引 言
首先，居住权是居住权人为实现长期、稳定生活居住目的的用益物权。其不仅能行使占有、使用的权利，且因其支配性和排他性，一经设立便具有较强的稳定性。在居住权遭受侵害时，为实现其物权效用，居住权人可采用物权的保护方法实现其长期、稳定生活居住的目的。某些情形下居住权人甚至享有能排除对其居住使用形成妨碍的所有权的效力。
其次，居住权可服务于家庭扶养救济，在一定条件下还能进入市场通过财产流转获益，具体采用哪种方式操作完全可由居住权人和房屋所有权人自主合意决定。
最后，居住权制度还为建设多元化供给主体的住房体系提供了法律依据。房屋所有权人可与银行等金融机构或其他投资房产地市场主体订立房屋买卖合同，同时约定将买卖房屋设立居住权并办理居住权登记。这种设立了居住权负担的房屋出售价格一般较低，加之投资门槛不高，故能吸引更多地购买者，拓宽房地产的融资渠道，促进房地产资源的优化配置。
一、
居住权的内容
相关法条链接：
《民法典》 |
第366条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 |
第367条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。 |
|
第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 |
1.居住权的主体
居住权出台的目的，是为贯彻党的十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求”而设立的新型用益物权，以满足居住权人稳定的生活居住需要。因此，居住权除了具有用益物权所特有的用益性之外，还具有较强的人身性。中国法制出版社出版的《中华人民共和国民法典物权编》（实用版）一书中有提到：“居住权是为特定的自然人基于生活用房而设立的物权。”
但是，《民法典》第367条规定居住权合同一般包括“当事人的姓名或者名称和住所”，该条规定就体现了法律并未排除法人或者其他组织作为居住权的合同主体，因为只有法人或者其他组织才会使用“名称”。
那么，上述法条的规定是否与官方对于居住权主体的理解相矛盾呢？笔者认为答案是否定的。《民法典》第367条规定的“当事人”是设立居住权的合同主体并非居住权的主体，换言之，设立居住权的主体，可以是自然人、法人或其他组织，上述主体均可以其自有的房屋为居住权人设立居住权；但是，因居住权具有人身性的特征，享有居住权这一用益物权的主体（即居住权人）只能是自然人，法人或其他组织并不能通过合同或者遗嘱获得居住权的权利。
2.居住权的客体
根据《民法典》第366条可知，客体仅限于“他人的住宅”。所谓“住宅”是指专供自然人居住的房屋，具有私密性与不可侵犯性，其中包括商品房、宅基地、别墅、公寓、宿舍等。
但不包括住宅楼的消防通道、不住人的地下室、建筑公用空间等，也不包括商铺、托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有经营性、专门性用途的房屋。
此外，设立居住权的住宅不仅可以是整套“住宅”，也可以是部分“住宅”。例如别墅中的某一层、一套房屋中的一个房间等。这也就意味着一个不动产设立居住权之后还可再次设立居住权，不过对居住权客体属同一个标的的，其权利期限就不能重合。
3.居住权的权能
根据《民法典》第366条可知，居住权具有占有、使用的权能自不言待。那么，是否应具备“收益”的权能呢？
根据《民法典》第369条“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，即例外情况下可以出租已设立居住权的住宅。既然可以出租，即理应是可以通过出租获得收益。那么，是否可以“处分”呢？
根据《民法典》第369条第1款“居住权不得转让、继承”，但该条并未表明违反上述规定的法律后果。根据《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。那么，该条“居住权不得转让、继承”的规定，到底是属于效力性强制性规范还是管理性强制性规范呢？违反该条订立的转让合同、设立的遗嘱效力如何呢？
笔者认为，上述条款规定应属管理性强制性规范，违反该条订立的合同为效力待定的合同。理由如下：对于个体来说，居住权人和受让人之间的利益应当由其自愿达成，并根据双方的约定履行。而作为受让居住权转让合同的第三人来说，他唯一需要对抗的就是房屋所有权人，所有权人才有权决定自己的房屋交由谁来居住，以防自有住宅落入其不愿托付的人之中。
因此，若居住权人违反该条规定，对居住权进行转让、继承的，只要居住权人具有民事行为能力，其所订立的转让合同或遗嘱属于其真实的意思表示，不存在重大误解、显失公平或一方以欺诈、胁迫等手段迫使其将居住权转让、继承的，则在未违背公序良俗、损害国家利益或他人合法权益的前提下，居住权人将居住权作为标的订立转让合同或将居住权作为遗产写入遗嘱当中的法律行为应属效力待定的民事法律行为，只要所有权人予以追认，那么居住权人的行为即有效。
