学术 | 商业物业管理法律风险与对策

商业物业的类型如果按传统型和新兴型来划分，传统的商业物业有购物中心、集贸市场、写字楼、商业街区等类型，新兴的商业物业类型有对旧厂旧城的改造活化过的艺术创意园区、高新科技园区，如广州红砖厂创意园、赛宝高新科技双创园以及有承载文化和保护历史作用的商业街区，如广州“永庆坊”、潮州古城“牌坊街”等，此外还有以高科技元素作为支持的商业设施，比如无人商场和无人售货亭。安全、规范和高质量的物业管理和服务，有利于提升物业的价值和商业服务产品的价值，由于商业物业管理与住宅小区物管、工业园区及物流园区的管理内容存在明显的差异，产生的管理关系、法律风险也不相同。商业物业管理者（包含业主、物业管理公司）除了提供物业本身的管理服务之外，还需对在商业物业从事经营活动的商家、商业服务人员、大量流动消费者提供公共安全与维护秩序。因此，商业物业管理的法律关系，不仅需要适用《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等相关领域法律法规，还需要适用在物业内经营活动涉及的《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国治安管理处罚法》《中华人民共和国刑法》《中华人民共和国产品质量法》《中华人民共和国食品安全法》《中华人民共和国消费者权益保护法》等涉及公共安全和交易秩序、市场商品经济管理等专门的法律法规。

二、主要法律风险及对策建议

在大量的实务案例研究中发现，突出的商业物业管理法律风险主要有三个方面。作者将在下文对此三个方面法律风险进行分析，并提出相应对策和建议。

1.商业物业建设手续的违法风险。实务中有大量的商业物业是缺乏用地规划建设等审批手续，如在城中村的集体土地上私自建设的各种集体商业物业，在旧厂改造过程中，某些高新科创园、文化创意园是未取得合法的改造审批手续，系擅自改变工厂和建筑的用地规划性质，将工业用地改成商业用地，还有一些国有土地上的商业物业也存在擅自加建、扩建或非法改建等情形。这些非法的情形存在严重的法律风险，一些新兴的高科技无人商场和售亭的设置，也缺乏相应法律规范，存在较大安全隐患。从民事合同关系上看，如果商业物业未取得合法的建设规划等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，订立的租赁合同无效。笔者曾代理某集体物业租赁合同纠纷一案，某公司承租某置业公司开发的一栋大型商业物业，但该楼并未取得《建设工程规划许可证》，为此双方产生纠纷诉至法院，法院裁定该租赁合同无效，导致承租人遭受重大的投资损失。对此，笔者建议，商业物业在实施管理和租赁中，应严格审核并要求物业规划建设等手续具备合法性。

2.商业物业违反消防法规的风险。商业物业一般都有大量流动人群和商业财物存放，因此保障商业物业的消防公共安全特别重要，在改造旧工厂、旧镇城、历史文化建筑等，建设新兴商业设施和无人商场时需要更加注意消防安全。根据《消防法》规定，应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。但是，某些地方政策在对待旧建筑的升级改造过程中，基于历史原因对建设审批手续的要求有所放宽，但笔者认为对该类旧建筑现状的消防审核更应从严要求，以保障物业符合消防安全条件。对于一些商场无视消防法规，将消防通道进行封闭、堵塞或者改成铺位的行为，应予以严查严处，这些生命通道被封堵、破坏将可能导致严重的消防安全后果。从民事合同关系来讲，如果商业物业未通过消防验收，则将导致租赁合同关系无效。笔者曾代理的林某与某地产公司房屋买卖合同一案，因该房屋未通过消防验收合格，仲裁委以买卖合同违反《消防法》的行政法规强制性要求为由，裁决买卖合同无效。在此笔者建议，管理方必须严格遵守消防法规，常规化检查维护，防范消防违法行为。另外，管理方还需要注意持续保障商业物业处于合法、安全及可正常使用的状态。

3.商业物业公共安全和治安保障的风险。商业物业对安全性、运营秩序和舒适性有着更高的要求，管理方不仅需要配备完善的安全设施和设备，还需在重要区域和岗位上设置安保人员定时巡逻，重点保障人民群众的人身安全，尤其在人流众多的节假日、举办大型活动之时，保障公共秩序、承担治安责任、制定安全预案，防止混乱、踩踏及哄抢等重大事故的发生尤为重要。例如，2022年10月29日韩国首尔梨泰院发生严重踩踏事故，后期在公布调查结果时指出相关部门和责任主体未提前制定安全对策，事故之后也未按照相关法令及时开展救援，导致灾难性的后果。对于在物业管理区域内发生被盗、被抢及人身伤害等违法犯罪案件，如因物业和设施本身存在安全隐患，或未在重点安全区域设置视频监控、保安巡逻值班的，导致未能及时采取救济行为的，则管理方需承担相关责任。尤其对于开放式的商业街区，大量人群聚集的酒吧、舞厅、夜店，除了配备安全监控等硬件设备之外，还要建立完善的安全运营监管制度，在制度上下足功夫，以保障物业内人身财产安全，防范违法犯罪行为发生。如管理方未尽到安全保障义务的，导致发生人身财产受损，管理方应承担相应的法律责任。

