【盘点】传统商业地产不看政府怎么做，要看电商怎么做

电商改变了人们的消费方式，在电商的冲击下，建购物中心不再是很好的选择，商铺也不再是可以养三代的投资方式。房地产商制定下一步发展策略必须尽可能考虑诸如电商之类新事物带来的“人的行为”可能发生的变化。

在传统商业地产方面，政府的相关政策已经相对稳定了，房地产商更要看的是电商的一举一动。比如马云已经向我们房地产商发出挑战了，说要消灭传统的商业地产。马云的目标是：消灭三线房地产。每年的光棍节，我都去马云那里观摩，2015年，我又两天连着两个晚上都在水立方，和马云、柳传志等一起参与见证天猫双11购物狂欢节。当晚交易额结果是912.17亿。

整个过程我有几点感想。

第一，时代已经换了，主流人群越来越年轻化，80后、90后以及更为年轻的人群势必会主导整个消费市场。

第二，移动互联网消费大爆发。80后这一代、互联网的这一代和全球化这一代，使用最多的就是移动互联网。双11购物狂欢节这912亿当中，70%左右是通过移动互联网完成的，其中手机完成的交易数量占了68%，其他则是通过PC端来完成。

第三，互联网时代的营销方式特别接地气、特别开放。阿里是平台模式，是一个开放体系；京东是直销模式，是一个相对封闭的体系，不如阿里开放。

第四，天猫双11狂欢节这912的交易额，势必会成为大家投资电子商务和参与网上购物的驱动力，它会带动很多互联网投资和电子商务的发展。

值得一提的是，还有一个特别大的看点，境外有220多个国家的消费者在天猫买卖东西，这是阿里双十一全球化的一个重大进展。农村也有很多人参与了电子商务，占比份额有了巨大的增长。可见全球和农村这两个点将是阿里下一步整个平台、客户扩张的重点。网络零售占整个社会零售总额的比例越来越大了。所以马云说，要消灭传统的商业地产，这不是个笑话，也不是吹牛，光我知道的，李宁的实体商铺就已经关闭了1000多个。

这样看来，商品从工厂到物流再到消费者家里，已经成为普遍的消费趋势，传统购物中心势必有很大面积会没人要，会空出来，供求关系格局打破了，商业地产的租金也会下降。

那么，商业地产下一步要怎么做？我觉得要看马云这种大电商的脸色。现在电商在中国零售市场所占的份额越来越大。假使购物中心、街边商铺和社区商店面积不变，那么，可想而知，只有少量会存活，大量会倒闭。在电商的冲击下，建购物中心不再是很好的选择，商铺也不再是可以养三代的投资方式。

手中有店铺，要么赶紧出手，不要等着贬值，要么研究哪些东西是会少受电商的影响，可以被保留下来的。就连新东方的俞敏洪也开始抱怨了，因为电子商务的人也开始和他抢生意，在搞线上授课，价钱便宜，还可以不出门就听课，什么时候有时间想听都可以，他挺有危机感的。站在我们地产商的角度来看，如果这样下去，学生都跑了，不需要教室了，这也是对商业地产的一种打击。

其实，作为一个房地产商，我很期待电商能给房地产带来更多的革新。比如说网上卖房、租房早几年就有，不过现在因为房子这个东西还比较特殊，它不像一般的商品，买了就能拿走，它必须得办理很多手续，比如房产证，必须得线下办才行，所以现在网上卖房一般还停留在线上的推广营销阶段，真正的成交还在线下。

房地产商也特别关注互联网、电商的相关举措，从来不否认电商对房地产所产生的影响。马云站在电商的立场上，说：“我就是想让房地产商感到震撼，让他们知道，不能再继续做这样的投资，而是将注意力放在新的趋势上面。”这话出发点是好的，它看起来已经为大家描述了这样一个景象：“电商兴旺，房价下跌，房地产泡沫破裂。”但景象虽好，却是很难经得起推敲的。且不说房价高是由多种因素引起的，房地产商自己也一直在研究“人的行为”可能会发生的变化，适时调整发展策略，并没有原地踏步，等着被消灭。

在电商的冲击下，房地产商可以适当规避受电商影响较大的领域，适时往未来受电商影响较小的领域发展。比如与医疗相关的物业，相对来说受电商影响小，需求弹性相当大，以此带来的市场空间和辐射强度都很大，将是个高增长的领域。所以，综合来说，目前电商只是对商业地产的某一方面开始产生影响，现在就来谈电商抑制房价，甚至要消灭商业地产，还为时过早，我们且边走边看吧。