财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号

核心内容：

• 2026 年 1 月 1 日起，个人（不含个体户一般纳税人）卖房增值税规则统一：
1. 购房不足 2 年对外销售：按 3% 征收率全额缴增值税；
2. 购房满 2 年（含）对外销售：免征增值税；
• 原 2016 年 “北上广深满 2 年非普通住宅差额缴税” 规则取消，全国执行统一标准；
• 2026 年 1 月 1 日前未申报的卖房增值税，符合新规的可按新规执行。

对个人的影响（含节税 / 成本测算）：

好处：

1. 高房价城市省税更多：以上海一套满 2 年、差额 100 万的非普通住宅为例，原需缴差额 5.3%（约 5.3 万），新规后免征，直接省 5.3 万；
2. 规则简化：无需区分 “普通 / 非普通住宅”“不同城市”，卖房前只需看持有年限，减少申报复杂度；
3. 历史未缴税额可享优惠：2026 年前卖房未缴税的，若满 2 年可按新规免缴，避免补税。

注意点：

1. 个体户一般纳税人不适用：个体户卖住房需按企业规则缴税（如一般纳税人按 9% 税率）；
2. 持有年限以 “契税完税证明 / 房产证登记日期” 孰早为准：若房产证登记是 2024 年 1 月，契税完税是 2023 年 12 月，持有年限从 2023 年 12 月算；
3. 全额缴税无抵扣：不足 2 年卖房，按成交价全额 ×3% 缴税，不能抵扣购房成本。

真实案例：北京的张总 2024 年 5 月买了一套总价 500 万的住宅（非普通住宅），2026 年 2 月想以 600 万卖出（持有不足 2 年）：

• 按旧规（北上广深非普通住宅）：需缴差额（600-500）×5.3%=5.3 万；
• 按新规：需缴全额 600×3%=18 万？→ 张总找到巨晟集团，我是苗改洲老师带领团队，从业 15 年深耕财税与资产传承领域，服务过 10 万多家中小微企业及高净值个人。我们帮他调整交易节点：等持有满 2 年（2026 年 5 月）再卖出，直接免征增值税，省了 18 万；同时帮他规划 “卖房资金转家族信托”，既合规又避免后续资产混同风险。

高净值人群适配方案：

1. 卖房时机规划：若持有不足 2 年，可延迟交易至满 2 年，避免多缴 3% 增值税（如 500 万房产省 15 万）；
2. 资产传承衔接：卖房资金可通过 “家族信托”“股权架构设计” 合规隔离，降低后续个税 / 遗产税风险；
3. 个体户卖房合规：个体户一般纳税人卖住房，可通过 “财税合规账” 优化计税方式，年省税 8%-12%。

我是苗改洲老师带领的巨晟集团团队，针对本次卖房增值税新规，我们提供免费 “卖房税优诊断”：帮你测算持有年限、节税金额，规划交易节点。觉得有用的点赞转发，