以案说法 | 父母房产过户给子女的方式选择及税费对比

房产作为大部分中国家庭最重要的财产，在家庭财富传承中承担着重要角色。笔者经常碰到客户咨询：自己想把房子留给子女，采取哪种方式过户最划算？分别涉及到哪些税费？

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”当然，除了买卖和赠与外，子女能够以继承的方式取得房产的所有权。三种不同的过户方式有不同的适用条件，需要缴纳的税种、税额及以后再次出售时需要缴纳的税种、税额各不相同。以下将结合税法的规定进行分析。

2016年5月1日房地产业“营改增”后，个人房产过户涉及的税种主要包括增值税、个人所得税及契税。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。另外，增值税附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，这3项税率此前分别按实际缴纳的增值税税额的7%、3%、2%计征，因此增值税5%加上三项附加税0.6%合计5.6%。2019年1月，财政部、税务总局联合发布《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，各地对上述附加税均减半收取，因此增值税及附加税由原来的5.6%降为现行的5.3%。

《中华人民共和国个人所得税法》第三条个人所得税的税率：“（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”

国家税务总局国税发〔2006〕108号《关于调整个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。目前广州市转让普通住房，一般以转让收入的1%核定应纳个人所提税额；转让非普通住房，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

财政部、税务总局公告2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。同时按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

根据《中华人民共和国契税法》（简称“《契税法》”）规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。契税税率为3%-5%。各省、自治区、直辖市人民政府根据地区实际情况可依程序对不同主体、不同类型的住房权属转移确定差别税率。

以广州为例，目前对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，不论面积按3%的税率征收。

《契税法》第六条规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。国家税务总局国税发〔2006〕144号《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定：个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，税率为3%。

案例：广州市的李先生夫妇，名下有两套房产，拟将其中位于天河区的一套100平方米的房产留给儿子小李，该房产于2015年取得房产证，现评估价500万元。小李名下没有房产。在此情况下，不同过户方式的成本分别是多少？

买卖过户是实际生活中最为普遍的交易方式，但父母与子女之间并不多，即使采取该种方式，通常多是名为买卖、实为赠与。父母与子女间通过买卖方式办理房产过户，按广州的政策子女需有购房名额。

李先生夫妇如果将位于天河区的100平方米价值500万元的房产通过买卖方式过户给小李，李先生夫妇为卖方，小李为买方。税种及税费分别是：

1.增值税及附加

李先生夫妇2015年取得房产证，证满两年，不需要缴纳增值税及附加；

2.个人所得税

李先生夫妇有两套房产，应缴纳个人所得税1%，即500万*1%=5万元；

3.契税

该房产100平方米，且小李名下没有房产，契税税率为1.5%，小李应缴纳契税为500万*1.5%=7.5万元。

该房产通过买卖方式过户给小李，个人所得税及契税两项合计12.5万元。

父母在世时与子女签订书面赠与协议，无偿将自己房屋赠与子女，并办理转移登记手续。按广州市现行规定，子女作为受赠人，需要有购房名额才能办理过户手续。李先生夫妇如果将房产通过赠与方式过户给小李，涉及的税种及税费分别是：

1.增值税及附加税、个人所得税

直系亲属间的房产无偿赠与，免征增值税及附加税、个人所得税。

2.契税

子女接受父母赠与的房产，子女作为受赠人需按房产评估值缴纳契税，税率为3%。该房产500万元，契税税率为3%，即500万*3%=15万元。

该房产通过赠与方式过户给小李，应缴纳契税15万元。另外，子女在接受赠与后若想再次出售该房产，达到“满五年唯一家庭住房”的条件，就可以免征收个人所得税，非“满五年唯一家庭住房”的，需要缴纳房屋差额部分20%个人所得税。

《中华人民共和国民法典》第1121条规定：继承从被继承人死亡时开始。第1123条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。据此，房屋继承仅限于产权人过世的情况下适用。

如果待李先生夫妇百年之后，小李通过继承方式取得房产，根据规定，免征个人所得税、增值税及契税。若小李继承房产后再将之出售，非“满五年唯一家庭住房”则同样需要缴纳20%的个人所得税。

若要子女通过继承方式取得房产，父母在世时最好先立遗嘱。父母如果在世时未立遗嘱，法定继承时可能面临各种复杂问题，例如：办理过户的时候需要证明没有其他继承人，或者存在多位继承人时子女无法全额取得父母房产的所有产权。另外，如果没有遗嘱，继承过户给子女的房产自动视为子女与其配偶的夫妻共有财产，若子女婚姻产生婚变则会出现财产争议。所以，想要子女日后通过继承取得房产，建议父母提前立好有效遗嘱，可以避免很多不必要的麻烦。

买卖、赠与及继承涉及契税、个人所得税及增值税对比

综上所述，父母将房产过户给子女，不仅是法律问题，也是理财问题，买卖、赠与及继承三种过户方式各有利弊。以买卖方式过户在流程和费用上具有优势且后期出售不存在高额个人所得税，以赠与方式过户的税费最高，以继承方式过户最省钱但产权人过世后才能办理且继承流程较为复杂；另外，赠与及继承均需要考虑后期出售涉及个人所得税的问题。因此，选择哪种方式过户，需要结合家庭实际情况综合评估从而选择最优方案。