11月21日，中城筑略&亿翰产城园区规划设计大讲堂【第一季第六期】《圆桌论坛：园区设计的“时”与“势”》如期举行。
本期论坛三位嘉宾结合自身多年的从业经历，共同探讨了四个重要话题：（1）各位专家对园区产品园区设计的理解（2）关于园区开发运营“全周期”意识，如何理解“全周期”意识与园区规划设计之间的关系（3）关于成本节省与展厅设置，如何理解产品园区的“时”与“势”（4）关于行业发展，产业园区的未来与园区规划设计的未来。
以下为论坛实录：
亿翰产业研究院院长 黄新云：各位手机前电脑前的观众朋友们晚上好。今天是我们亿翰和中城筑略合作的园区规划设计大讲堂的第六期，也是我们论坛的第二期。今天论坛的主题是：园区设计的“时”与“势”。非常有幸请到了三位重量级的嘉宾，第一位是我们的老朋友也是论坛的常驻嘉宾董总，董总是中城筑略产业研究院的执行院长，中规院、深规院和中国建筑研究院的特定专家。第二位是时代商业集团的副总经理沈鹏，沈总分管产品设计、工程建造、物业管理有近20年的房地产开发产品研发、设计管理的经验，有近十年的商业产业产品研究项目建设和筹开相关的管理的经历。第三位是现任粤浦科技产业集团的城市总经理尹超，尹总是南京大学在读博士、正高级工程师、东南大学苏州大学校外导师、南京市数字科技协会理事，在建筑设计方面有非常多的从业经历。在整个论坛开展过程中我自身对于产业园区规划设计的认知也有了很大的进步和相应的提升，还是要感谢筑略和参与我们论坛的各位领导。
今天论坛的第一个问题：大家结合自身经历聊聊对于园区产品、园区设计的理解。这里有两个要求，第一个是结合自身从业经历，第二个是聊聊关于园区产品升级迭代，园区设计思维升级的一些相应的一些观点。董总您先来聊一聊。
中城筑略产城研究院 执行院长 董晓江：我觉得非常有幸20年前第一次去看我们时代的住宅项目。那时候我在万科研究一些基础的住宅配套像操场食堂还有一些小便利店，时代把库哈斯请过来做了美术馆，而且这种方式特别巧，比如利用一些社区的闲置用房，甚至是用一些低效的资产去做事，按照产业逻辑就是低效空间的再利用。回归到设计本身，最简单的说设计就是解决生产生活中的空间使用效率问题和美观问题。效率其实就是功能，我们前20年做住宅的时候更多的是解决他的功能有没有厨房，有没有独立洗手间，这是住宅的刚开始。而现在经过这么多年的发展住宅已经远远过剩。功能得到解决之后就陷入到美观，尤其是最近几年，发展就会陷入到为了美图秀秀而美图秀秀，已经抛离了很多实际使用价值。我认为在设计领域功能跟美观是非常重要的体。但是如果功能全都被满足之后，单纯意义上为了美观牺牲太多的价值是不能持续的。
我们做设计有三个核心原则，第一，从开发的逻辑做产业园区。我们早些年做住宅和创新的办公空间，特别强调“内容设计优先于空间设计”。现在很多的设计师还停留在狭义的空间设计，他不会想空间功能的内容场景怎么用？这对于产业园区是非常重要的。第二，我们公司特别强调“以终为始的跨界整合设计”。 因为以前国外根本不分建筑、室内、景观都是一个团队从头做到尾的，而国内的项目因为量太大就导致专业分工，每人只管一块不对最终结果负责，往往会导致项目出现很大问题。所以每个设计师都不要把自己定位成规划、建筑、景观独立的内容，因为你需要对最终的使用场景去负责，要跨出自己的舒适区。第三，我们特别强调沟通和服务，远比画图重要。要了解业主的需求，了解业主的最终的目标，把重要会被满足的需求能够通过沟通体现出来。其次服务本身要比画图要重要很多。这就是我三个点对于设计的理解。
时代商业集团副总经理 沈鹏：我是2015年才从地产模块调过来商业公司，对于商业及办公理解可谓“有点无知无畏”因为在集团也做过一段时间研发，我认为殊途同归，产品研究首先还是回归客户本质。
