引言
2019年新冠疫情开始，整体经济陷入低迷，房地产行业也由于市场、政策等多种因素而陷入困境。自2020年以来房地产企业申请破产数量开始增加，到2021年，恒大、万科等大型房地产企业也相继陷入债务危机，大多房地产企业经营状态不容乐观。为稳定房地产行业形势，全国多个城市贯彻落实“因城施策”，推出多种刺激楼市政策，使房地产市场逐渐趋于平缓。
目前房地产项目开发有多种类型，如单个主体自主进行土地竞得以及项目开发，或多个主体合作运营项目公司进行房地产项目开发。后者常见形式为合作中的一方对已设立项目公司的另一方进行股权收购的合作模式、或共同新设立法人型或合伙型企业的联营模式。近年来由于房地产领域形势持续走低，而单一项目资金需求量通常较大，目前多见企业之间通过对地块进行合作开发，以减轻企业自身经营压力，并提升抗风险能力。
笔者将针对曾参与的A、B公司合作开发房地产项目中，B公司对项目公司C公司进行股权收购前所进行的尽职调查，从而分析在企业合作开发项目股权收购模式中，通过尽职调查可能发现的问题以及影响。前述项目中，A公司已设立C公司并与市规划和自然资源部门签署国有建设用地使用权出让合同，约定由C公司取得项目地块进行开发并缴纳土地出让金，而B公司拟通过收购部分C公司股权以实现与A公司对项目地块进行共同开发。
一、对房地产项目公司本身的调查
（一）目标公司的主体资格信息
为初步了解目标公司的基本架构并确认目标公司的合法有效存续，尽职调查通常需要核实目标公司的营业执照以及企业生产经营有关授权文书的真实性、有效性。
笔者在调查当中发现，C公司提供的有效营业执照注明其经营范围包含房地产开发，但C公司并未为调查提供相应房地产开发资质证明，亦未提供拟申领资质的计划说明。房地产企业若未根据《房地产开发企业资质管理规定》取得房地产开发资质等级证书就从事开发经营，将会被处以罚款甚至吊销营业执照。本次股权交易的结构设计应根据“C公司未取得资质证明，不能进行房地产开发”的调查结果进行调整，收购方还可以将取得资质证明加入到股权转让的交割条件中，以保障项目开发进度。
此外，通过调查企业基本信息，笔者发现C公司存在注册资本过大的问题，常见的房地产公司注册资本为千万数量级，但该公司注册资本却高达数亿。根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，股东仅以其认缴资本为限对公司不能承担的债务承担补充责任，但注册资本过大，股东承担责任随之放大。收购方应当注意公司法人面纱，在资本数额较大的情况下，存在股东不能有效对项目公司债务所需承担责任进行限制的风险。若公司注册资本实缴资本未到期，收购方除支付股权转让对应价款，还需要在章程约定期限缴清股权对应资本，项目公司注册资本过大将对收购方的资金流转造成较大压力。因此，对于未缴纳资本的股权交易，收购方通常采取在股权交易中将先行缴清注册资本再进行转让作为交割条件或就转让价款进行协商。
（二）目标公司的股权结构
笔者通过线上与线下多种渠道收集C公司企业工商信息，以及查证目标公司公司章程得知，C公司为政府部门单一控股企业A公司所设立的全资子公司。收购方B公司在协商过程中应当要求A公司提供其在设立C公司时按照《企业国有资产监督管理暂行条例》报送国有资产监督管理机构并取得批准的有关文件，以确定目标公司合法设立。此外，在进行股权转让前，还应当参照《企业国有资产法》的规定，要求出让方取得履行出资人职责的相关政府部门同意。股权结构是公司治理结构的基础，不同的股权结构将决定企业治理结构以及企业经营活动和绩效，查明股权结构除确认本次股权交易的相对方以确保交易合法有效性，还有助于收购方对合作开发项目的经营背景更清晰的认识。
（三）目标公司的公司章程以及组织架构
如上文所述，C公司属于国有企业的全资子公司。若B公司对此进行股权收购，公司章程内股东会的议事制度与表决制度应当进行调整，将表决制度从单一股东决定修改为多股东表决。C公司在股权交易前仅设董事长，在股权交易的文件中应当增加B公司委派的董事席位以参与目标公司经营决策，还应当对董事会的表决制度进行变更，切实保证收购方在项目开发过程中对经营事项的决策权利。笔者进一步调查公司章程发现，原公司章程规定就多项项目开发事宜（如工程规划的变更、建设工程的预算调整等）将由股东决定，为保证收购方在开发过程中落实话语权，应当在股权交易过程中就特定事宜的表决权利行使与A公司进一步协商。需要注意的是，由于股东会的召开以及表决相对董事会在程序以及文书的要求更高亦更为繁杂，被委派的董事相对股东而言对项目开发事宜更为了解，为提高决策效率可以将部分股东决策事宜的权利让渡至董事会。而上述公司章程的调整内容还应当在股权交易的文件中进行明确，以切实保证收购方在项目开发中的权利。
