它，将是中山版的珠江新城？- 大数跨境

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它，将是中山版的珠江新城？

保利在中山

2023-03-31

导读：为什么这么火

大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！

今天咱们聊个广州以外的话题，中山马鞍岛。

最近我在查阅大湾区的销售数据时，发现马鞍岛卖爆了。

1月，马鞍岛网签量204套，力压三乡坦洲，在中山各片区中位居第一。

2月，马鞍岛网签量258套，回落到第三，但环比上涨了26%。

3月前20天，马鞍岛网签量478套，再次位居第一，月度环比涨幅破100%，已是板上钉钉。

马鞍岛为什么这么火？

怀着这份好奇，我特地去了趟马鞍岛。

这次调研，刷新了鸟叔对马鞍岛的认知。

两股力量觉醒，杀入中山的“珠江新城”

在很长一段时间内，马鞍岛都只是“深圳客”的菜。

但在实地走访中，我发现除了深圳客，在这波回暖中，另外两股力量也在觉醒。

比如马鞍岛上的龙头盘保利天汇。

在和置业顾问的交流中得知，马鞍岛的买家结构越来越多元。

1、中山本地买家在觉醒，目前占比已提升到3成，而之前只有1成左右。

2、广州买家也在觉醒，占比已有10%左右。

这倒挺令人意外的。

众所周知，深圳客和广州客的投资风格、买房逻辑，截然不同。

用股市的话术，深圳客属于风险偏好者，敢于追热点。

比如香蜜湖、华侨城、深圳湾、前海、宝中、及现在海洋新城，沿着发展脉络一路追。

广州客是风险厌恶者，更理性、更看重兑现度。所以这些年来不管市场热点怎么变，广州人最认可的还是珠江新城。

而中山本地人也多是广州客的这种心态，素来看重市中心、三乡坦洲这些人口集中地。

是什么让完全是两条路上的人，开始在马鞍岛达成共识呢？

在现场与一个广州买家的交流中，他的一番话还是蛮有启发性的。

我把他话的意思给大家翻译下：

1、大湾区满血最强buff。

大多数广州客看马鞍岛会不自觉的带入南沙视角，但若升维思考就会发现，马鞍岛的一些优势是南沙比不了的。

南沙只是“黄金内湾”里的玩家之一，还不是最强的那一个。

但马鞍岛占据着大湾区十字路口，是湾区内唯一享受前海、横琴、南沙共同辐射的板块。

叠加中山自身发展重心也在往马鞍岛倾斜（如翠亨新区、深中合作区），马鞍岛可谓是整个大湾区的满血最强buff。

2、与其说是中山的，不如说是深圳的。

马鞍岛在行政上属于中山,但在经济紧密度上却属于深圳, 是前海的势力圈。

前海最大的问题就是空间太小，生产、生活成本太高（地价房价高），而扩容无法从根本上解决问题。

前海想要成为大湾区的火车头，需要一块足够大的处女地承接其外溢。

而且大湾区也需要有一个连接器，激活前海、横琴、南沙三大引擎的联动。

能扮演这二个角色的只有马鞍岛。

虽然深圳客买入马鞍岛也是基于这些逻辑，但发展阶段已不可同日而语。

当前马鞍岛正从之前的“概念炒作期”进入“价值兑现期”：

深中通道，将于 2024 年6月正式通车！

若说之前买马鞍岛是VC（早期风险投资），现在买马鞍岛是打新！

显然，很多中山本地购房者，也意识到了这一点。

3、中山的“珠江新城”。

一个广州人，可以对深圳湾、前海的巨变没感觉，但见证过“珠江新城”，也知道它意味着什么。

而马鞍岛就是中山的珠江新城。

当然，不是指现在。准确地说，相当于2003年前后的珠江新城。

2004年，珠江新城的保利香槟花园开盘价8000元/㎡左右，当时广州均价5000元/㎡上下，不算便宜。

但如果能穿越回去，他绝对会毫不犹豫地去买。

鸟叔能理解他的这种心情，现在保利香槟花园的二手房房价高达14万元/㎡。

最后，他说了两句很精辟的话：

在广州买房投资，只是挣广州人的钱：

在马鞍岛买房投资，是和深圳人、中山人、大湾区人一起搞钱。

想想还真是这么一个理！

两城融合，一站广州

前面咱们说过，马鞍岛是大湾区“黄金内湾”的“十字路口”。

激活这个定位是一横、一纵两条大动脉。