产业园区里的客户和住宅就有两个不太一样的地方。因为住宅相对来讲它的人群比较稳定，都是两口之家，三口之家。但作为产业园区办公我指的是自持经营类型，第一，会面临长周期。这种自持的经营里企业的生命周期不像住宅。第二，根据企业来讲，随着产业的发展包括整个国民经济的发展，企业的形态 、业务也有会不断发生变化。第三，他的客户端，因为在企业里客户有两种，一种就是企业如何生存的更好，或者有更多的生意去做，那就是有直接的客户伙伴、业务伙伴。另外一种就是企业里面的办公客户，不同的员工由于年龄层级、生活习惯 、工作状态对于企业的经营是一个重要组成部分。我们当时做了调研，现在很多的企业里招到合适的员工是人力资源很大的痛点，因为现在的90后年轻人喜欢这份工作可以无条件去投入，但他不喜欢觉得不舒服，今天发个邮件明天就不来上班了。
当时我们去考虑怎么去解决问题，提出来希望办公社区化。因为住宅偏向于私人业主，但是产业园区应该是有一定行业、社会属性的，如何让全区里面的企业生意做得更好。另外一个维度，怎么样让他的员工更舒服？让企业在商务活动里的效能包括效率跟成本更低，我们给了两个标签 ，第一个是“如何打造园区的社区化”。第二个就是“如何提供高性价比的产品”。因为产业园区这种生态不完全是地段和物理空间去决定他的经济收益了。
我们在广州汉溪长隆边做了时代芳华里的项目（时代EPARK番禺），构建了两个生态：
第一是服务企业生态，有会议中心有高端企业会所，提供企业商务活动，同时我们还有企业邦平台，从产业政策研究、行业资源等多维度赋能企业发展
第二是生活配套、社交生态，我们有园区的饭堂、健身房、恒温泳池，赋能企业的员工在身心以及生活便利，同时这些也是很好的社交空间，我们会有各种社群以及活动例如：运动会、相亲大会、艺术沙龙、大咖说(知识分享)。。。
另外园区产品我认为很重要一点：研究好人群和客户肖像是基础，社区营运是核心，所以物理空间、经营内容、营运模式要相辅相成。
例如：我们当时讨论现在为什么年轻人都可以随着科技的发展完全可以在家云办公为什么还要来到我们的办公场所？第一高，因为现在这种零工经济以后还有一种就叫协同。因为所有的工作不是一个人或者一个团队做完，他需要有公共的空间。第二，我们也会提供一些员工配套，解决企业在用工、招工的痛点。我们也会做类似健身房刚性的配套，我举例我们的办公、健身房怎么去使用。我们是第三方的合作方式，但会要求不能公开对外去售卖他的产品，基本上只能服务于我们园区。我们提供了健身包括恒温泳池，但在课程里开放的时间我们是做了约定的，第一，早上六点半要开门，因为我们还是希望年轻人早上运动一下，吃个早餐。第二，要求他们开团课，回归到我们希望有一些社交的活动，首先要提供空间场所，现在很多的办公人士颈椎、腰椎都会有一些职业病，我们会有一些康复性的些团课。这些当时只是设想，在投资里面投入了差不多5000多万的配套。在投资的角度确实成本蛮高，后来我们得到议价，原先定价项目的租金是80块钱，但是在我们开业的时候，交付已经是招商的70%了。另外，现在他的租金是125跟广州的琶洲的价格是接近的。我们也回访了很多的客户，第一，让员工更有归属感，第二，在企业里做会议中心他们也会有很深的感受，因为我们早期做一些宴会厅，使用成本很高，但现在做全部是简易化的，第一用了群楼的五米的空间，第二我要求的所有厅以及它的使用成本一场活动耗费不能高于2000块钱。另外我们自己开发企业帮的平台，我们现在面临了很多中小微企业，对于产业政策的研究、税收、人力资源招聘公司是很少有专业的部门去做研究，但是我们会通过企业帮定期发政府的企业的政策、税收、优惠。我们自己有国家孵化器，让他们在我们的软件平台里互相有生意的交流机会，硬件跟软件形成比较完善的生态了。当二期建完的时候我们在园区里放了3万方的小型购物中心，早期的产园区里基本上是产业的生产研发活动，是没有活力的，现在的年轻人上完班以后更希望有运动的设施和一些社交的场合。我们园区里现在有八家咖啡店，他们有自己的社群，就像星巴克有星巴克的社群，M-stand有M-stand的社群，不同的竞争业态能生存下来会让我们的消费者有新鲜感。