另外，与普通企业经营运作不同的是，作为国有企业下属关联公司，根据最新颁布的《中央企业管理合规管理办法》，C公司已设立党支部。而党支部有权对企业经营方针以及企业重大经营事宜在提交股东会或董事会前进行审批，收购方应当在股权交易后按照相关管理办法以及公司章程约定配合项目公司的合规管理，避免因此承担相应法律风险。
（四）目标企业的合同与财务情况
笔者通过向A公司进行询证发现，C公司作为A公司为项目运作新设立的主体，其设立时间较短，企业开展经营活动仍处于筹备阶段，除就办公场所签署租赁合同以及取得项目地块签署国有建设用地使用权转让合同外，并未签署相关协议或文件，未拥有其他资产，亦未产生办公费用与其他费用。
如前文所述，C公司就项目地块已与有关部门签署相关转让合同，但由于土地出让金未完全缴纳，并未取得项目地块的移交确认书以及《国有土地使用证》。收购方应当在交易文件中对按时足额支付土地出让金予以明确，避免因迟延支付承担违约责任甚至丧失对项目地块的开发权益。
笔者调查相关《国有建设用地使用权出让合同》发现，合同约定受让方应当分两期支付土地出让金。由于C公司自身未展开运营，且C公司自身暂未具有土地转让与项目开发的资金，A公司已以股东借款的形式为C公司支付首期土地出让金。在房地产开发领域中，股东通过借款方式向项目公司提供开发资金的情况并不少见，而该笔借款未发现股东利用其身份对公司利益进行侵害的情形，该笔借款合法有效。承担债务的风险应当在尽职调查的报告中向收购方进行提示，完成股权交易的B公司将以其所持股权对应资本的范围内对债务承担补充责任。此外，仍有部分土地出让金需要缴纳以完成对项目地块权利的取得，而该笔款项的支付方式需要收购方在股权交易文件中进行明确，相比通过缴纳注册资本由项目公司完成土地出让金的支付，收购方提供股东借款以支付出让金的方式可以在取得对公司合法债权的同时，保留对公司资本缴纳的期限权益。
（五）重大诉讼情况
由于目标公司是新设立企业，其自身并未存在法律纠纷及争议，但其股东所涉及的纠纷与争议有影响本项目开发的风险：上文曾提及A公司通过股东借款的形式为C公司提供支付土地出让金的资金，若其所涉争议导致发生A公司无力偿还债务的情形，第三方有权代位A公司行使其对C公司的债权，由于土地出让金的款项往往较大，该笔债权的偿还存在对C公司资金流转的重大威胁。此外，A公司所涉争议还可能导致其对C公司的股东权益被第三人全部或部分取得，届时亦对本项目进程造成巨大影响，对收购方的经营方针亦有重大影响。虽在尽职调查中并未发现A公司涉及重大处罚或纠纷案件，在股权交易完成后仍应持续关注A公司的经营状况。
二、对项目地块的调查
与其他行业中企业之间股权转让所进行的尽职调查有所区分的是，在对基于合作开发房地产项目进行股权转让的尽职调查中，除对目标公司进行全面审查之外，尽职调查还应当包括对项目土地的权属状况、开发条件、开发进度等方面，以保证房地产项目顺利进行，实现股权交易的开发目的。
（一）项目地块开发规划
项目公司除按上文所述应当按《国有建设用地使用权出让合同》约定支付土地出让金之外，还应当根据合同规划要求进行开发，否则存在被罚款甚至丧失项目地块开发权利的风险。而在合同以及项目地块的用地规划条件文件中，首先应当关注该项目的容积率，该指标将决定本次房地产项目的总建筑面积，收购方亦可以此做出本项目的测算以作为本次股权交易方案的参考。
该项目开发还对配套建设的商业物业作出要求。商业物业建筑面积将计入容积率中且建筑面积具有最低标准，同时该些商业物业在建成并验收合格后由指定单位按约定价格进行回购，项目公司不享有该部分物业之后的收益权。商业物业的设计方案除应当经指定单位审批同意外，商业物业还需与首期住宅工程同步建设、同步验收并交付使用。配套商业、商务物业的建设将影响收购方对本开发项目的测算以及开发计划。
除商业物业的配套建设，受让方还应按《国有建设用地使用权出让合同》要求，承担配套基础设施的建设。受让方应当按规定面积配建道路用地、绿地用地以及水务用地，并经竣工验收无偿移交相关单位。市政公用设施则要求在项目地块规划建设总量的一定标准前完成建设，部分配套设施如变电站、消防站、综合医院、派出所等应当在首期住宅工程前完成验收并取得规划条件核实文件。配套基础设施的建设同样将对收购方为本次股权交易的项目预期造成影响。
