学术 | 关于“强制停贷”的法律分析

“强制停贷”“集体停贷”，是指因开发商不能按期交付预售商品房，该商品房项目（或称“楼盘”）已经“烂尾”或可预见“烂尾”风险，该楼盘的购房者（或称“小业主”）联合起来，通知贷款银行“中止”支付按揭贷款的行为，直至“复工才复贷”，据凤凰网房产微博发布的一组全国强制停贷城市统计表，截止2022年7月13日，“强制停贷”风波已经波及全国18个省市47个城市，共计101个楼盘。对于“强制停贷”的法律性质，笔者认为可根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）进行分析。

第五条　预售商品房必须符合以下条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条　商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

第十条　开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

第二十一条　在商品房项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。

依据上述规定，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前，不得进行商品房预售,只有在取得预售许可证之后，方可预售尚未建成的房屋。

第二条　未取得商品房预售许可证的销售合同，应当认定为无效。

当购房者签订了预售商品房买卖合同，需要贷款的，一般在销售中心的驻场银行，或者开发商、代销商推荐的银行，签订担保贷款合同（又称“按揭合同”）。这涉及开发商、贷款银行、购房者三个民事主体，并形成两个合同法律关系，即房屋销售、银行贷款合同关系，它们既独立成立、又密切关联，都围绕购房者“买楼”这一核心民事行为产生。

第十一条　根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

在合同履行过程中，如果开发商不能按期交楼，项目“烂尾”或可预见“烂尾”风险，可以依据以上法条。开发商不能按约定及法定期限交楼、办证，无疑构成根本违约，购房者有权解除与开发商之间的购房合同，也依法有权同时解除与银行的按揭合同。

楼盘“烂尾”，购房者依法有权解除合同。但由于解除合同后开发商已经没有资产可供赔偿或退款，购房者将既不能获得房屋，也不能获得赔偿。基于权益和风险的综合考量，购房者不选择解除合同而是“强制停贷”，要求在“复工之后再还贷”，通知银行“中止履行”合同义务，以促使开发商和银行共同解决无法交楼、又要还供的问题。

第五百二十七条　应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

对于“中止履行”的权利，依据上述规定，由于开发商违约，购房者有权适用“不安抗辩权”，通知开发商“中止履行”。但此时购房者对开发商付的首付款和余款银行放贷都已经支付，购房款已全部交清。所以“强制停贷”的核心问题是——购房者能不能因开发商无法按期交楼，“中止履行”与银行的贷款合同，以暂时中止支付分期还本付息的义务？购房者有没有权利单方面书面通知银行“中止履行”，而不承担违约责任？根据上述法律规定，购房者有权解除与开发商购房合同、银行贷款合同，但因“不安抗辩权”没有明确的法律规定和司法解释，无权根据此“中止履行”与银行的贷款合同。从银行方面来讲，担保贷款是独立性合同，银行已经履行了合同中的放款义务。合同一般也约定，无论开发商是否履行与购房者之间义务，均不影响购房者偿还贷款本金和利息等义务。从情理上讲，购房者“花光六个钱包，买了一个烂尾楼，还不停地为烂尾楼还贷”值得同情，但目前为止，笔者尚未查询到“强制停贷”司法判例。

购房者在签订预售商品房时，有慎重考察开发商实力和楼盘开发情况的义务，同样贷款银行也有谨慎审查担保贷款房屋所在楼盘的开发竣工等情况的义务。笔者认为，购房者应当依法维权：

其一，必须有确切的证据证明楼盘开发项目已经或者可预见其将要“烂尾”，无法按照合同期限约定交付房屋；

其二，必须提前以书面形式催告开发商按期交楼和通知贷款银行相关情况，另外根据《民法典》第五百二十八条规定：“行使不安抗辩权的中止履行，应及时通知对方，在对方提供适当的担保的情况下，应当恢复履行”；

其三，建议聘请专业律师进行法律分析并提供法律服务帮助，切勿无法律依据“恶意”停贷。

最后，笔者呼吁相关部门加强预售房地产项目和资金监管，并采取综合防治措施，以保障房地产市场和金融秩序的稳定发展，同时维护老百姓购房贷款的合法权益。