岭南商业文化
岭南素有“天子南库”的美誉，秦汉时早已商贸兴盛；唐宋时期海外贸易更旺；即便到了明清海禁，广州仍有“一口通商”的优势，维系着国家的外贸命脉。
岭南积蓄千年的商业文化，蕴含着开放、变革、创新、进取的特质以及团结、凝聚、合作、交融的作风。
如今的广州，已形成全方位、宽领域、多层次的对外开放格局，发展成为中国最开放、市场化程度最高的地区之一。在刚刚落下帷幕的2017年，广州商业地产火力全开，在诸多领域取得了突出成就。
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写字楼市场
1、营商氛围日益浓厚，吸引众多海内外大企落户
戴德梁行数据显示，截止2017年11月，累计已有近300家世界500强企业投资广州，投资项目超过920个。其中，2017年1-11月新增项目109个，注册资金合计15,211亿，同比增长1.1倍。
▲全市新注册企业
▲全市新增投资项目数量
2017年上半年，广州有24个IAB产业项目落地，合计投资总额近1000亿元；42个现代金融项目落户/落地，合计投资总额近700亿元。广州在招商引资方面同样取得了丰厚成绩：成功引进了富士康、阿里云和科大讯飞华南总部等企业及项目。
▲招商引资企业项目
2、市场需求旺盛，全市各商务区去库存化
2017年，广州甲级写字楼市场一度处于短暂供应回落期，全年合计新增供应面积约16.5万平方米，同比下降82.4%。不过，有限的供应为市场提供了消化库存和优化市场结构的良好时机，2017年全年，广州甲级写字楼市场净吸纳量录得447,049平方米，为全年供应的2.7倍，推动空置率同比下降6.3个百分点。
▲广州核心商务区甲级写字楼存量
▲新增供应，净吸纳量和空置率（点击查看大图）
由于有限的供应和强劲的吸纳，广州全市各商务区进入去库存化。由此，广州写字楼租赁业务在2017年步入了业主方市场，写字楼业主被赋予了更强的议价能力。
3、平均租金全体攀升，珠江新城领航全市
随着对广州写字楼市场的看涨以及可选面积的减少，2017年末，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元，较2016年末上升7.4%。作为全市体量最大的商务区（占总存量的65.5%），珠江新城的平均租金继续引领全市，每平方米每月195.2元，同比上升8.6%。
▲全市及各主要商务区平均租金走势（点击查看大图）
4、中资企业成为写字楼需求的中坚力量
2017年，写字楼需求面保持坚挺，金融类、TMT、专业服务行业保持对优质商业空间的积极扩张。在此期间，中资企业崛起，并对市场保持良好的把握度。分商务区来看，凭借成熟的商务氛围以及优质的项目素质，珠江新城成为市内需求扩张首选，总计吸纳占全市总吸纳量的58.3%；此外，琶洲板块则继续加快吸纳速度。
▲2017年租赁成交面积-按行业
▲2017年租赁成交面积-按企业类别
▲2017年租赁成交面积-按商务区
5、琶洲、珠江新城2018并驾齐驱
在经历了2017年的供应低潮期后，业内人士预计，未来一年预计将有约64.2万平方米的新增供应进入市场，且全部位于珠江新城和琶洲商务区。新项目均采取积极的预租策略，以应对激烈的市场竞争。
至2021年，全市甲级写字楼存量预计将达830万平方米，较2017年末存量相比增长超7成。随着珠江新城发展格局的逐步稳定，新增供应逐步进入尾声，琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。
▲全市核心商务区甲级写字楼存量预测（点击查看大图）
值得一提的是，随着粤港澳大湾区的逐步推进和产业结构的不断优化，处于大湾区中心的广州将在更大范围内参与区域产业协作，迎来新的发展契机。
TOP2
零售市场
1、实体零售正逐步回暖
数据显示，2017年1-9月，广州实现社会消费品零售总额6,888.9亿元，增长8.4%，增速较去年同期下降0.2个百分点。广州地区限额以上的网上商店零售额增速放缓录得17.6%，实体零售正在逐步回暖。
▲广州社会消费品零售总额累计增速（点击查看大图）
▲社会消费品零售总额累计增速（点击查看大图）
2、广州主城区优质商业存量及分布
2017全年广州零售市场迎来四个优质商业项目的开业，为全市主城区优质商业带来约31万平方米的新增供应，比去年增长38%。至2017年年末，广州全市优质商业存量约258.7万平方米。体育中心商圈继续成为广州优质商业存量最集中的区域，商圈优质零售面积占全市总存量的近32%。
▲2017年末广州优质商业存量
▲2017年末广州优质零售面积分布
3、租金小幅上涨
在年底销售旺季带动下，2017年末全市优质商业租金整体环比增长约1.2%；新项目入市，使得全市空置率环比微升0.6个百分点。
体育中心商圈租金水平继续引领全市，越秀商圈、海珠商圈紧随其后。
▲2017年末广州优质商业租金指数
▲2017年末广州优质商业空置率
4、品牌业态调整升级
2017年的广州零售市场，位于核心区域的各大购物中心的品牌、业态调整及物业升级的工作仍在持续。在消费升级的大背景下，购物中心的休闲娱乐及社交功能正不断加强，诸如儿童业态、生活方式业态、娱乐业态、特色餐饮及主题式体验业态在其中所占的比例日益增加。
未来大量新增供应下市场竞争将日趋激烈，现有优质商业将加快业态升级和品牌调整的步伐，深耕体验消费，凸显品牌个性，以保持项目的竞争力。
▲体验式消费引导零售品牌及商场业态升级（点击查看大图）
▲消费升级推动零售市场向纵深化发展（点击查看大图）
5、2018年展望及预测
随着广州零售市场的不断发展，零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展，依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。
预计在2018年，广州优质零售市场将迎来大量新增供应，预计达到约54万平方米，包括备受关注的高端购物艺术中心K11。
随着周边地区城市化进程的不断推进，及优质商业项目的运营调整，预计广州优质零售面积将加快吸纳，租金水平逐步趋于稳定。
▲2018年部分新增优质商业项目
作为“中国商业地产TOP100”、广州十大最具竞争力商业地产运营服务商，在接下来的2018年里，时代商业将立足广州，辐射珠三角，秉持精益求精、开拓创新的产品理念，建造城市商业地产标杆，助力城市发展与产业升级，持续创造经济、社会价值，致力于成为中国最优秀的商业投资运营公司，推动广州商业地产市场继续健康有序发展。