随着家用车辆的增加，住宅配套停车空间需求也愈发增加，停车空间的收入也是房地产项目开发的重要来源。本项目地块的建设用地使用权利虽不计入容积率面积，但规划文件对停车空间仍做出限制，地下空间若超出规定建筑面积应当按约定支付相应的地下空间出让金，开发单位增加停车空间意图增加项目收入的同时将承担支付额外出让金的责任。另，本项目的规划条件要求土地受让方应参照文件中土壤修复技术方案对项目地块进行修复并自行承担相应费用，而该技术方案预算费用高达上千万。
不同项目地块对配套设施建设的要求不同，在尽职调查当中可以通过查阅项目地块的公开招标文件及其他公告信息，确认项目相应要求并对影响项目成本以及预期收入的因素整理汇总，为股权收购的交易条件提供指引。B公司对C公司进行股权收购的目的在于通过对项目地块进行房地产开发获取收入；当项目地块配套建设的规划要求影响本房地产项目的预期收入时，通过对规划要求进行研究调查，并根据调查结果作出的项目测算将为B公司对进行股权交易提供重要依据。
（二）项目开发进度
笔者通过向目标公司、股东公司询证以及查询政府公开文件得知，本项目地块此前仅取得《建设用地规划许可证》，未取得《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》作为项目建设工程符合城市规划的法律凭证，是建设工程活动中接受监督的法律依据，未取得该证的建筑将被认定为违章建筑，除存在被城乡规划主管部门责令停止施工、处以罚款，更有被要求拆除的可能。此外，在项目进行施工前还应当取得《建筑工程施工许可证》，该证作为证明施工单位符合施工条件允许施工的批准文件，未取得该证的建筑同样属于违章建筑。
房地产开发企业对商品房的销售分为预售与现售两种方式，预售因有利于房地产企业的资金实现快速回流而被发地产企业所青睐。但商品房进行预售前，应当按照法律规定条件取得《商品房销售许可证（预售）》，该证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业进行销售的批准文件，房产管理部门有权对未取得预售许可即进行销售的行为进行罚款并没收销售所得。
B公司除按照上文所述在交易文件中明确对剩余土地出让金的承担责任以确保《国有土地使用证》的取得外，还应当在股权交易文件中对项目开发过程中政府许可文件的跟进取得予以明确，并在合作开发过程中关注项目开发进度以及及时安排人员配合办理对应证件。
（三）项目现场调查
除对项目开发的规划许可文件进行核实外，笔者在尽职调查过程中曾到项目地块进行现场勘查，发现开发现场已有土地污染修复公司进驻且有施工痕迹。但就该情况向A公司与C公司询问时，却得知并未与土地修复公司签署合同。根据调查结果，B公司应当在协商过程中要求股东作出说明，并就修复费用的承担责任在交易文件中进行划分，避免完成股权交易后引发不必要的争议。笔者在现场调查中还发现在项目地块规划线内存在第三方建筑，与A公司与C公司确认后认定为第三方的侵权行为。在股权交易的文件中，B公司可以将对上述建筑的妥善处置作为股权价款交割条件，避免因该事宜延误项目开发流程并对项目公司产生不必要的费用。
结语
本文仅基于笔者曾参与的项目对合作开发房地产项目中进行的股权收购所涉尽职调查报告的内容简要延伸讨论，并非对尽职调查报告的具体指引。但法律从业者在对项目公司进行尽职调查之前，应当明确尽职调查的意义在于通过对被收购方进行全面调查，为收购方做出收购决定提供法律意见，并对交易文件的准备与交易结构的设计提供方向指引。除本文已经提到的调查内容，对规模较大的目标公司，需要调查企业内部财务与运营制度以及商业活动，对存续时间较长的目标公司应当调查其历史沿革，为进入新领域而进行的融资并购还需要对行业背景和市场活动进行调查，对于跨境主体的收购活动还应当调查对外投资情况等等。需强调的是，在报告中应当注意所依据的材料与文件的真实性与准确性，并且注重尽职调查报告的时效性。最后，尽职调查报告应根据项目公司、项目地块以及项目进程具体调整需要进行调查的内容，尽职调查的内容并非一成不变，应以科学辩证地眼光看待每一个经办的项目。
团队介绍
广信君达朱滔律师团队，由具有长期从事审判、仲裁实务工作经验的律师组成，该团队始终专注于建设工程房地产、劳动人事法律、民商事争议解决、常年法律顾问等领域，具有良好的法学理论素养和从业实务经验，紧跟市场发展趋势、熟谙专业法律知识，致力于为客户提供专业精湛的法律服务。
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作者 | 朱滔律师团队
（撰稿：朱滔、郑梓亮）
初审 | 品牌部
排版/校对 | 江 茳