因此，居住权转让受影响最大的是所有权人，对居住权转让合同的效力应当交由所有权人决定。
二、
居住权的适用场景
1.生活性居住权
①离婚时的财产分割
②设立居住权满足继承案件中老有所养或者其他家庭成员的生活居住需要
③设立居住权避免将来可能出现的遗产税
以往，不少独居老人为达“以房养老”的目的遭到了小贷公司或者其他声称“以房养老”的保障机构所骗，最终不仅老无所依，甚至被骗至倾家荡产。如今《民法典》出台居住权制度能更好地解决老人“以房养老”的问题。
⑤有利于法院的强制执行
居住权制度出台之前，人民法院在执行的过程中，对被执行人名下的唯一生活居住房屋只可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。那么，居住权制度出台之后，法院可以将居住权制度有效运用于民事执行案件中。在被执行人仅有唯一住所的情况下，可以在保留被执行人的房屋居住权的前提下对房屋进行拍卖、变卖，这样不仅保障了被执行人基本的生活居住条件，同时也有利于债权人实现债权，减轻执行难度。
2.投资性居住权
居住权制度原则上不能出租，但是当事人另有约定的除外，就是因为这句“但书”的规定，就为居住权的操作留下了巨大的空间，换言之，只要双方当事人达成合意，设立了居住权的住宅还是可以出租。既然可以通过出租获益，那么必然也是可以通过出卖获益的。下面笔者就来列举几个典型的投资性居住权适用场景。
这里合作建房的场景是基于最简单的场景之上，暂时不涉及开发商等实务中较为复杂的操作。
在一方投入建设资金（出“钱”），一方提供建设用地使用权（出“地”）的合作建房的场景，出钱的一方肯定是希望房屋建成后可以获得可观的收益，但是实务中经常会出现合作建房合同因种种原因导致未成立、被撤销或被确认为无效的情形。此时，关于出“钱”的一方当初约定的房屋建成后分成的约定就失去法律效力，建成的房屋由于“房地一体”原则，权属归属于出“地”的一方，而出“钱”的一方只有权请求返还本金及相应的利息，这远低于依约分得房屋的价值，非常不公正。在该种情形下，出钱的一方可以为自己在所建房屋上设立居住权，日后再将居住权出卖以弥补原建房后可获得的利益，降低损失。
②性价比最高的居住方式
买房，房价高，买不起；租房，最长只有20年期限，房租可能会上涨，还可能被房东拒绝续租；但是单独购买居-住权，就可以获得性价比最高的居住方式。
③防止保障房权利人出售保障房牟利
实践中，使用政府保障房的权利人经常会出现出售保障房牟利的情况，使基本住房保障制度落空。此时，居住权制度的出台就可以很好地解决这一问题：政府向符合使用保障房条件的人提供保障房居住时，可以约定由政府保留房屋的所有权，保障对象享有永久性或者一定期限或者满足一定条件内的居住权，就可以避免保障房权利人出售保障房牟利的投机行为。
此外，对于公租房、廉租房的权利人来说，居住权制度也是对他们的一大保障，政府在批准权利人使用公租房或廉租房的同时，为权利人设立与租期相同的居住权，那么承租公租房或廉租房的权利人就不用担心政府会无故将他们的房屋收回，就算是由于政策的原因要收回，权利人也能依据其所拥有的居住权而获得补偿或赔偿。
三、
总 结
近日，武汉市洪山区出现了首例强制执行居住权的案件：在《民法典》生效前，李先生通过遗嘱继承了妻子许女士生前属于个人所有的房屋的居住权，而该房屋的所有权归许女士的弟弟许先生所有。许女士去世后，李先生与许先生曾因许女士的遗产对簿公堂，后法院判决李先生拥有上述房屋的居住权。但是2021年初，许先生将上述房屋挂网拍卖，李先生担心自己的居住权受影响，便持判决书向法院申请强制执行，法院于2021年2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下，李先生后持身份证明和法院的执行裁定书等材料顺利地在不动产登记部门办理完毕居住权登记。
通过上述案件，承办法官、律师等均站在购房者的角度向大家作出了一系列居民购买二手房时需注意的注意事项以及操作提醒。但是，笔者在这里想说的是，所有制度的出台都具有两面性，作为律师，不能一味地只看到制度的弊端并将自认为的弊端无限放大而对其过度防范，律师应该站在中立的角度，理性地分析该制度的利弊，并利用各个维度的优势更好地为当事人提供服务。
作者简介
广信君达朱滔律师团队，由具有长期从事审判、仲裁实务工作经验的律师组成，该团队始终专注于劳动人事、建设工程、企业治理、民商事争议解决、常年法律顾问等领域，具有良好的法学理论素养和从业经验，紧跟市场发展趋势、熟谙专业法律知识，致力于为客户提供专业的法律服务。
作者 | 朱滔律师团队
(撰稿：朱滔、陈展璐）
