，但并没有说明企业所得税收入是否含增值税；而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。由于增值税是价外税，企业所得税的收入应不含增值税，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品取得款项虽然会计处理上计入预收账款，但在企业所得税上属于收入的概念，应该要换算为不含增值税的收入缴纳企业所得税。
综上，房地产开企业预收房款缴纳企业所得税时应将预收款换算为不含增值税的收入；此外，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，其中销售未完工开发产品取得的收入口径按以下公式计算：企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1+税率或征收率），并以此作为计算预计毛利额的依据；“税率或征收率”应根据当地税务局有关文件进行处理。
二、预收房款怎样消除预缴企业所得税的差异
按照《企业会计准则第14号——收入》（财会[2017]22号）中对销售商品取得收入的确认条件，规定房地产企业预售项目取得的收入必须符合收入确认原则。虽然房地产企业在买方手中取得了一定的项目收入金额，但是并没有将实物移交给买方，因此形成的只是房地产企业的预收款项，是一种负债，因此不能作为当期收入进行确认。只有在项目建设完工后，将房产移交给买方手中，才能够确认收入。
1. 当房地产企业在收到买方预付款时，可以通过“预收账款”的方式进行核算，会计分录为
借：银行存款
贷：预收账款
2. 当项目建设完工后，将项目移交给买方，会计分录为
借：预收账款
营业税金及附加（计缴税金时）
贷：主营业务收入
应交税费
2. 当实际缴纳税金时，会计分录为，
借：应交税费
贷：银行存款
因为房地产开发企业取得的预售房收入，需要按预计计税毛利率计算出预计毛利额从而预缴企业所得税；实践中由于房地产开发企业取得预售房收入前一般会出现亏损，这就导致会计上的应缴企业所得税数额与实际缴纳企业所得税数额不一致。为了解决预售房收入预缴企业所得税的税会差异，需要改变通常的会计处理方法。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移以及成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。
另外，预收房款可以作为业务招待费、广告宣传费扣除基数，业务招待费、广告宣传费是以当期销售（营业）收入为税前扣除的基数，但对房地产企业预收房款，虽然在会计上并不确认销售收入，但对房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，在企业所得税上应确认为销售收入的实现。因此，房地产开发企业通过预售房产取得的符合上述条件的收入，应确认为企业销售收入的实现，同时可以作为业务招待费、广告费和业务宣传费税前扣除的计算基数，按照企业所得税法现行规定扣除。注意的是在以后年度确认收入后，应当冲减销售未完工产品转完工产品确认的销售收入作为基数。
三、预收房款时存在的风险
订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、增值税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产增值税和企业所得税 。订金暂时可以记在“其他应付款”。但是，签订合同之后，订金、诚意金（保证金、VIP卡）应从其他应付款转到预收账款，缴企业所得税和增值税、土地增值税。值得注意的是，签订合同后诚意金如还在“其他应付款”下是错误的，税务机关会重点检查。《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）的通知》第七条规定：房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
1.收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
2.收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
综上所述，预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项，要用以后的商品或劳务偿付。但房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式从事其项目的开发与经营。房产企业应根据当地相关文件规定对预收款项进行处理；切记订金、诚意金与预收账款不是挂同一科目记账，如果前期收入的没有走“其他应付款”科目，则会带来了一些涉税方面的问题。


来源：浩信杨星宇

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