商票逾期

绿城颐合由绿城房地产集团通过杭州绿城致臻投资有限公司间接持股51%。虽然绿城房地产持股51%，但有可能100%由绿城系持股，“财经九号院”查询绿城中国2021年年报中的“附属公司”名单，也即并表的子公司，并未找到绿城颐合。

也就是说，这可能是一家出表的项目公司。

上海票交所数据显示，绿城颐合地产有限公司在今年5月份还有40万元的商票逾期记录，累计逾期发生额共达1359万元。

最近两年，绿城中国表现得非常激进。中指研究院数据显示，今年前五月，绿城中国全国拿地金额位居第三。今年前5月，绿城中国自投项目的销售额达到了588亿元，已跻身行业第10，如果加上代建项目销售，总销售额达到788亿元，能达到行业第7。

绿城中国过去两年的销售增速达到了59%、24%，远远超过了行业平均增速。

而其2022年的销售目标是3300亿元，较2021年的完成额要增长24%，是目前低迷环境下，业内少有的明确提出销售目标，且目标保持较高增长的房企。

激进扩张

绿城的高负债模式始于宋卫平时代。早在2009年，绿城中国销售额便达到513亿元，而创始人宋卫平一直采取高负债策略，把绿城陷于流动性紧张的困境中。这也导致了绿城中国在2011年爆发现金流危机。

2014年，绿城中国与中交集团签订战略合作协议，后者成为绿城第一大股东。自此，绿城中国由原来的民企变身成央企实际控制下的混合所有制企业。截至2022年1月，绿城中国12个董事会席位中，去掉独立董事，近半数董事为中交系背景。

2018年，张亚东空降绿城中国，担任行政总裁。随后，绿城中国重启高周转扩张模式。

自2018年掌舵绿城以来，张亚东提出了“三年业绩计划”，即2019年到2021年，销售额目标分别为2000亿元、2500亿元、3000亿元。

同时，张亚东设定了“战略2025”目标，即到2025年，绿城的房产开发业务合同额要达到4500亿元，房产代建业务合同额要达到1500亿元，新兴业务合同额要达到400亿元。

即便是在房地产市场步入低谷的2021年，绿城仍未放弃这一看似“激进”的目标。

为成功完成这一目标，整个2021年，绿城中国耗资近千亿元权益拿地。

截至2021年期末共有土地储备项目256个，总建筑面积约5881万平方米。

表外暗藏债务风险

绿城中国的债务指标都很稳健，但真正的风险恰恰藏在这些项目公司的出表中。

据绿城集团2021年度第二期中票募集说明书披露的信息显示，截至2021年6月末，有5笔信托和资管融资，尚在存续期间，累计融资金额40.03亿元。

其中，舟山市普陀绿城实业通过中建投信托融资6.2亿元，至2037年到期；宁波泰谷房地产通过平安资管融资8.01亿元，今年8月份到期；

大连金石葡萄酒庄通过中意资管融资6亿元，2024年到期；诸暨市越都置业通过上海国际信托融资15亿元，2023年12月底到期；

上述四家公司，舟山市普陀绿城实业、宁波泰谷均为绿城100%持股子公司，大连金石和诸暨市越都由绿城分别持股60%、90%。

但这四家由绿城绝对控股的项目公司并未在绿城中国年报的附属公司名单中，那么其相应的累计34.2亿元的债务也就被出表处理了。

此外，绿城房地产集团的其他公开资料显示，诸暨市越都置业在2021年4月还通过上海信托融资了10亿元，将于2024年到期。

去年4月份，绿城持股77%的南京绿城置业有限公司，通过中诚信信托发行了“君诚01号项目集合资金信托计划”，融资20亿元。南京绿城置业同样不在绿城中国的附属公司名单。

仅仅上述5家“出表”、但绿城持股占据控股地位的项目公司，未纳入并表的债务余额就高达64亿元。

其余未完全并表的大额融资，还有如绿城持股51%的宁波杭州湾新区海文教育发展有限公司，2021年通过平安信托发行了“福宁571号集合资金信托计划”，融资15亿元。但在绿城中国2021年的年报中，仅将海文教育列为合联营企业。

而据绿城房地产集团《2022 年度第四期中期票据（并购）募集说明书》披露的信息显示，上述出表的项目公司，如大连金石今年3月份又融资了8亿元。

民营房企这两年陆续出现的债务暴雷，很大程度上都是表外负债长期藏雷惹的祸。

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