商业物业的管理方，对于承租人利用物业进行经营活动的，需要审核是否具有营业执照和经营资质。根据《无照经营查处取缔办法》的规定，如知道或者应当知道承租人系无照经营行为，仍出租场所给其经营，管理方应依法相应承担责任。对于承租人利用物业从事违法活动，管理方故意提供场所、帮助、便利协助，以及未尽到法律规定的防范义务，则应承担相关法律责任。管理方与承租人在签订合同之时要保持高度的警惕，笔者建议可在合同中约定，出租方有监督、定期进入物业内进行检查的权利，并就如下三点对承租人利用物业从事生产活动进行规范：其一，防范承租人存在侵犯知识产权方面的违法行为。根据《商标法》相关规定，故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件，属于帮助侵犯注册商标专用权，依法应担责；其二，防范承租人实施食品安全方面的违法行为。根据《食品安全法》相关规定，对于未取得食品生产许可或未取得食品添加剂使用许可而从事该活动，出租人明知其没有资质，仍出租给其使用的，则应承担法律责任；其三，防范承租人实施传销活动。根据《禁止传销条例》的规定，如果为传销活动提供场所，依法应承担法律责任。传销是严重危害社会的违法行为，特别是对人身进行禁锢、伤害等暴力传销活动。由于传销行为常常采取掩饰和欺骗手段，如利用销售经营化妆品、生活用品、医疗美容、建设项目等商业行为掩盖传销活动，使人难以识别。笔者建议，对于无经营资质和实际产业、产品，依靠拉人头、搞培训、集资入股等方式来收取入会费、加盟费、合伙费、集资款等情形，以及在内部中设立不同的等级、层级，上级可从下级或多级的业务收入中获取提成利益等涉嫌传销的活动，管理方要保持高度的警惕，并注意防范。

商业物业委托管理合同关系当中，承租方（含次承租人，简称“承租方”）的合同违约风险比较常见，实务中主要有以下三种情形：其一，租户因经营不善，违约擅自停租、转租或分租。商业经营存在巨大风险，经营不善导致“跑路”的情况时有发生。笔者建议，首先是在租赁合同中规范预防，写明相应条款约束，例如可以约定管理方有权直接收回房屋、清理承租人物品及重新启用物业，在实务执行中，要注意做好催告、证据保全等工作，及时收回物业。对于擅自转租和分租，可以书面形式通知其纠正违约行为，如仍不更正，可通过起诉或仲裁的法律途径来解决；其二，违反合同延迟交付租金、物业管理等费用。某些租户因经营不善，故意拖欠租金和物业管理费用，却仍在继续经营，笔者认为管理方不宜采取断水、断电或断路等强硬措施，此举容易激化矛盾，造成次生损害发生，也存在非法之嫌，建议依据合同约定，先行协商沟通，再进行书面催告，而后采取诉讼或仲裁的法律途径；其三，利用物业进行非法、扰乱管理秩序活动的行为。对于发现租户有违法行为或有重大嫌疑之时，要及时向公安机关举报，对于在商场、街区等公共场合出现的违法行为，管理方也有职责依法进行制止、保护现场和证据，以及对受害人实施必要救助措施。

商业物业管理不仅涉及物业业主、管理方的权益，更重要的是涉及公共安全和管理秩序。管理方不能仅局限于维护自身利益，更要将维护公共安全和公共利益作为工作重心，采取积极有效的措施，防范危害公共安全和公共利益的事件发生，保护人民群众生命财产安全。另外，商业物业管理与现代商业、城市更新的三者关系，属于互助共生的关系。新兴的商业形态、新型的城市建设，不仅能够推动商业活动的蓬勃发展，同时也会催生诸多新生的事务、法律关系和问题，需要管理方与时俱进，不断增强法律风险防范意识和采取相应对策。

商业物业管理不仅涉及物业业主、管理方的权益，更重要的是涉及公共安全和管理秩序。管理方不能仅局限于维护自身利益，更要将维护公共安全和公共利益作为工作重心，采取积极有效的措施，防范危害公共安全和公共利益的事件发生，保护人民群众生命财产安全。另外，商业物业管理与现代商业、城市更新的三者关系，属于互助共生的关系。新兴的商业形态、新型的城市建设，不仅能够推动商业活动的蓬勃发展，同时也会催生诸多新生的事务、法律关系和问题，需要管理方与时俱进，不断增强法律风险防范意识和采取相应对策。

*声明：本微信订阅号对所有原创、转载、分享的内容、陈述、观点判断均保持中立，推送文章仅供读者参考。本订阅号发布的文章、图片等版权归作者享有，如需转载原创文章，或因部分转载作品、图片的作者来源标记有误或涉及侵权，请通过留言方式联系本订阅号运营者。谢谢！