风向标天河最近又传出新动向。
牛奶厂板块某盘吹风10万+/平，被销售疯转；珠江新城二手成交频频，也成为了中介揽客的金字招牌。
惊讶之余，楼市君发现，现在的天河，上车门槛已逼近千万，而进阶一些的4房都卖上3000万！
至于5房，在楼市君印象当中，已很久没有见过了......
刚刚过去的一周，广州都在热议一件事：牛奶厂板块某盘示范区开放，吹风12-13万/平，过半房源被锁定。
而其中建面约250平的4房户型，更是卖到了3000万/套起，震撼市场。
要知道，后面还有吹风20万+/平的冼村、金融城等，也都是主打4房产品。
值得注意的是，不仅是新房，天河的二手房也走上了同样的道路。
天銮二手总价突破3千万，凯旋新世界、誉峰园、君玥公馆等总价2千万起的4房户型也频频成交。
保利心语、花城湾、汇峰苑等网红小区则是成交主力，有二手最快挂牌4天成交，其中最小的2房户型门槛都已近千万。
肉眼可见的，虽然天河置业门槛稳步提升，但仍挡不住改善客们冲刺进场的速度。
楼市君在感叹天河“宇宙中心”之余，也发现了一个问题。
天河这些改善豪宅盘产品严重4房化，并且价格越来越高，而更向上的5房住宅供应却在减少。
比如，2021年天河区新房供应约2980套，但5房仅251套，占比约8.4%。
这也就意味着，天河每上新10套房，有且仅有1套为5房户型，可见一斑。
并且，这种情况未来还将加剧。
毕竟，在过去六年，全市成功出让了228宗宅地，而天河仅有5宗，说真的，早上挤的牙膏都比它多。
而网传今年天河将上新的梅花铝厂地块和燕塘地块，本身占地面积仅4万方，无望建成大型社区。
同时又在今年土拍，需配建10%政策住房的新政下，未来主力供应估计也在3-4房的区间内。
广州美景 广州楼市发布摄
罕见，但并不是没有。
比如，位于天河的珠江花城，在售建面约117-140平的4+1至5房，号称从尺度到功能，都可让改善一步到位。
事实上，楼市君还了解到，该项目还自诩为2018年来的天河区套数、面积和金额“三冠王”。
这一切的背后是中介的豪言，还是造势的手段，亦或是滤镜的扭曲？
我们不妨从天河改善群体的视角出发，对该项目进行一场全面的“体检”。
需求导向：改善更倾向于一步到位
作为一名天河改善群体，首先要了解的，必然是目前的置业环境。
当下利率下调、放款速度加快，二手交易多了起来，不像去年一直被卡脖子，卖一换一可操作性空间更大。
同时，以置换得到的现金流以及自身贷款能力为基础，尽量选择同等总价下，产品更加符合心意，且能一步到位的楼盘。
毕竟，限购政策依然还在，二改五让换房成本变高，如此制约下，我们肯定是更倾向于一步到位的。
带着这样的标准，让我们先来看看珠江花城的产品。
117平4+1房，空间利用率达到90%，比其他楼盘多一房。
珠江花城建面约117平4+1房
140平5房，总价不过千万，天河只此一家。
珠江花城建面约140平5房
配套增值：重视生活进阶与价值支撑
最宽楼间距超百米，生活配套一应俱全。
据楼市君了解，珠江花城目前在售的产品位于四期组团。
该组团最宽楼间距超百米，并且3、4期自带约5万平私家园林，足足约7个足球场大小。
可能光是数据难以理解，但上文中楼市君提及的今年天河两个新地块，才仅仅只有4万平左右，可见一斑。
而这样规模的园林打造，对于生活环境的提升改善，恰恰也是咱们改善群体心中所愿。
当然，这一点需要归功于该项目约85万方的体量，而大盘的优势，也不止于此。
此前，楼市君也实踩过这个楼盘，发现这里约2万方的商业，如华润超市、美宜佳、里享时光等都已开业，还签约了麦当劳等连锁品牌。
并且，社区门前约4500平的智能公交车站，可以接驳地铁站，出行也还算方便。
