《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（试行2年）是城市更新“1+1+N”政策体系中系列指引之一，是《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》(穗字〔2020〕10号)的细化和落实。
（一）以前的城中村改造当作土地开发，现转变为产业培育、升级转型和统筹完善城市功能，提出了引入产业、教育、医疗资源等要求。
（二）参考《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》关于全市3个城市规划建设管理圈层的划分，分别提出不同的引入产业底线要求。
（三）通过合作企业引入优质的产业、教育和医疗等资源，增强城市产业核心竞争力和综合服务能力，确保市场在资源配置的决定性作用。
第一，对合作企业的开发能力提出要求。从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
第二，对合作企业的资金实力提出新要求。企业总资产改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元；企业净资产不低于50亿元。
第三，要求合作企业具备产业导入、城市服务、本地税收等贡献。
第四，广州市行政区域划分为三个圈层，要求圈层内产业布局和产业导入能力。例如，第一、二圈层需要引入世界500强投资的企业；第三圈层行业榜单及创新型榜单企业控股公司2家以及上下游企业10家。
第五，提出对合作企业引入监管的要求。在改造合作协议和监管协议中明确合作企业退出情形,如合作企业违约,追究合作企业的违约责任。
（3）有职称建筑、结构、财务、房地产及经济类专业人员不少于20人。
（1）企业总资产：改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元，现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元；
3.应具备与改造地块相匹配的产业布局或产业导入能力
引入企业的产业类型、行业地位、数量要求。
重点引进新一代信息技术、数字新基建、生物医药、专业服务业、科技服务业、现代商贸、文化创意、金融保险等战略新兴产业和现代服务业；吸引先进制造业的总部或研发平台落户，或者引进具有关键技术和先进工艺，能创新产品和管理模式促进本地传统产业转型升级的企业。引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一：
（2）引入全球2000强、央企或中国500强、上市公司（含新三板精选层和创新层企业，以及其他新三板高新技术企业）控股公司2家；
（3）引入行业榜单及创新型榜单（见附件2《引入产业企业榜单》第四类）企业控股公司4家；
（4）上述三类榜单企业（母公司）1家整体迁入我市；
（5）引入专业服务机构20家，其中引进榜单企业地区总部或同级别分支机构不少于5家，境外专业服务机构分支机构不少于1家。打造业态关联专业服务集聚区或主题楼宇，聚集会计、税务、法律、设计、咨询、知识产权、检验检测、创业投资、人力资源、信用评估等专业服务业；
（6）引入获评为A类的国家级或（广东）省级科技企业孵化器、国家备案众创空间的运营机构负责运营，打造科技企业孵化器或众创空间1家，并承诺5年内获得市级或以上认定；
（7）引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区(基地)；
（8）市商务部门牵头会同发展改革、科技、工业和信息化、文化广电旅游、金融、体育等产业部门认可的产业类型、企业行业地位和数量，包括促进本地传统产业转型升级的产业类型、企业行业地位和数量。
圈层内重点功能区内引入企业的要求参照第一、二圈层要求执行。
重点功能区以外的区域，重点促进产城融合发展，构建城乡一体发展格局，围绕产业集聚和创新创业，优先打造一批产业集聚区及一批众创空间、科技企业孵化器等创新、产业载体。
引入企业的行业地位及数量原则上不低于下列条件之一：
（1）引入行业榜单及创新型榜单企业控股公司2家以及上下游企业10家；
（2）引入国家级或（广东）省级科技企业孵化器、国家备案众创空间的运营机构负责运营，打造科技企业孵化器或众创空间1家，并承诺5年内获得市级或以上认定；
（3）引入国家级制造业创新中心、国家级企业技术中心的运营机构负责运营，打造创新中心或者技术中心1家，并承诺5年内获得省级或以上认定；
（4）引入国家级、省级文化创意产业园区（基地）的运营机构1家或者自营，导入文化旅游新业态，集聚一批动漫游戏、数字音乐影视、高清视频、电竞等数字文化创意、文化科技、文旅装备制造、智慧旅游企业，承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区(基地)；
（5）区政府认可的产业类型、企业行业地位和数量。
1.合作企业引入企业的达产营业收入、税收等经济指标原则上，不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%；
2.各区政府对城中村改造引入企业经济效益已有明确规定的可按规定执行。
招商文件、合作协议和监管协议应明确合作企业违约责任和退出的情形。
1.要求配建的学校和医院及其配套设施原则上应于项目首期优先建设；
2.具备突出产业布局或者产业导入能力（非房地产业），但没有相应房地产开发能力和经验的企业，可与具备房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与城中村改造竞投，意味着非房地产企业亦可参与旧改。
蒋修贤，广信君达合伙人，广州仲裁委员会仲裁员，广东工业大学/华夏学院客座教授。
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作者 | 蒋修贤
