佟少说

2022-01-26

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社区经济 | 作者/佟少

这是佟少说公众号的第0006篇原创文章

城市更新就是最终实现高质量城市化的必经途经之一。未来我国“要形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。城市更新在打造国内大循环为主的经济发展模式下，将发挥积极作用。

在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区成为产业和人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。

伴随着城市更新，社区治理同样重要，所以业内人常说，城市更新是硬件系统，而社区治理是软件工程。硬件系统更新的主要载体仍然是建设工程或项目，仍然离不开基本建设，只是全新开工的新建类很少，越来越多的是功能完善与风貌保护等更新项目成为主流，这种变化虽然需要企业进行转型升级，相对来说还算比较容易适应，尤其原本就是专业化的企业就更加容易。

作为社会发展的软件工程，社区治理看起来简单，想要做好很难，尤其是想要找到长效治理之道，更加是难上加难。

社区更新改造的六大矛盾

老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极具复杂性的城市活动。但老旧社区在更新改造过程中也存在着许多矛盾。

1. 片区改造和城市功能统筹的矛盾

城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离的不利局面。老旧社区的改造需要首先找到自身的功能定位，引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入到城市有机整体中。通过一些建筑改造来承载新的功能，“古老的躯壳内部”重新焕发生机，呈现出新时代的活力。但部分老旧小区在个体改造后，社区外环境仍未改善，与周边城市功能和业态格格不入，缺乏顶层设计和区域统筹。很多社区改造引入的业态未进行深入的市场调研，无法持续经营。不少城市在进行老旧小区改造过程中，往往源于政策试点，更多考虑社区内部的改造，而缺乏考虑社区与周边城市功能的融合和衔接，改造视角存在较大局限。

2. 文化延续与城市发展的矛盾

同大多数国家一样，城市的发展扩张必定会面临老旧社区更新问题，早期我国的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中往复进行的。随着时间的推进，这种大规模拆建模式的弊端也逐渐显现出来。虽然大部分的人居环境得到改善、当地经济也得到了振兴，但城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆盖，丧失了其独有的特色文化，导致城市空间单调、风貌平庸、居民归属感降低，出现了“千城一面”的状况。

3. 居民多样化需求与外环境空间不足的矛盾

老旧社区外环境空间严重不足，致使居民多样化需求难以在空间上全面实施落地。这种现象的主要原因在于：一是为了快速解决城市人口的住房问题，社区建筑在建设初期采取了高密度的建设方式，忽视了居住品质，导致外环境空间不足；其二是社区管理不善，多有私搭乱建的现象存在，私自侵占部分外环境空间归为己用。

4. 有限的资金来源与改造成效的矛盾

改造资金的来源是老旧社区外环境改造面临的重大难题，首先是改造总资金上的不足，其来源难以持续；其次是资金在分配比例上的问题，外环境改造所占比例较少，无法满足各类物质环境要素的更新。产生这些现象的原因，其一是我国城市老旧社区改造的资金来源主要以政府财政拨款为主，而需要改造的老旧社区众多，资金来源难以满足改造资金的需求；其二是我国老旧社区改造大多从建筑本体结构改造入手，外环境改造未受到重视，有限的资金来源与外环境品质提升的矛盾一直存在。如何从根源上解决资金问题及利用有限的资金将改造的效益最大化，是目前城市老旧社区外环境微改造所需要解决的关键性问题。

5. 盈利模式单一和持续运营的矛盾

与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供和收费，可以为企业参与社区改造带来更大的盈利空间。但目前社区的盈利模式还停留在比较老旧的模式，通常以收取

