2019年8月26日
十三届全国人大常委会第十二次会议
表决通过了
关于修改《土地管理法》的决定
此次《土地管理法》的修改重点
主要集中在土地征收、
农村宅基地管理制度改革、
具体变化如下：
在这些变化里
最为重磅的消息
算是集体经营性建设用地入市
听到这个消息，不少人问
这一规定
对土地价格和房价
有什么影响
新《土地管理法》允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。
此前，集体经营性建设用地不能入市，如果要入市交易，必须通过变更为国有土地之后才行。这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。
集体经营性建设用地入市，必须要符合规划，必须是工业或者商业等经营性用途，在每年的土地利用年度计划中要有安排。也就是说，这块地必须是工业或者商业等经营性用途，不能用来盖商品住宅。同时，要符合规划、依法登记，这就从根本上限制了可能出现的无序供应。
不过，在一些土地供应紧张的大城市，长租公寓、租赁住房可能会成为集体经营性建设用地规划用途的重要选项。因此，对租房族来说，房租可能会下降。
新《土地管理法》增加第45条，首次对土地征收的公共利益进行界定，采取列举方式明确六种情形，确需征收的，可以依法实施征收。这一规定将有利于缩小征地范围，限制政府滥用征地权。
1.军事和外交需要用地的；
2.由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；
3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；
4.由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；
5.在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；
6.法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。
新法规定，将原来的征地批后公告改为征地批前公告，多数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当召开听证会修改，进一步落实被征地的农村集体经济组织和农民在整个征地过程的知情权、参与权和监督权。倡导和谐征地，征地报批以前，县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
新《土地管理法》以区片综合地价取代原来的年产值倍数法，在原来的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上，增加农村村民住宅补偿费用和将被征地农民社会保障费用的规定，从法律上为被征地农民构建更加完善的保障机制。
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由区片综合地价确定，并至少每三年调整或者重新公布一次。
征收土地中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。
土地是农民的命根子。本次修法，在征地补偿、宅基地等直接关系农民利益的问题上，只做加法不做减法。
新《土地管理法》规定，家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年;耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。
新《土地管理法》完善了农村宅基地制度，在原来一户一宅的基础上，增加宅基地户有所居的规定，明确：人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。实现户有所居的办法，包括宅基地一定程度的流转，多层安置房建设等。
考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，新《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。这一规定意味着地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。
新《土地管理法》同时也规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
《房地产管理法》本次也有修改，第九条修改为：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
自然资源部法规司法规一处副处长 李文谦：土地是农民最重要的一个财产权利。土地征收制度的规范化和法制化，应该是推进国家治理体系和治理能力建设的一个重要内容。
自然资源部法规司法规一处副处长 李文谦：（新修正的土地管理法）一个显著的作用就是保障了被征地农民的知情权。在征收土地之前，你先要经过土地的调查、社会稳定风险性评估，然后还有一个听证的程序，如果被征地的农民多数不同意征地补偿安置方案的，要根据法律法规的规定和听证的情况，对补偿安置方案作出修改。
自然资源部法规司法规一处副处长 李文谦：那么我们现在很多地方就反映，我们原来的按照年产值倍数来补偿的这种办法，已经不适应我们现在经济社会发展水平的需要，补偿标准普遍反映是偏低的。
自然资源部法规司法规一处副处长 马骁骏：像在一些经济比较发达的地区，可能区片综合地价相对来说会比较高，这也是我们体现了一个公平公正和因地制宜的原则，核心还是要维护被征地的农民的合法权利，确保生活水平不降低，长远生计有保障。
自然资源部法规司法规一处副处长 马骁骏：那么户有所居，主要是当地政府可以根据各地的实际情况，为农民提供住房保障，包括农民小区，包括分配住房。
自然资源部法规司法规一处副处长 马骁骏：退出后的宅基地来怎么使用？我们在法律中也进行了一个原则性的规定，就是集体经济组织和个人可以通过盘活利用的方式，对这些宅基地进行一个合法的使用。根据不同地区的不同情况，有不同的利用方式。比如说，在旅游资源比较丰富的地区，集体经济组织可以通过腾退的宅基地来兴建，比如说农家乐、旅馆来吸引城里人到乡村来度假，促进消费。
自然资源部法规司法规一处副处长 马骁骏：那么从现状来看，我国目前的集体经营性建设用地的总体规模还是很大的，但是目前这些集体经营建设用地仍然处于沉睡的状态，还没有进行有效的盘活利用。那么，这次新的土地管理法修改，打破了原有的这个集体土地入市的障碍。
自然资源部法规司法规一处副处长 马骁骏：赋予了集体经济建设用地与国有建设用地同权同价的这种使用权能。应该说，这是这次土地管理法修改最大的亮点，同时也是我们土地管理制度一次重大的变革。那么，通过这次变革，我们应该是建立了城乡统一的建设用地市场，结束了原来的二元化的建设用地市场制度。
自然资源部法规司法规一处副处长 马骁骏：那么这次集体经营建设用地入市，对于一些建设用地资源相对来说比较紧张的城市，由于盘活了存量的集体经营性建设土地，可以进入市场进行流转和使用，那么对于缓解这些城市的建设用地市场供应的紧张趋势，有一个比较好的缓解的作用。
来源：央视新闻客户端、自然资源部
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