很多园区开始的配套基本上是钢配，一些快餐式或者一些便利店把它当成一种一体化的商务配套，他服务于周边社群的时候就他不只服务于我们的园区的时候他的需求是蛮多样化跟个性化的。我们现在每年有客户满意度调研，很多的客户的员工跟管理者说的最让我印象深刻的是，当他晚上十点下班人很疲倦，但一出来看到对面的购物中心里面一些酒吧、咖啡晚上十一二点他还在营业的时候他瞬间感觉园区里很有烟火气和人情味。我们今天在开云会议或者我们在微信上面处理事情的时候生活跟工作其实已经交织在一起了，未来的园区从先懂经营再做产品再返璞到怎么样让客户的一些需求去激发它，形成24小时的生态圈，你在园区里可能在工作、消费、社交、沟通商务合同。这是当时我们自己构想的乌托邦，16年的时候的构想，18年到今年我们整个项目基本上做完。疫情刚开始的时候园区的出租率稳定在97%到98%，这两三年影响确实比较大，但园区里的企业活力、氛围已经形成了一些地标性的场合。我们经常通过一些场所做一些运营的活动，两万多的景观空间专门做了48个的凤凰木，在某个季节园区开花的时候有水、花、倒影，我们的购物中心跟办公形成公共空间非常有意思。未来我觉得这种产业园区就是未来城市里边的生活办公综合性的物理空间和社交性空间。
中城筑略产城研究院 执行院长 董晓江：我们几年前特别有感触，刚刚描述的场景是梦想中未来以后的科技园或者产业园的形态。几年前我有一个创造词叫“工作生活模糊化”，很多人认为六点就得下班回家，但事实上现在人的生活节奏会发觉工作是无处不在，但是如何把工作无处不在的同时还能兼顾生活？刚刚说的模式第一个是交通的出行，第二个是把工作休闲24小时都能够无缝衔接，我觉得真的是理想状况下的工作符合生活的模糊化的园区结构。
粤浦科技产业集团城市总经理 尹超：我们说的第一代、第二代、第三代园区或者说园区的发展迭代里，最明显的变化是“由最早关注生产空间载体的需要到后来关注生产流程的实现，到现在更加关注人的需求”，这也是顺应了中国由“制造”到“智造”的发展历程，在这个过程中，人发挥的作用越来越大。因而在园区规划设计中更需要关注在园区生活的人的需求，也就更加关注上班、下班、生产、生活、工作、休闲等各种各样的需求，这其实也是产业发展的必然方向。
亿翰产业研究院院长 黄新云：三位领导谈的内容我也是感同身受。因为我在行业里面和各个企业交流，去很多政府平台公司，领导带我们去看项目基本都是问问产品怎么样？发展有什么建议？但特别是近一两年，最深刻的感受是往往后面会带一句：我配套该怎么做以及里面塞入什么东西？不同的职业的人群所需要的配套是不一样的，同样是做健身馆或者是运动场地，应该怎么去做？如何去设计运营模式？其实这一块是行业痛点。现在有太多的企业想知道到底该怎么干，配套已经不是传统的修一个食堂、一球场或者是其他的东西就可以糊弄过去了，现在越抓越细。我觉得这也是我们刚刚聊到的整个行业发展过程当中典型的一个变迁的特征。
粤浦科技产业集团城市总经理 尹超：今天我和大家聊聊什么是好的空间载体？相应地，也就是什么才是好的设计？第一，好的设计一定要关注山水关系。园区也好，建筑也好，首先应当是城市中的空间载体，与城市原始的山水关系相和谐异常重要。为什么有的城市看上去美丽舒适、让人印象深刻，而有的看起来就让人觉得扎眼？建筑是长出来的建筑，城市也应当是长出来的城市，与山水关系相得益彰一定是我们做园区、建筑，以及规划设计的基本出发点和前置条件。
轮廓线很容易理解。上次论坛中讲到了工业上楼，工业建筑也建设得越来越高，园区建设也会对城市轮廓线有所影响。怎么样做到疏密有致？怎么样做到突出中心？怎么样做到山水相容？好的轮廓线、好的远景效果、让人舒适的边界也一定是好的园区设计的前提。