横轴又有两股动脉交织而成：

一个是即将通车的深中通道，一个已启动前期的深中城际。

前者已广为认知，后者即将广为人知。

官方消息，中山、深圳、广州三市就深中城际（即深圳地铁33号线延长线）已达成共识，并已开启深中城际预可研线路现场踏勘调研工作。

深中城际一旦启动，其对前海与马鞍岛融合的意义，将远大于深圳通道。

纵轴大动脉，就是贯穿广州和珠江口西海岸的广州18号线及延长线（南中珠城际）。

日前，这条大动脉也有了大动作。

据公开报道，南中城际将于3月底正式动工。

南中城际是广铁18号线南延长线中山段，呈“＞”走势，始于南沙的万倾沙，在马鞍岛香山站向西迂回，穿过中山市中心区。

而从香山站继续向南延伸，是串联起珠海、澳门的南中珠城际。

香山站也被定位成“粤湾中心”，大家可细品这四个字的含义。

广州南站都不敢这么说。

由此出发，

北可上广州珠江新城，南可下横琴澳门。

东可往深圳宝安前海南山，西可抵中山市中心。

广铁18号线已经通车，据悉南中城际将于2027年建成通车。

纵横两条大动脉，横轴推动了深中（马鞍岛）一体化。

纵轴推动了广中（马鞍岛）一体化，甚至还加快了珠中（马鞍岛）一体化。

广中（马鞍岛）两城融合？

这并不是在说笑。

万顷沙到广州东站只需30分钟左右（快线设计时速160公里/小时），而从香山站到万顷沙也就2个站而已。

三四十分钟的地铁通勤，对广州刚需来说，完全是可以接受的。

所以，从地缘价值和交通价值上看，马鞍岛是大湾区少有的战略高地、未来的爆发点。

但从价格上看，它又是绝对洼地。

目前马鞍岛均价大概2.2万/平左右，和东区、西区等中心城区基本一个水平，放眼中山已是天花板级的存在。

其实这很正常，因为中山房价从来都不是马鞍岛的对标对象，马鞍岛房价未来相当长一段时间内，都将是中山最高的，并会逐步拉开和市中心房价的差距。

但从大湾区的视角，马鞍岛就是洼地了。

同是受益深圳资源外溢红利的松山湖板块，目前网签均价6万元/㎡，马鞍岛仅相当于三分之一。

广州珠江新城均价10万+/㎡，据其三四十分钟生活圈内的板块，比如老黄埔、广钢新城、天河智谷、国际创新城等，均价约在5-7万/㎡左右。

而通勤时间差不多的马鞍岛现在不到它们的一半。

除了发展上的确定性，及价格上的安全边际，关键是马鞍岛买房压力，真的不大。

在黄埔、番禺这些地方，一套像样的房子，总价基本都要五六百万起，首付都要小200万。

而在马鞍岛，200多万都可以全款买一套，像保利天汇这样的“天”字系大复式豪宅。

而且还无需操心户籍、社保、个税等一堆烦心事。要知道，马鞍岛是大湾区热点板块中少有的不限购地区。

就问你香不香？不管是买来投资，还是自住兼投资。

保利从没让广州人失望

这年头买房先了解房企，是最基本的买房素养。

对于保利，我想没有比广州人民更有发言权的了。

“招保中华”四大央企地产中，保利是唯一一个总部在广州的，也是新一代的行业大哥。

保利之于广州，就像绿城之于杭州、龙湖之于重庆。

不仅是一个符号、一面旗帜，更是当地购房者心目的白月光。

这里既有几十年积累的口碑，也是因为它们的产品确实给力，基本没让人失望过。

比如保利在广州的项目，产品都相当能打，年前鸟叔曾专门写过一篇文章《看遍广州，保利的房子，有点东西》。

保利在马鞍岛上的项目叫“保利天汇”。

仅从“天汇”二字，相信大家就已经猜出保利对这个盘的定位了。

“天”字系是保利最高端系列，广州最牛逼的楼盘之一，就有琶洲的保利天悦。

3月25日，碰巧保利天汇开产品发布会，鸟叔认真去旁听了下，研究了户型图，也去体验了样板间，感触就三个字：

不简单！

1、复式设计不简单

保利天汇是复式住宅，不仅马鞍岛上稀缺，放眼广州楼市也是很少见的。

可能很多人还不知道，之前广州市国规委明确发文称：“套内建筑面积＜144平的复式住宅，不能再通过中空，实现面积增值”。

这意味着，广州市场中的复式新品，再难获批，恐成绝响。

这也让复式住宅在广州变得格外抢手。

比如去年下半年，广州某盘推出了28栋复式，两三个月便基本售罄。