此外，还有社区康养中心、文体中心、肉菜市场等，吃穿住行相关配套，都配齐了。
配套名校已开学，距执信中学天河校区约1公里。
此外，该项目的教育资源声名在外，同时也是未来价值面的有力支撑。
毕竟，大家都知道，在广州，有很多小区因为被划入村小，业主与开发商开启漫长拉锯战；也有项目迟迟不引进学校品牌，让家长愁秃头。
但楼市君发现，这样的焦虑，在珠江花城是找不到的。
项目配套的体育东教育集团均和小学为36班公立学校，目前已经开学。（具体入学条件以教育部门相关通知为准。）
至于体育东教育集团的实力，不用多说。
其核心校区体育东路小学，是备受珠江新城土豪认可的牛校之一，2021年6名学生入选华附奥数班，超华阳小学，居全区第一。
难得的是，珠江花城旁边的中学也十分给力。
该校名为执信中学天河校区，目前已开学，根据学校就近入读招生政策，珠江花城是目前与之最近的新房，直线距离仅约1公里。（具体入学条件以教育部门相关通知为准。）
执信中学，无需多说，广州四大金刚之一，2021年高优率超90%，本科上线率达100%。
天河新校区体量比越秀本部大了4倍，硬件一流，图书馆、博物馆、科技馆、体育馆等，一应俱全。
像这样，同时手握小学+中学双名校教育资源，且均已开学的楼盘，就算放在越秀这样的老牌教育强区，也都相当能打。（具体入学条件以教育部门相关通知为准。）
综合来看，如果产品层面仅是算得上选择，那么看完生活环境、项目配套后，便不难发现，这样一步到位的楼盘，可以说是狠狠击中了我们改善群体的痛点。
地段潜力：优先级不高，但必不可少
有能力成为改善群体的，对于地段潜力的优先级已经没有那么高了，但也会是他们选择项目时考虑的点。
同时，在2月份天河发布的2022年9个重点城更项目中，吉山村总投资200亿，位列第二，占全区份额超1/5，成为重中之重。
未来吉山村旧改持续推进，城市面貌升级的同时，也带来更多优质配套，珠江花城则将饮下头啖汤。
综合来看，珠江花城在对外宣传方面并未夸大。
“多一房”使得产品优势明显，双名校教育+全配套能满足改善一步到位的需求，不到千万的上车门槛亲民，未来价值潜力也存在释放空间。
这样一个优势远大于劣势的楼盘，被天河改善客们送上“三冠王”的宝座，并不稀奇。
楼市君还了解到，项目在售价格产品惊喜，首付约280万起，即可一步到位上车天河，这样的机会要不要把握，相信各位已心中有数。
楼市君再插播一则喜讯。
即使买不到珠江花城也不用紧，珠实地产在天河的另一力作城投珠江·天河壹品，也将有新动作。
据销售介绍，该项目预计4月拿证，开盘在即，推出全新二期建面约70-128平的2+1至4+1房。
项目位于天河智谷核心，是主城区罕见的低密度纯住区，周边商业、生活、医院等配套齐全，高端纯粹生态住区即将成型。
天河壹品项目效果图
与珠江花城一样，该项目也具有多个独特优势：
其一，产品力优秀，近90%空间利用率。
其二，地处天河智谷核心，产业云集，潜力看好。
其三，天河罕见13-14层低密小高层住宅，居住舒适度更上一层楼。
其四，名校为邻，与市属公立12年全日制清华附中仅相距约300米。
虽然也有货源，但不要以为天河壹品可以安全地作为第二备选。
毕竟，在天河供应越来越少的当下，尤其是“同等面积多一房”的高性价比产品，已是买少见少，错过再无。
目前，楼市已进入政策+市场双V探底阶段，实质性回暖迫在眉睫，眼下改善族敲响天河大门的机会已然不多。
珠江花城
项目地址：广州·天河儿童公园旁珠江花城营销中心
咨询热线：020-8132 9888
城投珠江·天河壹品
项目地址：广州·天河·科韵路东·马鞍山畔城投珠江·天河壹品营销中心
咨询热线：020-2338 3888