这张图还是说的轮廓线，只不过相对微观一些。如果我们的核心关注点是人，那么就要从人的视角去看问题，而不是从鸟的视角，只关注鸟瞰的设计绝对不是好设计。下图中的大广场都是原来城市规划过程中为了规划图好看而做出的无当之举，真没必要。
这张图是将文化底蕴的。上面这一张是苏州古城，远处是北寺塔。体现城市文化气质的，有历史底蕴的，兼具地方特色的载体一定会更让人心情神往。也不是说保留文化就要不做新建设，苏州古城和苏州工业园区是双面秀，他们其实只相隔一条东环路，西面是苏州古城，东面是苏州工业园区，苏州工业园区是非常现代的。有现代有历史，把发展的过程像画面一样展开是非常棒的。
这是我去日本六本木新城拍的照片，我挺受震撼。近人尺度下，日本的设计中充分体现了“凯撒归凯撒、上帝归上帝”，靠近人的地方就用偏传统、偏红砖片这种非常亲人的设计，往后退的就是高层建筑，远处看轮廓线很好也符合CBD高密度需要，但近处人使用街道空间时又感觉很亲切。这种设计值得推荐与赞赏。
这一张讲整体和谐，不关注整体的设计一定不是好设计。只为了经济，不考虑社会效应和人感受的设计也一定不是好设计。
习主席提到“防止奇奇怪怪的建筑”，我个人最不喜欢的是合肥美术馆，怎么看都是随便扔的一堆乱七八糟的钢管。
我的设计管理观可以总结为一句话叫“简约精细”，这个理念是有形成过程的。按照今天论坛要求需要结合自己的工作，这是我在华夏幸福管理设计期间提出来的观点。第一个是“简”，指简约而不简单，就像前面说的，不要奇奇怪怪，不要乱七八糟。要为了事物本身实在的需要出发来做设计，简就是要回归城市建设的本质。
第二个叫“约”，这个约是指相约、相协调的意思，是说我们新建设的载体一定是与周边相融合而不是相互隔裂的。右边的图是中国的高铁站。左边是二子玉川的高铁综合区。下面那张平面图的地铁站在最右边，左上角图的地铁站在最左边。地铁站可以出来先购物，当然也可以由办公场所去地铁站购物然后回家，当然也可以直接去最左边的公园。“约”的核心是“相互之间功能比例合理，空间关系恰当”，《高效能人士七个习惯》中说的统合高效也是这个意思。同样多的东西，一旦能够做到统合高效是能够发挥1+1>3的效果的；这几天珠海航展中的“合成旅”也是这个意思。
“精”，我提了四个方面：精心设计、精致材料、精细施工和精确管理。大家都知道乔布斯对苹果的要求很极致，比如玻璃。乔布斯要求苹果店的玻璃一定是城市中最透最亮最显眼的。图中中间下面的那张也是“精”的代表，乔布斯一定只选择实木，只选择特定的设计师做的，它虽然简单但是它用最好的材料，不会有味道而且会闻到木头的香味。这种“精致”是我追求的方向，虽然现在很多时候做不到，但是我们应该知道什么是好的。 右边这张图我想跟大家说的是中间圆弧形的大理石圈做到了曲面，然后接缝非常好。我当时特别惊讶，里面的那株植物也很漂亮，能看出营建者的特别用心。
“细”是说要有细节。左边的图重点是女厕所上面的标志。国内大多数洗手间上面的标识是贴在墙上的，但是在日本我看到的是垂直于墙面的标识，在很远的地方就能看到哪边是男厕所哪边是女厕所。右边这张也是在日本拍的，非常迷你的直角转弯，直角中间加了不锈钢的转角特别人性化，细节体现人文关怀。
“化”一方面指“文化”，一方面指“标准化”。第一，对标经典要有文化。第二，要标准化能够复制，我认为标准化和特定的地方文化并不冲突，一定是既有标准化的内容也有特定意图区的内容。
“可操作”，我在建设厅挂职的时候听到厅长说过一句话让我感受很深，他说为什么你们的规划和设计常常是墙上挂的纸上画的，不是因为别人不能欣赏你美好的设计，是因为你的落地性不强，无法操作，太去关注自己美好的设想，就导致大多数时候设想的是李若彤，干的方案是刘亦菲，实际上是陈妍希，干出来的是贾玲。从我自己的角度来说，我给苏州大学的孩子们讲规划的时候说过一句话：一张规划图满满的全是力。最终一定会发现所谓的不合理，都有其背后的实实在在可操作的因素，建筑设计不考虑成本、不考虑施工水平、施工工艺、不考虑材料本身的性能、不考虑特定双方家的气候条件、不考虑特定用的人群做出来的设计不是好设计，一定要强调可操作。
