建筑企业、房地产企业成本列支的税务稽查重点（1）- 大数跨境

浩智税务师事务所有限公司

2020-10-27

企业成本列支涉及企业所得税税前扣除、增值税进项税额的抵扣和房地产企业土地增值税税前扣除和出口企业的出口退税等涉税问题的处理。在“以票控税”的税收征管体制下，为了管控企业成本列支的真实性和规范性，成本列支支出一直是税务机关的稽查重点。综观房地产和建筑企业成本列支的稽查实践，税务机关经常关注的成本列支稽查重点如下：一是建筑企业工程项目成本中的人、材、机成本的合理比例。二是劳务公司开具发票是否存在虚开。三是税前扣除凭证是否符合“ 真实性、合法性和关联性”。四是建筑企业扣除分包额差额征收增值税后，是否调减工程施工成本。房地产企业扣除土地成本、拆迁补偿费用及政府规费差额征收增值税是否调减主营业务成本。五是房地产企业土地增值税税前成本扣除项目。

导语：房地产企业土地增值税成本列支的稽查重点

房地产企业在土地增值税缴纳、清算中存在少缴纳土地增值税的内在冲动行为。为了防止土地增值税流失，税务机关重点稽查土地增值税成本列支项目:未按照开发项目正确分摊拆迁补偿(安置)房成本，实践调研发现，房地产企业多个开发项目共同发生的拆迁补偿(安置)房成本，没有按照开发项目正确分摊，从而导致先开发的项目少缴纳土地增值税，后开发的项目多缴纳土地增值税，没有按照土地增值税的纳税义务时间缴纳税款。

多个开发项目共同发生的拆迁补偿(安置)房成本，在各个开发项目清算土地增值税时的分摊依据分析如下:

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006] 187 号)第四条第(五)项规定:“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”国税发(2006] 187 号第一条规定: “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

基于以上规定，土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一-定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有三种:一是占地面积法:按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊。二是建筑面积法:按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊。三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。因此，拆迁补偿成本还应当在同一个开发项目中的已销售商品房与未销售商品房之间进行分摊或分配。在土地增值税清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。

可售面积百分比法:

本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额x(已售建筑面积/可售总建筑面积)。

单位成本法:

本次允许扣除项目金额=已售建筑面积x(允许扣除项目总金额/可售总建筑面积)。

案例分析

某房地产企业未将拆迁补偿(安置)房成本在各期开发项目中正确分摊的涉税

一、案情介绍:

某房地产开发公司于2017年一次性征地10万平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为500万平方米。其中一期开发工程占地面积为1万平方米，开发的商品房总建筑面积为20万平方米，已销售19万平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除。请分析该房地产企业土地增值税清算中扣除的拆迁补偿房的成本是否正确。

二、涉税风险分析

本案例中的房地产公司将价值600万元的30套用于拆迁补偿给被拆迁户的商品房在第一期的开发项目中一次性扣除显然是不符合土地增值税规定的。理由如下:

第一，根据国税发[2006] 187 号第四条第(五)项的规定，600 万元的30套用于拆迁补偿給被拆迁户的商品房，是该宗土地上分五期开发的商品房20栋发生的共同拆迁成本。应按五期清算项目的各期可售建筑面积占五期项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定各期清算项目的拆迁成本扣除金额。

第二，根据国税发[2006] 187号第一条的规定，该宗土地分五期开发项目必须分五期确定土地增值税清算单位。

因此，本案例中第一期开发项目分摊拆迁成本的正确计算方法如下:

第一，确定应分摊的清算单位，因该宗土地分五期开发，所以，应当是五个清算单位。

第二，确定总建筑面积。五期开发项目的总建筑面积为500万平方米。

第三，确定第一期开发项目应分摊的实物还建成本为:

600+500x20=24 (万元)

通过以上共同拆迁成本分摊分析，该房地产开发公司第一期开发项目多扣除了576万元(600万-24万)拆迁成本，使第一期开发项目少缴纳了土地增值税。

来源：肖太寿著《建筑级房地产企业税务稽查防控策略》，广西浩智税务师事务所朱晓迎整理，内容仅供读者学习、交流之目的，文章版权归原作者所有。

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