香港特许土地测量师黄耀祖：直面172年的法律滞后- 大数跨境

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香港特许土地测量师黄耀祖：直面172年的法律滞后

中海达讯

2016-08-27

导读：香港ALS（特许土地测量师）黄耀祖在香港九龙旺角道的一间办公室里，黄先生正坐在电脑前飞快地敲打着键盘。在他

香港ALS（特许土地测量师）黄耀祖

在香港九龙旺角道的一间办公室里，黄先生正坐在电脑前飞快地敲打着键盘。在他的办公桌上，放着一摞文件，上面是密密麻麻的文段和表格。

黄先生是在为明天开庭做准备。

然而，他既不是原告也不是被告，既不是法官也不是律师。实际上，他是一名专家证人。他有一个在香港测量界让人羡慕的头衔：Authorized Land Surveyor（香港政府认可土地测量师，简称ALS）。

《香港土地测量师条例》赋予了ALS可以做土地分地（即把一块土地分成多个小块）的特别权力。有一些业主因为以前遗留的历史问题对土地界线产生纠纷，就需要ALS进行界线确认，作为专家证人出庭作证，保证土地界线的准确性。

在香港，除去在政府部门任职的，登记执业的ALS只有二十几位。他们往往开设独立的公司，在提供地籍测量、工程测量、地下管线等一般测绘服务的同时，还有一项重要的服务内容：即在有争议的土地权属诉讼中，作为专家证人出庭提供意见。而这种意见，是法官判断争议土地权属的重要参考。

在大陆，这绝对是一个新鲜的工作。然而在香港，这项工作内容占据了ALS们近三分之一的工作量。

造成这种现象的原因，在香港测量师学会土地测量组主席邓康伟看来，是香港落后的土地定界法律造成的历史遗留问题，他甚至使用了一个夸张的说法：“香港是土地定界法例最落后的发达城市之一。”

到底是怎样的法律让人如此“不堪忍受”？以致于要屡屡出动专业人士在法庭上博弈？我们来一探究竟。

走近香港土地测量师

黄耀祖是标志测量（1980）香港有限公司董事。他介绍，作为普通的测量员，他的员工每天早上9：00到办公室整理相关资料，完成后便携带图纸到工地上工作，午饭直接在外解决。到了下午4点左右，他们便回到办公室开始做图，下午6:00左右便结束一天的工作。

与内地测绘人员出差动辄便是数周不同，由于香港各区之间的距离不算远，很多测量师都是做本地的项目，无须“远距离的出差”，他们大多数每天都能准时下班回家。

并且，与内地注册测绘师必须挂靠相关单位才能工作不同，香港专业测量师只要获得相关资格认证，便可独立执业，其签名也具有法律效力。因此，这赋予测量师在香港很强的独立性，并且让其具有一定的社会地位。

但是，在香港成为一名测量师，并不容易。黄耀祖本科毕业于加拿大多伦多大学，研究生毕业于香港理工大学，是香港政府认可土地测量师、香港注册专业测量师（土地测量组）、香港测量师学会资深会员、英国皇家测量师学会会员。

在香港，像他这样取得这么多关于测量的资格证书的人不多，尤其ALS认可土地测量师的资格证书，他花了10年时间才通过考试。目前全香港只有40多人拥有该证书。其中，十多人在政府机构工作，真正做认可土地测量工作的，只有二十余人。

据了解，在香港有医生、会计师、大律师等十大职业，测量师就是其中的一份子。不仅如此，测量师还是香港这十大专业里面，少数受到法律规管的专业。

“法律授予我们权力在图纸上签名，给了我们特别的地位。”黄耀祖表示，在香港，测量师属于建筑行业的职业，而《香港土地管理条例》始于鸦片战争时期，一直沿用至今，很多土地界线都存在争议。

一百多年前的香港地图

历经172年的法律

1842年，那一纸著名的《南京条约》，将香港割让给了英国，开启了香港漫长的殖民地过程。经过近两百年的发展，如今香港已成长为亚洲最发达的地区之一。与今日高楼林立、繁荣发达的香港不甚协调的是，香港土地定界迄今主要参考的法律是仍是1844年英国殖民政府颁布的《土地登记条例》。

“1844年，英国殖民政府立法局颁布了《土地登记条例》，规定土地登记奉行‘契约登记制度’。”香港测量师学会土地测量组的主席邓康伟讲述道。

契约登记制度由法国首创，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：采用意思主义立法，土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件；采取形式审查主义，土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项；登记无公信力，已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

这种登记制度，严格要求土地权利流转时保存契约文书、遵守契约精神，因此初期为征税及促进土地交易发挥了重要的作用。然而，随着时间流逝，地块面积、土地性质和测量手段都在变迁，一些遵守契约登记制度的国家和地区纷纷从契约登记转成业权登记，同时改进测量法律。然而香港的法律却一直没有修订，始终沿用十九世纪并不精确的权属地图，导致各种关于土地权属的纠纷频频发生。

政府、法官和测量师

面对这些纠纷，政府方面并非没有努力过。

由于关于土地定界的争议不断，终于在1995年，当时的港英政府颁布一则《土地测量法例》，规定若要发展一个土地项目，必须通过测量来定界，为混乱的土地权属指出了解决的方式，也催生了土地测量的需求。

初期，香港官方一直在酝酿进行一次大范围的重新定界，以结束长期以来混乱的土地权属争夺局面。然而问题来了，由于香港高度化的民主，一旦政府方面出面定界，就会有民众质疑：“为什么政府测量的结果就是对的？我自己测量就不对呢？”甚至会因此将政府诉之公堂。久而久之，政府便不会做第一线的测量，而交给受认可的土地测量师。土地测量师会尽专业所能，通过历史契约材料和自己的测量结果来给出一个答案。

这便出现了顺理成章的一幕：如果有两个业主，分别请了两位测量师，并且各执一词，而政府又无法给出权威意见，那么该怎么办呢？

答案就是：对簿公堂。

在解决土地权属争议的过程中，法官是一个关键的角色。他会依照法律和双方递交的证据来判断土地到底属于哪一方。然而因为大部分土地是在1844年批出去的，那时候的地界是怎样定的？后来又怎样演变的？动辄就要追溯到一百多年前的法律总让法官很头疼，在实际判例中，测量师的专业意见和执业经验就会成为法官断案的一个重要标尺。仿若一个古老的深潭，所有人都在里面摸索，试图打捞出172年前的真相。

民间测量团体的呼吁

面对这样的局面，香港测量师学会一直在思考。

“契约登记制度的一个好处是，一块土地流转的契约文书都比较完整地登记了下来，甚至一百年前的文件还有据可查。我们困惑的主要是精度问题，地是你的地，但多三尺还是少三尺就会存在争议。”
法庭的判案也并不像想象中那么主观，不过要想尽量公平，确实要花很多时间和精力。这样就阻碍了土地有效的发展。

邓康伟曾呼吁要制定一个法定的定界机制，“什么叫法定的定界机制？就是我现在做了这个测量，收集历史上所有的证据并提交给政府，再由政府认定证据的可靠性，在规定时间内向社会征求意见，假如大家都不反对，就确立为法律的界限。”

这是参考发达国家的做法，提出的一条建议。邓康伟表示：“不管过程怎么艰难，总要通过一个法定的程序规范一下，这就是法定定界。”

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