在经济好的时候我的设计管理观是“简约精细化可操作”，后来华夏幸福经济状况出现问题，我们特别去强调经营思维，做的内容如果不对整体经营产生正向效果，就是不可操作、不能落地的。我觉得经营思维不完全是节约，有时候成本增加也是经营思维，比如我用大理石甚至用黄金比正常的成本高，能给企业带来正向形象，最终带来更多的收益，这种增加成本的行为是有经营思维的。把好钢放在刀刃上是标准的经营思维。经营思维我总结：思考问题要从全局出发，要聚焦客户本身，不忘初心，牢记使命，有成本意识，杜绝浪费。这是我想说的逻辑。
亿翰产业研究院院长 黄新云：我们话题二是关于园区开发、运营、全周期意识如何理解？全周期意识与园区规划设计之间的关系。话题三是关于成本节省和展厅设计如何理解园区的“时”与“势”。
中城筑略产城研究院 执行院长 董晓江：20年前我在万科，请了德国一家著名的建筑设计公司到大陆来带他看了一些国内的项目。当时国内的房地产还完全没有开放，德国建筑师特别吃惊说：你们中国人太奇怪了，为什么要把石材用在住宅外立面上？我们在欧洲石材基本上用的是公共建筑、艺术类的博物馆或者一些市政厅。第二，住宅都贴上了石材，门窗铝合金用的都特别差，德国基本上用的都是特别好的铝合金。但是柱子尤其是居住类的基本上全部是涂料。从真正的居住功能的角度来看会发觉现在的居住越来越返璞归真了，房价涨了之后我们的铝合金门窗也越来越好。像日本、新加坡其实有很多的住宅维修基金，如果住宅全部是用涂料的话，过十年、五年，甚至我重新翻修一下成本其实特别低而且操作起来难度不大。再举例子，六七年前刚开始做产业园的时候是深圳的园区，位置相对来说比较好，从产业升级的角度来说全周期起码肯定是城市发展、升级的过程，从价值最低的仓储用地到生产用地到研发用地到办公用地，甚至升级变成商业，你会发觉城市的发展、土地的能级在不断提升，对应的高能级高租金的业态会更好实现。当时想的特别美好，包括在设计上预留了很多的空间和二层的立体商业连廊等等，从生产、迭代升级、研发再到办公甚至变成立体的商业模式，但事实上被打脸，因为中国的高速城市化已经结束了，再加上产业园区又是相对来说低成本业态或者投资回报。站在全生命周期的角度来考虑，最重要的是立足本身的时代的使命。如果未来城市有一些地铁、城市大的格局配套发生根本性的变化的话，我建议适当控制克制，不要盲目的去投入大量的成本去、空间，因为只有在城市高速发展城市化过程中城市的土地属性会生天翻地覆的变化。我建议是迈一小步即可，否则一不小心容易变成先烈。
时代商业集团副总经理 沈鹏：其实我们在真正操作项目的时候成本是相对而言的。首先，从战略角度来讲项目的定位决定了成本是个商业逻辑。举例看项目，三位评估一下园区里除了地价之外，整个建造成本涵盖了所有的结构建筑、水电、园林、室内，我们全周期里依次的投入就是建安的成本了。第二，每年要投入运维的费用，可能会有一些小修小补另外我们在第十年里上会设一个大修的节点，他们会按项目投入比例。除了地价，整个的建安成本全涵盖了智能化这些就在5000块钱多一点点左右。可以看到这个剧场左手边是用UHPC去做的，想做成波浪型，当时的构思是剧场帷幕就慢慢打开。
投资的角度要去看它的定位，因为里面租金 回归到投资首先会约定成本应该是在什么区间？第二是战术角度来讲，全周期里它到生命末端我们十年会有个大修期，我们刚开园1-3年左右的时候还在质保期，每平方一块五的维修费用，因为自持经营的项目里需要维护整个物业的业态是要持续投入的。后面我讲的战术跟刚才大的逻辑有几点是契合的，第一，从方案到落地需要懂产品和建造的甲方才能让项目打一首好牌出来。我们的设计师里基本上每天都在加班，上一个十年里他们没有办法去体验真正的生活，包括公益，包括也不经常去走现场。项目开之前，我天天都要盯现场，他是需要大家让高性价比里体现它的中原柱。第二，一期里面的用的是框架式的幕墙成本在1000块钱左右。二期里我是选用的单元式幕墙，成本在1200多块钱。
