记得几年前，当房地产市场如火如荼之时，我也跟风入手了几套房子，期待着它们能为我带来滚滚财源。然而，现实总是比理想骨感得多。
我手上有5套位于二三线城市的房子，但说实话这几年真的是让我头疼。
先不说收益率了，最怕的就是房子空置在那里，租金收不到，升值也看不到希望。就算能租出去，房租也高不到哪里去。
而且当时刚买后的第二年就遇到了口罩期，那二三年期间，为了能找到租客，我还不得不降价出租，那段时间真的是太难熬了。
当然啊！虽然手上的这几套房子中，有所在的小城市房价上涨，但涨的幅度不大，房子的价值也不高，算下来回报率还是很低。
其实我也想过把它们卖掉，然后去买个北京上海一线城市的房子，但仔细一琢磨，这也不是一个上策。
毕竟去年 2024 全年，中国房地产市场整体呈现下行趋势。
全国房价中位数降至 125 万元，相较于 2020 年的 133 万元下降了 6%。从城市上看呢，2024 年仅有上海和西安的新房房价指数相比 2023 年有所上涨，其余 68 个城市的房价指数均出现下跌。
二手房市场的情况更是严峻，全国范围内没有城市的二手房房价上涨，就连跌幅最小的太原市全年二手房房价指数也下跌了 4.2%。
像我现在手里的 5 套房子，有涨有跌，但涨的那些房子房价本来就不高，涨额也只有几百块，和北上广深的房价涨幅比起来，真的是九牛一毛。而且出租情况也不好，很难维持预期的回报。
这两年我也意识到，不能再这样守着这些 “吃灰” 的房子了，得重新规整下我的房产投资方向了。于是和朋友讨论后 我开始把目光投向海外!
在投资收益方面，我更青睐于高潜力且具有人口红利优势的东南亚国家，比如泰国。就拿我国内的重庆房子和曼谷的公寓对比吧：
根据泰国权威的房屋租赁平台 DD property 统计，曼谷素坤逸商圈的 30m² 左右的一居室的参考收益率约 7.6%~9.8%，这个收益率还是相当可观的。
再看看国内重庆龙湖光年 TOD 商圈的 30m² 左右的一室一厅的参考收益率，仅为 2.3%~2.8%，对比之下，差距一目了然。
但我个人目前在观望曼谷核心的四区（siama（暹罗） Silom&Sathorn（是隆沙吞） sukhumvit，rama9）整个大的片区。
这个片区因为靠近大皇宫 也是曼谷当地最贵的一个片区。基本上在这个片区里面的话，均价是在15万泰铢（3万 RMB）以上。
当然越靠近核心区的话呢，价格也会比较高一些。那更靠近沙吞以及这个大皇宫的景点的呢。可以达到20到25万泰铢（4-5万 RMB）之间。
那在这个片区的话呢，朋友建议我去选择一些高端公寓去进行投资，或者自住。
因为自住的话可以享受到整个曼谷最繁华的都市生活。同时的话呢也有便利的交通。
选择投资的话呢，因为靠近大皇宫，所以整体土地的这个保值性比较高。
而且毕竟是曼谷最核心的区域。所以说房租定价的话 也会更高一些。
比如这套位于Charoenkrung路的【Altitude Symphony】5星级高端公寓，真的可以在家中坐享湄南河繁华美景
除了泰国，我也在考虑日本的房产。
一方面，想购置一些适合移居养老、家族传承的海外资产，毕竟手拿着 5 套 “吃灰” 的摆设，还不如买点 “能住” 的来得实在。
另一方面，日本的用地权利为永久产权，想想如果买下一栋楼，不仅地面上的带租店铺永久属于我，连土地也是永久属于我，可以世代传承，这真的是很吸引我。
不仅如此，在法律允许的范围内，还可以推倒重建。更能以公司的名义办理民宿牌照进行经营，申请日本的经营管理签，享受日本的福利待遇，这让我更加心动了。
像我最近看中了天王寺商圈的一套爆火在运营的鳗鱼店，是一座铁骨造的四层建筑，土地面积 41.68 平方米，建筑面积 115.7 平方米。
距离 40m 就是千日前线 & 谷町线【谷町九丁目】站，门口就是高效交通圈。2 公里内更有 6 大商圈，位处心斋桥、道顿堀、难波、天王寺、阿倍野、鹤桥、黑门市场中心位置：日人流量超 30 万，年收益超 660 万日元，净收 4.57%。
这个项目真的是让我眼前一亮，无论是从地理位置、人流量还是收益来看，都具有很大的投资价值。
想象一下，每天坐在自己的楼里，看着熙熙攘攘的人群，数着源源不断的钞票，那种感觉简直无法用言语来形容。
当然，投资总是伴随着风险。在决定购买之前，我也做了大量的调查和准备工作：咨询了专业的房产中介、律师和税务专家，了解了日本的购房流程、税费政策以及相关法律法规。
同时我也在春节时实地考察了这套房产的周边环境、交通状况以及潜在的市场需求。
现在，我已经开始了我的海外置业之旅。也期待着在未来的日子里，能够成为真正的泰国和日本房东，享受着两地带来的租金收入和福利待遇。
同时，我也希望能够将这份经验和心得分享给更多像我一样在房产投资道路上迷茫的朋友们。
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