案例介绍
某房地产公司在一块20000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的金额为2000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼一幢为非普通住宅，占地面积(包括周围的道路及绿地等)12000平方米,建筑面积 20000平方米,非普通住宅已出售完毕;一幢为写字楼，占地面积(包括周围道路及绿地等)8000平方米,建筑面积为30000平方米，写字楼尚未转让。请分析非普通住宅的土地成本应如何分配?
土地增值税计算差异分析
①按照按非普通住宅占地面积占总占地面积的比例分摊(占地面积法),计算非普通住宅应分摊的土地成本金额时，非普通住宅应分摊的土地使用权金额为1200万元(12000÷20000×2000)。
②按非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊(建筑面积法)，非普通住宅应分摊的土地使用权金额为800万元[20000÷(20000+30000)×2000]。
两种分摊方法之间的差异高达 400万元(1200-800)。
案例分析
由于土地成本是房地产开发企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异。本案例中,假定利息费用不能据实扣除,最终整个扣除项目总差异为 520万元[400×(1+20% +10%)]。
因此，本案例中房地产公司选择第二种分配方法可以使本公司少缴土地增值税。
来源：《土地增值税风险防控与税企争议化解之道》（作者：肖太寿、钟天宁）节选
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