城市产业发展空间迈入存量优化阶段
粤港澳大湾区大部分城市前期的城市化发展阶段，起点低、速度快，导致城市化后半程出现后备土地资源空间紧缺，如东莞、佛山、中山等城市，早期依托丰富而廉价的土地资源推动村镇工业化和城镇化，经过高速发展后，其土地开发强度不断挑战生态极限。如今，各大城市产业发展空间迈入存量优化阶段，地方发展正各自谋划非标的“产业空间竞优化”路径。
“城市空间资源紧张既成事实”
如何平衡城市不断被挤压的有限空间与不断茁壮生长的产业，一直是各地方政府必须解决的难点课题。
城市空间质量与产业发展质量是一个复杂的协同体，互相制约但又互相成就。早在2017年，深圳、东莞、佛山、中山及珠海的城市土地开发强度都已超过了国际公认的30%警戒线，如今深圳的城市土地开发强度已超过50%，东莞市紧逼其后，城市增量空间资源告急。
“非一帆风顺的城市更新之路”
前几年东莞的旧改市场出现一些不良循环问题，如政企不同体系的利益博弈、权益主体的补偿预期攀高、实际改造零散缺统筹、项目建成品质参差不一、整体时间成本偏重等。从“三旧改造”到“单一主体挂牌招商”，当中经历了不同的试错与纠偏。
因为城市更新毕竟属于地产范畴（产业地产），始初的政策设计释放出一定的市场化利益信号，吸引了不少的深圳旧改开发商进入东莞扩张、复制，那些拆迁难度小、周期短的工改居、工改商等“香饽饽”项目被瓜分，即便挂钩“工改工”进度，但还是因时间成本、推进程序、经济账算不平等因素使不少开发商打了退堂鼓。
加上东莞市村镇具有较大的组织决策权，由于早期土地的租赁、出让过于碎片化、多样化，许多镇街的土地性质混乱、权益人错综复杂。因土地方、资源方、合作方等权益关系以及各项的“拆赔费”、“过渡费”、“台底费”，导致实际可正常或风险推进的项目少，尤其是连片化的项目。另外，受前两年的新冠疫情的影响，城市更新项目停滞拖沓时有发生。还有工业土地价格倒挂等问题······
“产业园市场环境变迁影响巨大”
近期，产业园区市场受到了宏观经济环境的影响，市场状况已不如往昔。许多人对产业园区的发展前景持悲观态度。尽管如此，产业园区的高周转时代已经结束，市场环境和运营模式都发生了显著变化。
1、产业园服务的核心价值
自产业园区诞生之初，服务就是其核心诉求之一。服务不仅具有长达50年的收益期，而且还是园区运营能力的重要体现。在硬件竞争基本结束后，软件服务成为了决定胜负的关键因素。
2、产业园服务的现实挑战
尽管园区服务具有巨大的潜力，但现实中真正能够提供优质服务的园区运营商却寥寥无几。
3、园区服务面临的挑战主要包括：
投入与产出不成正比，导致服务先天不足。
服务难度大，专业性强，能够坚持下来的运营商更少。
4、园区服务的发展潜力
尽管存在挑战，园区服务仍然具有巨大的发展空间。要实现园区服务的成功，首先需要解决资金来源问题：
物业服务：作为基础服务，物业服务是园区运营的保障。
招商服务：作为价值体系的核心，招商服务关系到园区的未来发展。
“坚定提质增效助力产业园发展”
从今年开始实施镇村工业园区提质增效三年行动计划，由各镇街（园区）推进至少1个500亩以上“工改工”连片改造，从这其中的关键词“提质增效”体现了第二轮的三年行动计划要追求高品质。
2024年主旋律已定调，产业空间要“高品质”，缺乏高品质空间，就无法保障招商引资、提质增效、产业迭代。高品质的产业空间，在接下来的5～10年内将会是东莞市产业发展的首要解决要素、以及城市更新的主旋律。
东
莞
智造
规划策略与实践执行的期待机遇与挑战并存，实现破局仍需多维创新力量。
东莞市经过多年的探索与实践，早已摒弃了传统的以大拆大建、以压榨单一存量用地土地价值的房地产化点状更新模式，转而向能够助推完善城市功能、引领城市产业迭代升级的连片统筹、有机更新的模式，满足现代化新兴产业对规模、高端的发展空间要求，同时，工业上楼、低成本空间、惠企政策等一系列可持续发展的营商设施，是能够使得“支柱”更强、“新柱”更多的有效保障。
机遇路上总会有挑战。如城市空间拓展与产业招商在协同的过程中，需要注意“量”与“质”的平衡关系，国内外大环境波荡起伏，产业链供应链的追求韧性化及安全化，东莞位处粤港澳大湾区“黄金内湾”的“C位”，是珠江口东西两岸融合发展的主轴区位之一，东莞与广、深、港早已形成紧密合作关系和错位发展格局，“黄金内湾”是交通流、人才流、信息流、资金流、技术流的重要交汇处，东莞此轮的城市产业发展空间革命如何在一步一脚印中把握窗口、抓住新动能、培育新生态，值得我们重点关注与深入探索。
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