值得一提的，保利天汇还是少见的“跃层错厅”复式。

简单来说，就是上下两户相互咬合，好处就是可以兼顾平层+复式的双重优势。

比如保利天汇的住宅是三开间朝南，而传统复式通常只有两开间宽。

你既可以过上楼上楼下的生活，拥有更好的主卧私密性，同时又能有比肩平层的公摊率、面宽。

2、使用率不简单

如果算上赠送，使用空间就更大了。

保利天汇的赠送面积，已经不能用“多”来形容，而是夸张。

建面104㎡的户型，赠送面积能达到32.5㎡，相当于送了两个大主卧。

若以套内面积算，赠送达40%，相当于送了小半套房。

实际使用率高达107%。

注意，这还没算近6㎡大的入户花园。

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给大家布置个数学题，若总价不变，以使用面积算，保利天汇的房价打了几折？

这些年，鸟叔看过的盘不下百个，但使用率超100%的盘，一个巴掌就能数过来，保利天汇是最新的一个。

3、空间功能不简单

由于上下层的关系，产品可以做到双主卧，即上下各有一个带独立卫生间的套房。

最最不简单的是，它只用96㎡就做到了四房两厅两卫。（偶数层、改造后）

看盘多的都知道，同面积段的主流设计是三房两卫，甚至两房。

也就是说，同样的面积，保利天汇在功能设计可以多出1房1卫。

多出一间房，可以让家庭生活多出无数可能。

多出一个卫生间，能免去家人早晚洗漱高峰的排队之苦。

4、空间尺度不简单

保利天汇虽为复式，但却没有复式的那种压抑感，空间感甚至比普通平层还要阔绰。

双层层高约5.8米，单层约为2.9米，比普通平层还要高出10cm。

大家不要小瞧这10cm，大家感受下客厅的空间尺度感。

5、产品不简单

小区为“全南向一字板楼”格局，加上较大的楼间距（最大超过两根电线杆的距离），整体的采阳、空气流动性，也都不错。

对上正北的主导风，又能做到冬暖夏凉。

此外，还有双抬高、双大堂……

双抬高是指整体地势抬高约3米，然后还有高4-6.9米的架空层。

2楼从小区内看就相当于3楼，从小区外看就相当于4楼。

这种设计除了能带来更大的公共空间外，也大大提高了低楼层户型的价值，不仅能有更好的视野，也减少了蚊虫。

项目虽为4梯8户，由于是板式结构，在实际使用中，基本是1梯2户。

其中70%的户型可以做到电梯直达入户花园。

这可是豪宅才有的配置。

6、配套不简单

鸟叔在和很多购房客打交道的过程中，发现大家越来越重视小区配套，比如园林、会所。

现代人对居家生活的定义，不再局限于室内。

茶余饭后，在小区里走一走、活动一下，欣赏下身边的风景，是一件很惬意、享受的事。

而在保利天汇，小区85%的面积都是园林，超7万方，相当于11个国际足球场，更是细分出了9大主题。

会所是保利天汇在岛上一个“人无我有”的大亮点，而且一配还是俩（架空层泛会所、下沉式星级会所）。

过往，我们对小区会所的认知就是华而不实。

而保利天汇的会所则充满了浓浓的生活气。

在架空层泛会所，有针对孩子的欢乐天地、4点半学堂、观景阅读区、景观办公区。

在下沉式星级会所，则有健身房、瑜伽室、台球室、多功能棋牌室、乒乓球室等等。

至于老少皆宜的游泳运动，保利则准备了双泳池，除了常规的室外泳池外，下沉式会所内还有一个四季皆可用的星级恒温泳池。

鸟叔都能想象到这里业主的日常生活了。

忙的时候就把孩子放养在楼下会所，心烦的时候也可以去会所看看书、想“静静”。

下班回来，可以去健身房挥汗如雨，可以去瑜伽室，也可以和孩子在泳池戏耍。

周末则可以和邻居约麻将，天气好的时候还可以在庭院一起烧烤。

……

总之，总有一方地能让你感受到生活的岁月静好。

好了，鸟叔说再多，都不如你来马鞍岛实地调研下，亲自感受下保利天汇这样的房子。

保利天汇的实体样板间已经亮相，这两天大雨都没挡住很多人想要一睹真容的热情。

你若想打卡，也可以安排起了。

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