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社区经济 | 作者/佟少

这是佟少说公众号的第0014篇原创文章

所谓社区公共空间是社区或社区群中，在建筑实体之间存在着的开放空间体，是社区居民进行公共交往，举行各种活动的开放性场所，其存在的目的是为广大公众服务。

社区公共空间既是社区实体开放的建筑或空间用地，又是社区居民参与或举办各类活动，进行社区公共交往的开放性场所，随着社区治理的深入推进，社区公共空间被赋予了更多社区治理的功能，从过往单一的服务场所日渐成为社区居民自治的一个重要载体。

社区公共空间在运营过程中存在诸多不确定性，主要体现在以下三个方面：

第一，产权的不确定性。通过调研发现很多社区公共空间是没有产权证的，更多的是社区公建配套用房，属于居民共有的财产，而这种情况也就预示着未来运营的不确定性，从利益的角度来讲，如果某个企业来利用社区公共空间做生意，租金的收益怎么算，怎么分，目前来看，有一部分的社区公共空间是物业来经营的，出租或者自营做些增值服务，虽然《民法典》的出台对公共空间的收益分配方式提出了建议，但依然存在着很多矛盾和纠纷，导致很多企业无法长时间经营下去，所以我们也经常看到很多公共空间处于闲置状态。

第二，投入产出的不确定性。两个原因，一个是上面提到的由于产权的不确定性，会存在经营年限的问题，不像临街商铺可以租几年，这样可以按照规划，预期多久可以收回成本多久可以盈利，而在经营年限不确定的情况下，如果前期投入比较大，经营风险随之也会增加；另一个原因是，社区公共空间所覆盖的人群有限，如果企业在运营层面不够专业，那么也很难产生很大的收益。

第三，业态不确定性。导致业态的不确定性主要来自于政府相关领导的想法，因为社区公共空间的发展并不能完全按照市场化的方式来做，而是要结合当地政府政策的规划，比如政府想做养老，那么社区空间就会按照养老服务空间来打造，而如果领导换人了，因为政府有创新压力，所以就导致一换领导，可能相应的思路也会发生变化，开始转向别的项目，所以说，业态很难固定下来。

以上几个原因加大了社区公共空间运营的难度。

很多社区都有类似邻里中心的公共空间，公共空间里面的服务有的是收费的有的是不收费的，比如政府牵头打造的老年活动中心、图书阅览室等等这些都是免费的，因为这些都是基本公共服务。如果提供的不是基本公共服务，才可以收费。

社区公共空间在提供产品和服务的同时，其实更多的还是要兼顾社区治理的职能，在保证市场化运营的同时也要具有一定的公益性服务，比如定期组织社区活动、“一老一小”的相关福利等。

社区公共空间的产品和服务不是简单的市场定价，而更像是众筹。所以到底定什么价不是市场机制，而是共识机制，背后是多方参与的治理思维，而不是一方得利的市场思维。

因为社区公共空间的硬件成本相对较低，甚至是政府提供的免费空间，所以提供的服务具有一定的公益性，在收费上更加亲民。

所以对于想运营社区公共空间的企业，一定坚持长期主义，想通过社区公共空间来进行资本运作，可以就此打消这个念头，任何想在这个上面讲求投资回报率、快速变现的，在这上面是行不通的。

当下，地产企业、物业企业、文创企业、社会组织，甚至社区居民组织业委会等等，都想进入到社区公共空间领域，因为大家都认为未来可能红利很多。

因为可以低价甚至免费拿到空间资源，然后有天然的社区入口，进入社区没有门槛，甚至街道居委会还会给予一定的配合，但是从结果来看大量的公共空间，绝大多数其实毫无运营可言，只是简单的开门关门、简单的活动和简单的服务，谈不上治理，更无营造。

原因何在，社区公共空间，命中注定不是单一运营，而是复杂运营；命中注定是“重”运营，而不是认为进了社区就挖到金矿了。

“重”来自于两个方面，一是需要运营的专业度，“人货场”三要素都要涉及，不要把社区运营想得太简单，所以对运营人才的综合素质要求高，培育人非常重要；另一方面是要结合社区治理，运营社区公共空间必须具备治理思维，既要营利，又要公益，既要老百姓满意，又要领导满意……，它是多方参与的，老百姓、政府、企业、第三方等等都要参与，要有市场思维，运营什么可以挣到钱，可持续。

所谓特色化是指因地制宜的发展，而不是照抄照搬，别人做养老我也做养老，别人做社区图书馆我也做社区图书，一定不是这样，而是根据社区自身的特点找到适合的项目，从居民的自身需求出发，这样才能持久的做下去，比如老人多的社区，养老的项目自然是首选，当然里面还要细分具体的服务内容，比如年轻人多，咖啡厅，社区图书馆这些可以休闲办公的场所自然会取得青睐。

其实我们所说的特色化，有点类似于“网红”打卡地的感觉，其本身都是在运营上做到了极致，社区的空间资源有限，所以更加应该在项目选择上、运营上做到极致，而不是仅仅为了做一门生意，不赚钱就撤，在换一个重新来做。

所以任何一个项目应从用户的需求出发，经营用户，哪怕是一个咖啡厅、儿童图书馆都会成为当地的特色，而这种案例会越来越多。

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