以案说法 | 借名买房之法律风险分析

前 言

 实践中，经常出现借名买房的情形，然而一旦发生纠纷，则存在“是否认定借名买房的事实”“借名买房协议的效力如何”“法院是否支持过户”等诸多问题。本文以笔者代理案例，试分析借名买房存在的法律风险。

一、案情简介

王某和李某在婚姻关系存续期间为了规避限购政策，借用儿子王甲（化名）的名义购买了一套房屋（下称“涉案房屋”），由王甲与开发商签订《商品房买卖合同》，并与贷款银行签订《贷款合同》。王某、李某与王甲之间并没有签订借名买房协议，但王某和李某签订的《离婚协议书》明确约定该房屋为夫妻共同财产，待房屋办证后出售，所售房款各分一半。当王某和李某离婚且房屋出证后，李某和王甲却拒绝配合王某出售房屋，也拒绝配合将房屋的50%产权过户至王某名下，并称房屋是李某与王某共同出资赠与王甲的。于是，王某委托律师代理起诉李某、王甲、第三人贷款银行，要求协助办理涉案房屋的涂销抵押手续，并由王甲协助将涉案房屋的50%产权过户登记至王某名下。

二、裁判结果

一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。王某要求将涉案房屋50%的产权变更至自己名下，属于未经得共有人李某同意变更处分方式的行为，显然不符合法律规定以及双方约定，因此不予支持王某请求协助过户的诉求。

王某不服一审判决上诉，最终二审法院认为：基于王某与李某已经离婚，王某和李某共同共有的基础丧失，依据《离婚协议书》的约定，对案涉房屋依50%承担费用的实际情况，王某以按份共有方式取得50%产权，符合本案的实际情况。有鉴于此，王某请求王甲协助办理50%的产权登记手续应予支持。

三、关于本案争议焦点的法律分析

本案争议焦点如下：

1.本案是否存在借名买房的事实？借名买房合同关系的成立是否以书面合同为必要条件；

2.规避限购政策类型借名买房合同的效力该如何认定；

3.离婚后对涉案房屋的产权应如何认定。

书面协议是借名人与出名人之间存在借名买房合同关系最为有力的证据。通常情况下，只要该协议不存在《中华人民共和国民法典》规定的合同无效情形，且借名人能够出示由其出资的相关证据，法院对双方之间存在借名买房合同关系一般不持异议。

借名买房纠纷中常见的情形是，由于借名人和出名人存在着朋友或者亲戚关系，出于对彼此的信任，双方并未签订书面协议，仅有口头约定。借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件，没有签订借名协议时，一般应由主张存在借名买房合同关系的一方对以下内容进行举证：

1.证明借名人与出名人之间存在借名买房合意的证据，如微信聊天记录、录音、其他证据如本案的《离婚协议书》等。

2.房屋实际出资情况和购房手续证明，如对照支付款项及时间节点、账户往来等，《认购书》《房屋买卖合同》《贷款合同》、房产证等购房材料原件由借名人保管；

3.房屋占有使用的情况，如房屋由借名人居住或出租，缴纳物业管理费、水电费，收租金等。在提供上述证据且借名买房约定合法有效的情况下，法院一般可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。

本案中，由于王某、李某和王甲是亲子关系，并没有签署书面借名买房协议，故王甲、李某主张该房屋是王某、李某在婚姻关系存续期间共同赠与王甲的财产。我方作为王某的代理人，为此提供了大量证据证明王某、李某和王甲之间存在借名买房的事实，如：

