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旭辉董事长林中：蹲下来、活下去、站起来！
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旭辉董事长林中：蹲下来、活下去、站起来！

旭辉董事长林中：蹲下来、活下去、站起来！ 企业家与资本策划
2022-11-07
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导读：林中一直是房地产行业的看多者，这是一个永续的行业，常做常有、常做常新，他常说这句话。


开班时间：11月

林中一直是房地产行业的看多者，这是一个永续的行业，常做常有、常做常新，他常说这句话。 

行业艰难的当下，他时常给给旭辉人和同行打气，困难不过是短期的考验，前景依然充满希望与光明，今年中期业绩主题与22周年时主题一致，均是“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。

11月1日晚间，旭辉董事长林中的朋友圈又刷屏了：


谜底揭开，旭辉没有和境外债务项下的所有债权人达成重组协议。在宣告有超过 4 亿美元的境外债到期未付的同时（公众号：朱耿洲CCP)，旭辉作出了 " 遗憾 " 的选择：终止境外债务的相关讨论，暂停支付境外债本息。

如今，再看林中一个月前的 " 内部信 " 中提到的 " 旭辉的现金流将承受前所未有的挑战 " 这句话，也更清晰的感受到这家 " 示范性 " 房企所面对的压力。

林中在朋友圈把这次叫做蹲下来，蹲下来、活下去、站起来，用时间换空间解决债务问题。

旭辉表示，进行境外债务全面解决方案，是在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下，应对流动性极度受限做出的安排。


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为什么要“蹲下去”？

的确，旭辉从去年底就已经是“三道红线”绿档房企，一直被业内视作优质民营房企的代表。

今年9月份还由中债信用增进公司担保，成功发行12亿元中期票据。

而与旭辉一同作为示范企业发债的，是龙湖集团、美的置业、新城控股以及碧桂园等为数不多的几家仍然稳健的民营房企。

今年旭辉还向境外债权人支付本金和利息约15亿美元。就在9月末旭辉还兑付了2024年到期5.55亿美元债券的利息1820万美元。

可以说，旭辉已经是民营房企中坚持兑付境外债券，坚持时间最久的房企之一。

就是这样一家企业，为什么会发出今天的公告呢？

大环境，是一个逃不开的词。

因为房地产行业大环境下行，境外评级机构持续下调房企评级，从旭辉今天发布的公告来看，也是因此触发部分美元债中提前还款的条例，导致境外债权人挤兑。

另外，还要考虑一个大环境带来的不利因素，那就是人民币兑美元贬值的趋势明显。

中国人民银行授权中国外汇交易中心公布（公众号：朱耿洲CCP)，11月1日银行间外汇市场人民币兑美元汇率中间价报7.2081，调贬313个基点。

来源：中国外汇交易中心网站

从过去一年的走势图不难看出，人民币兑美元贬值已经持续了近半年。

汇率的变化，导致同样一笔美元债，在境内经营的旭辉，现在需要拿出更多人民币资金，才能偿还。

这直接增加了旭辉境外债兑付的成本和压力。

考虑到全国房地产销售市场尚未明显反弹，民企融资渠道尚未恢复，无法借新还旧的情况下，为了避免大环境的负面因素，给企业经营带来不可逆转的影响，此时旭辉选择暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，用旭辉控股董事局主席林中的话来说是“蹲下去”。

面对风暴，蹲下去，将重心放低才能更稳前行。

蹲下去是为了活下去，先将资金用于“保交付”和“稳经营”这两个企业生存的根本问题，再寻机会站起来。


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“蹲下去”之后，会怎样？

从财务层面来看，旭辉控股并不像其他暴雷房企一般，资金匮乏、债台高筑。

自 2020 年开始，旭辉控股便进行一系列降负债措施，并在 2021 年实现 " 三道红线 " 全部转绿。进入 2022 年之后，旭辉控股还两度被监管层列入担保发债的 " 示范性房企 "。截至今年 6 月 30 日，旭辉控股手头还有现金约 312.45 亿元。

但旭辉控股仍然面临两大无解难题，第一是楼市低迷带来的销售疲软，这不是单靠一家房企能解决的问题（公众号：朱耿洲CCP)；第二，是资金监管升级带来的资金受限问题。

9 月底，旭辉传出天津某项目非标债务违约和信托借款纠纷的消息，进而出现股债双杀的局面。

面对市场质疑，旭辉集团董事长林中在内部信中表示，" ‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾 300 亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。"

最后，我们可以参考一下，此前已经进行境外债务重组的企业，现在状况如何。

今年7月份，富力地产完成了对10笔未偿还美元债的全面重组，本金额共计约49亿美元，统一展期3-4年，创下“亚洲房企最大债务重组”样本。

9月份，富力宣布与招商蛇口、中信证券以及中国华融签署了合作框架协议，各方将以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础，推动合作事宜。

对旭辉而言，“保交付”的信用和口碑，让旭辉在房地产销售端仍然能保持优势，这无疑是旭辉未来站起来的底气所在。

此外，在不影响交付和正常营运的前提下，旭辉正在想方设法降低运营支出、高级管理人员的薪酬福利和一般员工的差旅补助、津贴等。

再加上出售境外资产等一系列举措，旭辉正在积极争取整体化解债务问题。

事到如今，可以看出来，林中并没有放弃。

老板的态度，决定了一家公司在困难面前的走向。


来源：焦点财经

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