物业管理费为主，盈利模式过于单一。如何挖掘社区商业与文化价值，成为社区盈利的主要困难点。缺乏盈利模式，无法筹措资金推动社区的良性运营，使得社区更新无法持续。

6. 不同参与方利益之间的矛盾

社区更新改造工作涉及面广，有不同参与方，其利益诉求不尽相同，在社区更新改造方案的制定中，需要平衡各方利益，这也是长期存在的矛盾。

针对以上矛盾目前也都有一些相应的解决方案，比如推行社区微更新，包括以下四个方面，文创介入的社区活力趣生（品牌性的文化活动事件、标志性的核心公共空间、小尺度的城市创意家具）、绿色低碳慢行的系统重构（慢行网络的层级拓展、社区路网的局部开放、绿色交通的积极倡导）、资源集约的复合高效共享（小微空间的活化再生、功能复合的错时共享

、私有空间的公共增补）、多元参与的地方聚力自治（多元主体的职责转变、自愈途径的多元扩充、弹性政策的适度扶持）。每一平方米的空间都有其意义和价值，微更新的意义就在于从平面、空间、时间等多维度充分发挥社区的价值。

社区更新改造资金主要来源于政府财政拨款和补助，但仍需丰富资金来源渠道，以保障社区更新改造长效进行：

1. 物业捆绑式：即由业主与物业公司签订长期或多年物业服务协议，在此前提下由物业公司支付部分改造费用。

2. 社区服务捆绑式：即将维修、保养、商业、金融、教育培训、旅游、养老、医疗等社区服务，按项目分别与相应的机构签订长期或多年服务协议，由签约机构买断协议期相关服务，同时由签约机构支付一部分改造费用。

3. 广告捆绑式：由业主与广告公司签订长期或多年广告位出租协议，由广告公司支付一部分改造费用，以此路径还可扩大期权出售范围，如业主再装修期权出售，小区内大件商品采购期权出售等。

在传统的社区更新改造盈利渠道的基础上，引入更多合作方，拓展盈利渠道，目前可以借鉴的盈利渠道包括：1. 后续物业管理、便民设施付费；2. 对现有公共空间进行改造，引入商业服务、办公、人才公寓、展览展示等空间，收取租金；3. 引入智慧社区，运用科技手段提供线上增值服务，收取服务费等。

社区长效治理的根本出路是资产化运营

社区治理的最大的问题是如何长效的发展，目前政府采取比较多的措施是购买服务，比如老旧小区物业管理，通过补贴物业费的方式引入物业公司，再比如养老服务，也是同样的逻辑，政府购买社会服务的初衷是通过财政支出与相关政策资源的支持，在一定时间内扶持与孵化出完全市场化的服务运营商，政府逐渐减少财政支出直至完全退出或仅保留必须的购买部分；但这种尝试已经很多、很久，至今很难找到普遍性、可复制的可持续的市场化服务供给接续模式；很多服务商在没有政府补贴的情况下就选择了离场。

为什么社区资产化运营最可能是社区治理真正的根本性出路呢？

老百姓的根本性诉求“住着舒服+资产保值增值”，这就是资产性诉求，而且是最普遍最长期的诉求；社区治理不能直接或者间接回答这个本质诉求，其他方向的探索再多也是隔靴搔痒，很难找到本质上整体答案，尽管单独看起来也许很有某些方面的价值，但是都是暂时性的或局部的改善，比如什么文化建设、发展社区义工服务，等等；

社区资产丰富，而且基本处于空置待状态，比如公共空间、公共用房、便利位置等有形资产；更多的是人文、风貌、环境等无形资产。

只要意识到居民的本质诉求是资产性的，社区治理者的思路与方法就会开阔、通透起来，长期存在的疑难问题就可以找到答案。

关于资产化运营笔者在《社区经济资深媒体人佟少：资产化运营将是社区经济的内核，三个突破口值得关注》中进行了分析，在三个方面，用户资产、空间资产和数据资产可以开展长效经营的方法。

当然无形的资产更加值得关注，如何依托社区现有的地貌形态、人文环境、历史等打造出自己的特色品牌，甚至是城市网红地标，农家乐应该算是乡村资产化的成功样板，城市里学区房应该是社区资产化的杰出代表，同样的房子因为就近有所名校而身价倍增。

参考资料：

[1] 城市更新白皮书：聚焦社区更新唤醒城市活力-2020.7-仲量联行