为什么后面我还是选用单元式幕墙？第一，一期和二期差了两年，框架是幕墙要靠人工，在施工的过程里安装打胶后期带来了很多质量安装的问题导致玻璃的自爆，过了维保期日后的运维成本是很高的。第二，效率不高，客户的体验非常不好。我就说一定是要懂设计跟建造的甲方，设计师才能让项目呈现非常好的品质。
你看左手边马赛克是双层的幕墙要先装里面再装后边，右手边窗花格子还要考虑 日后怎么样去清洁。很多设计师做完了立面就结束了。但我觉得做里面就要有维修、检修、清洁的，不然就没什么用。在这个过程里其实也是对成本的把控，怎么让他的成本是最高的性价比？日后我的运维里就会产生不一样。
刚建完体现出不同层次的一些幕墙体系，应该用了十几种幕墙的做法了。再举个例子就是洗手间。在国内的设计师希望设计的细节有美感，最简单的例子，我们的香港也因为考虑公共空间，他的洗手间做的非常的简约是很功能化，但其实在园区的运营里因为大量的办公人员，单体楼里最高频使用的是电梯、洗手间，这里的成本分配是在电梯里面选用什么样的品牌什么的配置。我们早期做会议的时候优先要选用进口的大品牌，因为代表长周期的维修费用是比较低的。其次带给客户的体验是不一样的，洗手间也是一样的，使用洗手的感应后期维修只要经历一两年，我发现我做的园区里面基本上大批量的更换，反而是最简单的是最好的。有些地方没必要去让他为设计而去买单，回归到功能和长周期的使用。
我们从庭院晚上拍的照片，一般亮灯到十一点。刚才我说园区有个有企业的员工说他走下台阶看到对面的时候感觉有烟火气。我认为情景化人性化的东西可以把成本放一点出来，他会让你整个都不一样。
在整个制造的过程里真的需要懂设计的甲方和设计师大家一起去完成作品。另外因为我现在还在分管物业，长周期里我有些老旧的项目它的维护成本是很高的，尤其像一些旧改的项目。我觉得在建造里首先自己有一些标准，假设有些旧改，我们结构的改造跟消防系统、渗漏系统里机电类占到50%-60%。反而我们在立面上面就用的7%-8%，一些办公里我们的每年调研的客户里大家对于立面、用玻璃幕墙他们不是很敏感，反而是对夏天我膝晒的位置、空调的冷量够不够，尤其在南方 靠西侧的冷量够不够。在大堂里，不同的朝向的设计是不是很精细化体验给客户？不同成本的分配导致客户的体验感是不一样的。现在很多大堂都很喜欢用一些白色的浅色系的感觉品质高，在这个过程里面应该去做怎么样的选择。这里面其实跟成本、客户的体验包括电梯的选用包括解决方案都会不一样。我们的园林成本趋势是在500多块钱一平方，现在整个绿化已经覆盖到这张图的样子。
就像包裹在景观里的购物中心。我们选用的敏感点就是立体式的景观不需要太多很花俏的东西，只要把建筑空间跟种绿植的形态勾勒出来。第二，在我们的地面都是用草坪或者本土的植物，种了48颗凤凰木，未来开花的某两个季节里有点像 武汉大学里的樱花一样，成本不高但很有特点。我们觉得还是需要有产品思维跟策略以及结合客户未来使用的敏感点，一定是一个体系性的做法。成本不是单方面是高于低的问题，有很多的开发商过来交流，我跟他讲我们园区整个建造成本包括地下室智能化机电、园林绿化装修、购物中心就5000多一点，很多开发商他们都觉得很惊讶，这里我只是想就说，需要懂产品、建造跟物业运维里和返璞到前端。这个项目我们的投资定位、成本收益全生命周期里面倒推他应该建造成本是多少我们再去解题。公司里面会设职位分管工程设计以及物业，回归到建造里、设计里、产品里才能做特别好的东西。人还是喜欢进入到自然里面，我们想把自然的生态回归到产业园、城市里，在里面工作、社交应该是大家喜欢的办公环境。同时在里面也会遇到很多很有意思的事儿比如我们有时候会在里面会做音乐节，瞬间里几万的年轻人就会在里边。
