土地增值税清算后尾房销售的两种土地增值税计算方法的涉税分析- 大数跨境

浩智税务师事务所有限公司

2024-10-03

导读：对于如何计算缴纳土地增值税，有两种不同的计算方法，且这两种方法计算出来的税款悬殊较大，税企之间存在争议。

案例介绍

某房地产开发企业营改增后开发了某花园小区项目。该小区可售建筑面积为10000 平方米，扣除项目中总建筑成本费用为1200万元。2013年12月，该小区房屋销售比例达到 90%，该房地产开发企业共取得房屋销售收入1350万元，涉及的税金及附加为 74.25 万元。税务机关要求该房地产开发企业进行土地增值税清算。在清算时，该房地产开发企业确定了该项目的单位建筑成本费用为1200元/平方米，应缴纳土地增值税 217.11 万元，2019年该项目又销售了门面房 500 平方米，取得销售收入500万元，涉及的税金及附加为27.5万元。税务机关要求该房地产开发企业再次清算土地增值税。此时，对于如何计算缴纳土地增值税，有两种不同的计算方法，且这两种方法计算出来的税款悬殊较大，税企之间存在争议。

销售尾房取得收入的增值税计税方法评析

现将两种土地增值税计算方法具体阐述如下

1.土地增值税计算方法一

确定500 万元是尾房销售所取得的全部收入，按照税法规定允许从尾房销售收入总额中减去扣除项目金额，确定土地增值额和增值率，以此来计算尾房销售应缴纳的土地增值税。

2019年，尾房销售收入 500 万元减去允许扣除的开发成本及费用60万元(1200×500÷10000)，再减去税金及附加27.5万元，增值额为 412.5万元(500-60-27.5)。根据增值额与扣除项目的比值为增值率的公式，求得增值率为471.43%[412.5 ÷(60+27.5)]。

根据超过扣除项目金额 200%的部分适用税率为60%，按速算扣除系数 35%计算的规定，该房地产开发企业应缴纳土地增值税为216.88 万元[412.5X60%-(60+27.5)x35%]。

选择土地增值税计算方法一的计算理由是:项目在进行首次土地增值税清算之后，再销售是一个独立的销售行为，是建立在首次清算时确认过单位建筑成本费用的基础之上。因此，土地的增值额、增值率很容易计算出来，适用税率也容易确定，套用公式计算就可得知，且计算过程非常简便，便于税务人员的税收征收管理。

2.土地增值税计算方法二

首先,确定尾房销售收入的增值额。2019 年,尾房销售收入500 万元减去允许扣除的开发成本及费用

60万元(1200×500÷10000),再减去税金及附加27.5万元,增值额为412.5 万元(500-60-27.5)。

其次,确定尾房销售的增值率。确定增值率的计算过程为:

售房的全部收入=首次清算收入 +再销售收入=1350+500=1850(万元)

开发成本及费用扣除金额 =首次清算扣除金额 +再销售扣除金额=(74.25+1200×10000÷10000×90%)+(60+27.5)=1241.75(万元)。

增值额=1850-1241.75=608.25

(万元)

增值率为 48.98%(608.251 ÷241.75)。由于增值率是48.98%,未超过 50%,对应的适用税率为 30%,速算扣除系数为0。

最后，计算尾房销售应缴纳的土地增值税。

该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为123.75万元(412.5×30%)。

用土地增值税计算方法二计算土地增值税的理由如下：

一是在国家税收政策没有改变的情况下，同一个房地产开发项目的应缴纳土地增值税是一个确定值。不可能随着销售的时点不同而改变。不管过程如何变化，但最终土地增值税适用税率肯定是一个定值。

二是从实际情况看，土地增值税首次清算后如有存量房未销售，在清算后房地产开发企业再次销售存量房是一个很正常的情况。更重要的是，一个开发项目销售完毕后，清算的土地增值额、增值率和应纳土地增值税应是唯一的，不应该有两个以上的结果。

三是根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定，在土地增值税清算时未转让的房地产清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。这里规定了扣除项目的计算，但对增值率的确定和税率的适用没有明确规定，这就意味着房产地企业和税务机关都可以自由选择增值率和税率的确定方法。

来源：《土地增值税风险防控与税企争议化解之道》（作者：肖太寿、钟天宁）节选

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