新商业新赛道

2022-08-18

E君说

近日，北京大学国家发展研究院“2022下半年经济展望与房地产转型”论坛举行，姚洋教授发表演讲，本文为演讲精要，推荐阅读。

北大国发院院长、中国经济研究中心主任

来源：北大国发院

导致上半年增速下降的一大原因，是房地产的断崖式下降。我们对其影响估计不足。房地产对中国经济的贡献有多大？有人计算是17%，我们100多万亿GDP里有17万亿左右源于房地产的直接或间接贡献。

房地产是个长链条产业，不仅仅是把房子盖起来，盖起房子之后要装修，装修要有装修材料，之后还要买家具，买电器等等。房地产能把整个消费带动起来。

今年上半年，排名前100的房地产企业，其地产销售下降51%，有史以来没有发生过这种“腰斩”。当然，销售额下降51%并不意味着房地产的增加值下降51%，不能完全对应。

但无论如何，由于房地产占GDP的比重实在太大，所以其它行业必须要超额增长才能弥补房地产挖的这个“坑”，难度非常大。今年6月份，房地产数据有所好转，但能否持续则有待观察。

为什么房地产有如此巨大的下滑？有人说由于我国人口结构变化，房地产进入了调整期，这可能是长期因素，然而长期因素很难导致短期的急剧下降。有人把短期急降的原因归于房地产负债太高，但即使负债高，如果没有外力推动，也不会“雪崩”。

我个人认为，房地产下行的主要原因就是“三条红线”政策。

中央三令五申要让房地产健康发展，要求各地因城施策。去年中央经济工作会议就已经提出，今年两会又再次强调，地方也开始行动，力度仅次于2016年那一轮。但2016年地方政府一行动，房地产业很快上涨，今年却不行。

有人归因于百姓手里没钱了，这也不完全对。2020年疫情那么严重，房地产上涨20%多，所以跟疫情和老百姓的收入关系不大，跟银行和老百姓的信心关系更大。

今年上半年，房地产信贷下降53%，是断崖式下降。因为房地产企业在新政后断流，房子烂尾，老百姓是理性的，看到房地产企业流动性不行，买房有风险，就不会出手，更何况买房是一笔巨大的投资。

银行也一样，看到房地产企业资金出问题，贷款就容易成为坏账，惜贷也是理性的选择。

我们应正确认识房地产信贷。宏观经济学里有“金融加速器理论”，房地产就有金融加速的作用。房地产制造资产，有资产就可以抵押借钱。反之，一旦房地产信贷收缩，整个社会的信贷也会跟着收缩。因此，如果打击这个起“金融加速器”作用的行业，经济就会收缩。

中国老百姓的房子够住了吗？我觉得还远远不够。跟发达国家相比，我们还少得多。有人说，那么多房企因为高负债即将破产倒闭，带给中国系统性风险。

但问题在于，高负债率是房地产的行业特性，不能拿制造业等其他行业简单参照。现在一下子给房企断供，使它们无处借钱，流动性只会更差，倒闭得更快，引发系统性风险的可能性更大。

我们都在不断看到房企失败的案例，其中也不乏大型房企。但它们失败的原因主要是热衷于多元化，把建房子的资金拿去做其他用途，比如造车、VC等，投向了他们原来不擅长的领域，导致亏损。

专注房地产的企业并未出现大问题。不能看到个别房企出问题而否定整个房地产市场，全部整顿，这是不对的。

因此我认为，中国经济下半年要想有像样的复苏，离不开对房地产业“三条红线”的调整。

如果我们既能对防疫政策调适，又能对房地产“三条红线”做出好的整改，达到中国经济6%的潜在增速，甚至实现7.8%，从而使全年经济实现5.5%的目标依然可期。

否则，全年经济增长目标的实现难度非常大，而且不排除因为经济严重不景气而引发其他问题。

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