粤浦科技产业集团城市总经理 尹超：我们原来有对于把好钢用在刀刃上，有三个关注点，第一是“明确魅力动线”，我们一定会在规划设计之初确定魅力动线。什么叫魅力动线？我带着客户从哪上车？中间哪个点停下来？哪个点最后离开？魅力动线上的所有的东西都应该值得“用心雕琢”。第二，“明确趣味空间”，指的是我在魅力动线上一定有下来的参观点和在车上快速观察的点。车上看的空间和下来的空间需要展现的内容与呈现的趣味是不一样的，根据要展示的区位空间人观察的不同方式，来确定对趣味空间的使力的程度。第三，特别重要的一点，“关注核心人员的感受”。假如卖一栋楼给园区，然后里面的一栋楼卖给企业老板，他在顶层办公，那么我一定是要关注顶层的景观，假如他能看到其他楼栋的屋顶；那么屋顶一定要有用心设计的。在设计之初就要关注核心人群。
第二，对于成本控制的几点建议。我专门做过如何控制成本的研讨；主要思想有五个方面。第一句话叫“简约精细的设计是控制成本的80%的担当”。简约精细的设计能够省下来大量的金钱。第二个叫“寻找性价比最高的空间”。我简单举个例子，不管是华夏幸福还是现在的联东集团的粤浦，我们都特别关注绿化，最小的代价能够得到最大的人的感受空间，值得花大力气。粤浦硬性要求园区里面的每一棵大树必须由未来运营园区的总经理去亲自选择，因为园区里面的绿化一定是代价最小价值最高的空间绿化。对于“性价比最高的空间”在不同的园区不一样，比如展厅就是当时华夏幸福特别用力的一个点。在魅力动线、核心区位空间、核心人群的视线和感受上，使用最小代价来对关键空间花费最大的力气。当然，如果不在重要空间上，那么这些地方就应该尽量节约。第三，要特别关注时间成本。很多时候为了抢时间点甚至可以不惜任何其他代价，因为可以预售时，就有现金流回笼了。第四，“关注财务与融资成本”。我在华能集团的时候，国家规定对于土地是不可以交易的，但是在投资达到25%的时候就可以以资产的黄金交易。那什么样的方式是能达到所谓25%的资产状况下我就可以交易？以及在什么样的情况办证过后可以去融资？可以去做相应的抵押。这些事情设计师关注的少，但真的影响很大。第五，“关注感受成本”。比如说主立面需要做石材，比较理想的做法是：一层做真正的大理石，二层三层做仿石，四层到六层做真石漆。只要管理得足够精细完全是看不出来的。我就分享这么多。
时代商业集团副总经理 沈鹏：项目里面讲了成本的构成法。项目里面的小镇有80多万方，我们产业部分是二十八万方，另外一部分是住宅，未来商业的部分四层楼上面是有艺术中心，现在当售楼部。项目的整体成本测算4200，28万方我们现在只做了会议中心，是另外一种策略了，大体量的成本就在3600-3800，我们希望它成为佛山的城市客厅。欧洲有很多市民广场、中心，我们希望他未来成为公共建筑以及社交型的场所，在4200的成本里其他就控制在3600-3800。
我们把会议中心作为网红建筑以及公共空间。佛山的陶瓷也很出名，烧陶板和陶砖早期佛山还是很厉害的。当时做陶瓷的老板和设计师一起做了一个研发，我们里面也有1万多件不同的内容，色彩构成摇变可以生成不同的机理。下面一条条的是陶砖，上面有些构件形成了我们的木墙的体系，里边是玻璃木墙外边是做了双表皮。大家一看感觉是很高大上，到后边的办公主要是偏一些研发办公包括网红的一些直播、配套海外抖音版在华南的基地会落到我们项目，对于办公他其实更没有一些刚性的要求。我们会把所有的成本在局部里面放大，其他地方的时候是做减法，小镇里面有公共建筑、图书馆、运动场地、办公居住住宅，当有一定的规模的时候就可以用不同的成本分配原则让它形成了整体感。园区里重点会把成本放在绿化上，让他人会在一种生态办公，结合公共艺术空间。另外一种做法会把局部放大成本摊分，现在很多网红很多年前也去打卡拍照，拍出来会真的变成城市里非常有意思的公共空间。我们觉得首先先把建筑做成网红建筑，让它形成城市里面的记忆点，然后办公也会形成城市记忆的空间。