1.《离婚协议书》约定，涉案房屋为王某、李某共同出资，为夫妻共同财产，各占一半产权，待出证后出售，所售房款各一半；

2.涉案房屋的房款由王某、李某共同出资的转账记录；

3.涉案房屋由王某居住，王某向李某每月支付房屋一半的租金；

4.王某、李某各自支付房屋一半的物业管理费、税费、供楼款；

5.王某与王甲的微信聊天记录，王甲曾在微信中提及王某以其名义购房的事实。

6.涉案房屋的《认购书》《房屋买卖合同》《贷款合同》、房产证等购房材料原件均由王某保管。

法院认为，由于我国家庭亲情传统，父母出资购房并登记在子女名下的情况较为普遍，父母子女间就所购房屋或款项可能构成借名买房、赠与或借贷等多种法律关系，具体如何认定，应结合各方意思表示、实际出资及房屋使用情况等多种因素综合分析认定，不得一概而论。就本案而言，第一，涉案房屋购买时，王某和李某名下已有多套房屋，出名人王甲虽然已年满十八周岁具有购房资格，但其正在读书，并无收入，所以出名人明显实际上没有购房能力；第二，王某和李某签订的《离婚协议书》对涉案房屋已经有明确约定，涉案房屋实际是夫妻双方借用儿子王甲的名字购买，全部房款、税费、物业管理费均为夫妻共同支付，该商品房实际全部产权归夫妻共同所有。且王某与王甲的微信聊天记录中曾提及王某借用了王甲的名字买房，可见，王甲对于父母借名买房一事是知情的。综上，法院认为涉案房屋应当认定为王某和李某共同借用王甲名义买房。

总结：本案中，由于父母与儿子之间没有签订借名买房协议，母亲李某和儿子王甲称房屋是父母共同赠与王甲的财产。根据“谁主张谁举证”原则，作为借名人之一的王某，必须充分举证借名买房的事实。虽然《离婚协议书》对涉案房屋的产权有所约定，但法院还关注到儿子王甲对此是否知情的问题。所幸儿子曾在微信中向王某提及借用他名字买房的事实，否则王某可能因为无法举证证明儿子王甲对该事实知情而承担败诉的风险。

为了规避限购政策而签订借名买卖合同的效力，一般认定为合法有效。

房地产限购政策属于调控政策，不属于法律、行政法规的强制性规定。在借名买房不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，为符合限购政策要求而借名购买商品房的借名协议不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

本案在一审庭审中，法院的观点偏向于认为，为了规避限购政策而借名买房的合同无效。庭后，我方主要针对此向法院提交了《代理词》发表合同有效的法律意见，并附上认定规避限购政策类型的借名买房合同有效的全国诸多判例供法院参考。最终，法院采纳了我方的观点，认定合同有效。

本案的难点之处在于，该借名买房行为发生于王某和李某婚姻关系存续期间，那么离婚后，在另外一个借名人李某否认借名买房的情况下，对该房产的产权应该如何认定。

本案一审法院认为：涉案房屋为王某和李某借用王甲的名义购买，应为二人的共有财产。《离婚协议书》已经对涉案房屋的处分进行约定，即在符合出卖条件后，将涉案房屋出售所得房价款按各占50%的比例进行分配。因涉案房屋并未出售，故涉案房屋属于王某和李某的共同财产。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。王某要求将涉案房屋50%的产权变更至自己名下，属于未经得共有人李某同意变更处分方式的行为，显然不符合法律的规定以及双方的约定，因此不予支持王某请求协助过户的诉求。

我方提起上诉，认为王某的诉求并非处分行为，不应适用《物权法》第九十七条规定关于处分的规定。根据《物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

最终，二审法院采纳了我方的观点对原审判决进行改判，认为基于王某与李某已经离婚，王某和李某共同共有的基础丧失，依据《离婚协议书》的约定，对案涉房屋依50%承担费用的实际情况，王某以按份共有方式取得50%产权，符合本案的实际情况。有鉴于此，王某请求王甲协助办理50%的产权登记手续应予支持。

四、借名买房要点提示

1.借名人与出名人之间应签订借名买房协议。虽然借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件，但是当出名人拒绝履行转移登记的义务，则借名人需通过诉讼实现房屋所有权转移登记的目的。如果双方不存在书面协议，借名人将对借名买房的事实承担较重的举证责任。如果借名人提供的间接证据无法形成完整的证据链条，将可能导致借名人承担败诉的风险。

2.借名人应妥善保管房屋购房手续的材料，包括房款支付凭证、《房屋买卖合同》、房产证等原件。

3.房屋符合交付使用条件时，借名人应及时占有使用该房屋，并保留物业管理费、水电费、租金等凭证。

4.借名人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，以免发生纠纷。

5.万一发生纠纷，借名人提出的诉求应以出名人协助办理过户登记手续为诉求，而不是确认房屋为其所有。

6.请求协助过户要以借名人具有购房资格为前提。