新产业新赛道

2025-06-25

来源：大河财立方消息、北京日报客户端、新浪财经、中华建筑报等

6月16日晚间，中交地产股份有限公司（证券简称：*ST中地）公告，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司，交易价格为1元。此次交易构成重大资产重组及关联交易。

公告称，目前上市公司的负债总额及资产负债率较高，面临较大的偿债压力。置出房地产开发业务相关资产及负债有利于降低上市公司资产负债率，优化资产结构，降低上市公司偿债压力，从而增强上市公司盈利能力及持续经营能力。

剥离房地产开发业务的背后是中交地产的持续亏损。1月21日，中交地产发布公告，预计2024年归属于上市公司股东的净利润-53亿元，上年同期为-16.77亿元；扣除非经常性损益后的净利润-54亿元，上年同期为17.19亿元。

记者注意到，中交地产的归母净利润已经从2018年高峰时期的8.1亿元连续下降6年，最近两年更是连续亏损，亏损额近70亿元。截至2024年末，该公司总资产为1076.98亿元，较上年末降低12.63%，归母净资产为-35.79亿元。

中交地产是央企中国交通建设集团有限公司（中交建）旗下地产公司。据悉，中交地产已于2024年12月完成收购中交物业服务集团有限公司（中交服务）100%股权。在此次公告中，中交地产也表示，“未来上市公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营等稳定性强，有利于上市公司增强盈利能力的轻资产业务，实现战略转型及高质量发展。”

就在*ST中地宣布将以1元价格把旗下房地产业务相关资产及负债转让至控股公司之后，据新浪财经等媒体报道，其原董事长李永前疑似失联，与之同时失联的，还有实控人中交集团前董事长刘起涛。

公开资料显示，出生于1974年的李永前，拥有26年的从业经历，手握郑州大学建筑学士、北理工工商硕士、中央民族大学法学博士学位，还是高级工程师。在2014年加入中交集团之前，还曾先后在中国中建地产、中国水电建设房产公司、中国电建房产事业部等央国企地产公司的管理岗任职。

李永前自毕业入职海开控股（原海开房地产）开始，始终在国企房开平台任职。1998年8月参加工作起，先后担任北京海开房地产总经理助理、中建地产公司协调管理部总经理、中国水电地产公司副总经理、中国电力建设集团房地产事业部副总经理职务。

2014年1月起任中国交通建设集团房地产事业部副总经理；

2015年中交收购绿城后，出任绿城房地产集团执行总经理；

2016年起任绿城中国执行董事、执行总裁；

2019年7月，调任中交房地产集团董事、党委委员，兼任中交地产股份有限公司临时党委书记，后出任总裁一职；

2020年12月起，任中国交通建设集团房地产事业部执行总经理；中交房董事、临时党委书记；中交地产董事长、党委书记、总裁。

2023年6月至今，任中交集团房地产事业部执行总经理，地产集团董事长（法定代表人）、党委副书记，中交地产董事长（法定代表人）、党委书记。

从李永前掌舵这几年时间来看，中交地产行业排名从五年前的TOP50之外，跃升至2024上半年的23位。业绩方面，2024上半年，中交地产实现营业收入89.8亿元，同比增加2.48%，在动荡的楼市周期中保持业绩稳定。

战略布局上，截至2023年底，中交地产已进入19个省份，可售资源储备806万平方米，货值1498亿元。中交地产90%的土储集中在二线城市，尤其是苏州、南京、天津、武汉、郑州等地，截至2023年末，117个项目中，一线城市仅布局北京，而这些项目中，还有90个为合作项目。

2024 年，中交地产经历了大规模的人事及架构调整。年初，公司进行架构调整，管控层级从 “总部 - 区域 - 城市” 三级变为 “总部 - 城市” 两级，16 个城市公司整合重组为 9 个。在这一过程中，不少在 “李永前时代” 入职、负责一线业务拓展的职业经理人离职。9 月，李永前辞职，其在中交地产和中交房地产集团的职务由郭主龙接任，彼时李永前在中交地产董事会的任期还剩 5 个月。11 月，中交地产管理层再次震荡，总裁、执行总裁调整，两名副总裁、三名董事、两名监事辞职，一批新人上位，同时总部管理职能部门也进行了大幅调整。中交地产在公告中表示，这一系列调整旨在 “提升管理效率，进一步推动公司有质量的快速发展”。

根据公告，上市公司持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务为-29.76亿元。通过本次重组，上市公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。

资料显示，中交地产因为 2024 年末经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值。根据《深圳证券交易所股票上市规则》（2024 年修订）第 9.3.1 条第一款的规定，上市公司出现 “（二）近一个会计年度经审计的期末净资产为负值” 的情形，其股票交易将被实施退市风险警示。中交地产也因此正式 “披星戴帽”，公司股票简称变为 “*ST 中地” 。

事实上，早在 2025 年 1 月 21 日晚间，中交地产便连发三则公告，涉及 2024 年度业绩预告、股票可能被实行退市风险警示、筹划重大资产出售暨关联交易等内容。彼时公告显示，公司预计 2024 年度期末归母净资产为负。若 2024 年度经审计的归属于母公司净资产为负值，根据相关规定，深圳证券交易所将对公司股票实施退市风险警示。

从 2024 年年报数据来看，中交地产 2024 年实现营收 183.02 亿元，同比下滑 44.59%；归属上市公司股东净亏损 51.79 亿元，同比下滑 221.44%；期末经营活动产生的净现金流为 31.75 亿元，同比降幅也超过 55%。截至 2024 年末，中交地产总资产为 1076.98 亿元，较上年末下滑 12.63%；归属于上市公司股东的净资产为 - 35.79 亿元，同比降幅则逼近三倍。

中交地产将业绩亏损原因归结为多个方面。其一，房地产开发业务交付排期不同，2024 年达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降 46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈背景下，调整销售策略加速库存去化和资金回笼，致使报告期内交付项目毛利率同比下降。其二，随着竣备的房地产项目增加，费用化利息增加，2024 年财务费用 10.32 亿元，同比增长 47.86%，其中利息费用 12.69 亿元，同比增长 20.97% 。其三，部分房地产项目存在减值迹象，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，进而使未弥补亏损金额进一步扩大。