亿翰产业研究院院长 黄新云：好的，最后一个问题关于行业发展，产业园区的未来和产业园区规划设计的未来从专业的角度怎么看？
粤浦科技产业集团城市总经理 尹超：大体上五个方面。第一个方面我认为是产业园区未来的设计必然越来越产业社区化，与一开始我提到的产业发展方向是相关的，必然会转向对人的社区的感受。第二，越来越强调所谓的万物互联、数字化、智慧化的园区。真正意义上的万物互联，数字产业化、产业数字化转变的过程一定是我们未来的核心方向，产业数字化过程中必然要有产业发展的数字基础设施，比如跟工业互联网相关的、跟5G相关的内容必然会成为未来产业园的发展方向。第三，产业园区的发展必然会越来越倾向于低碳化或者零碳化。产业本身是生产要素，但他最终一定会向低碳化零碳化发展，对分布式能源站、固定光伏、立面光伏、BIPV的使用这些都必然成为未来的方向。第四。我认为产业园区将必然会越来越有文化气息，因为园区越来越注重人的需求，而人天生是有文化需求的，园区作为未来的最重要的载体必然也会承担承载文化的因素。第五，园区的发展将越来越倾向于都市化。我认为未来在园区在前面说的四个方向（产业社区化、智慧化、低碳化、文化化）的共同作用下，必然会越来越与城市相融合，也越来越会发现在城市的核心区、都市区都会有产业园的存在、共荣与发展，其根源是“工作与生活是融合在一起的”。
时代商业集团副总经理 沈鹏：未来的园区里不同的产业基础产业形态都会不一样包括的建筑形式。但我觉得回归到人首先是人喜欢的东西是最能打动人的，喜欢就会自我愉悦。从设计师角度是怎么样让我们的空间、美学真真正正扎扎实实把它展现出来，包括可以看到园区的植物用的一些很自然的东西。我们做了一个汽车集市，到傍晚的时候大家下班可以看到景观绿化，但一般很少会在商业广场前面做这么多绿化。应该怎么样做出人们喜欢的空间场景？首先我认为应该是未来园区里很重要的回归的本质就是办公、消费、社交的场所，回归本质就空间、场所、色彩、灯光让人在办公、社交的场合里更有愉悦感。带给别人快乐和愉悦的感觉就是很成功的一点。这个图是我们购物中心，大家可以看一下，进来之后不觉得自己在园区里，这是刚开业的时候大台阶下去可以看到在做市集。空间场景美学简简单单会让你真正的感觉园区跟以前不一样。第二，艺术精工匠心把基本功先做好应该是深入去思考的点，因为我们现在学新加坡的园区连人家20年前的东西都没学好就没有必要再去学了，要做一些更有前瞻性的。英国、新加坡很多二三十年前的东西依然有生命力、打动力，我们现在就扎扎实实把东西展现出来让人他有愉悦感和喜欢就行。第三，园区里一定要重营运，空间让人愉悦，回归到本质把空间、功能、场所扎扎实实做好，我们不要跑太快把基本功先做好。营运一定要做好生态才会做，举一个例子，如果商家活不下去，明天空了这个库，对于园区里面是很大的损失。第二如果企业里面能形成生态一定会成长的更好。如果这两点做好起码我觉得是先回归到本质然后把基本功去做好的。只要把东西扎扎实实去做好一定能成为很成功的园区，因为成功有两个标尺，第一是租金的收益和客户选择你。商业里的成功就是成功的标尺。
中城筑略产城研究院 执行院长 董晓江：我印象最深的其实是艺术。园区已经不是狭义上的园区了，更多的是一种商业综合体。这种逻辑是园区的最高境界。今年上半年普利兹克给了非洲的凯雷，他做的建筑我看的非常的感动，作品非常质朴，都是利用当地的原材料没有那么多的繁华，完全是从功能、文化、艺术全都结合在一起而且成本低，其实跟我们的园区非常的匹配。因为目前全球中国经济下行的过程中产业园区不只是产业园区，所有空间的设计都要返璞归真不忘初心，我们的初心是“设计是解决空间的效率和美观问题”牢记使命，我们是给生活和生产服务的。
亿翰产业研究院院长 黄新云：不忘初心，牢记使命，我们继续奋勇向前，为行业多做一些事。今天非常感谢各位领导，也感谢在电脑前和手机前的观众朋友们。我们下期再见。
