01
有人说房地产经历了黄金时代、白银时代、青铜时代、黑铁时代，而在世代芳华看来工业地产好像直接由黄金时代到了青铜时代。
前几年二房东有微薄利润就拿盘，到亏当下赚未来拿盘，也有不少二房东原来项目做的不错，这几年进入商品厂房市场做工业园区开发项目，但是事实看来，2021年下半年启动的开发项目无非就是从一个增长碰到瓶颈的怪圈掉到另外一个扛着巨大压力的怪圈，不得不说，开发商这个角色并不是一个二房东、制造业企业能轻易去碰的行业，这里面涉及的资金、金融、圈层、资源等将考验开发商真正的硬实力，压力也远远不是一个服务商或运营商及二房东能够承受的。
据世代芳华调研团队显示2022年整体工业地产行业陷入了低活跃、低增长、小面积成交、地缘性客户为主的阶段。
要想工业地产持续稳定增长发展，前提是制造业有订单，有了订单有利润，有了利润能及时回款，而当下形势，中小企业面临出口困难，行业内卷严重，大部分企业对未来预期不够，而制造业发展就成了无源之水无本之木。
同时，制造业的经营状况也是工业园经营状况好快的体温计。制造业发展动力不足，导致企业生产放缓，如此一来，企业是不可能考虑重成本购置厂房，或者增资扩产，只有一部分企业从大往小压缩成本。
02
世代芳华看来，制约商品厂房及厂房招租的主要原因有以下几个：
01
对未来预期不足
一方面面临的是错综复杂的国际形势，另一方面面临的是防控政策。
02
本身中小型企业抗风险力不够
中国各行各业经历了粗放、高速发展的时代，在高速发展前，任何和发展无关的问题都是小问题，都可以用快速增长的势头掩盖，在矛盾日益凸显的当下，企业的现金流和核心竞争力才是至关重要。
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行业回归理性
当下企业开始注重现金流、更注重核心竞争力，大部分企业家从立志要做到IPO上市、做强做大做规模、做平台，到现在清醒认识到自己，从而转向活下去、利润为先、现金为先的生意理念。
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对开发商的信任度不够
日渐暴雷的房企，仿佛是压倒企业对开发商信任的最后一根稻草，从楼花能招商，到现在现楼难卖。
05
供给和需求出现较大逆差
其中，2022年10月份中国制造业采购经理指数（PMI）为49.2%，比上月下降0.9个百分点；
1、多地疫情散发影响了企业的生产经营；
2、需求萎缩，导致企业新订单继续减少；
3、企业购进价格上涨快于企业销售价格，企业经营利润压力扩大；
03
2022年
是工业地产的转折年
经济形势这样的前提下、市场信心不足，内忧外患，工业地产面临诸多挑战。马云说过，当下是未来10年最好的一年，但如今可能是未来最好的一个月，潮水即将褪去，希望每个工业地产从业者都擦亮眼睛。在时代的滚滚车轮之下，毕竟谁都很难独善其身。
以目前整个工业地产行业所面临的严峻局面来看，在这种情况下，站在开发商和二房东的角度，有以下几点建议：
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尽量不要轻易拿盘或开发项目
现在拿盘可能会觉得价格便宜一点，业主的条件会好谈一点，但是如果没有客户和市场，价格无论多便宜，砸到手上都是净亏损。建议看1000个项目，下手1个项目。
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把没租完或没售完的厂房尽快出手
千方百计全力以赴的去招租，用尽一切办法去销售厂房，把自己的利润目标调低一点，甚至保本出租或出售，微亏出租出售都可以，如果亏损扩大，就应当毫不犹豫断臂求生，活下去比什么都重要。
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密切关注已经租完或已出售但未办按揭的厂房以及其经营状况
今后的一段时间，可能大概率的发生工厂停业、倒闭、缩小规模、无力交租或企业未按时按约办理按揭贷款等非正常情况，开发商和二房东一定要早发现早应对，很多企业抱有回款后再交首付或者交租金，但是世代芳华的观点是：今年最难收的钱就是应收账款。
世代芳华给出此建议绝非消极面对，正是在困难和危机来临的时候积极去面对，努力的去求生。
但总体看来，工业地产发展前景明朗，二十大会议精神就把实体放在重中之重，甚至提出：保持经济稳中求进必须坚持以实体经济为根基，应对当前复杂形势国家更必须做强做优实体经济，在总方针的情况下，世代芳华认为未来实体经济必然出现结构性的调整，结构性调整必然面临着市场波动，观当下，看未来，工业地产其实是理性的开发商卖产品给理性的客户。当下，我们要做得就是保住项目生命线，提升招商团队专业度，从重招商到重运营。春江水暖鸭先知，企业有订单，有预期，自然租金和生产空间成本只是企业经营中很小的一部分。
未来，工业地产的发展需要更精细化的运营模式，更应该摒弃土地成本+建安成本+税费成本+销售成本+利润=销售价，更应该从产品创新到模式创新再到服务创新。
世代芳华认为未来工业地产也是存量市场，世代芳华愿意和各发展商、从业者一同探讨存量时代下工业地产的经营方式。
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