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《初级会计实务》第四章 第二节 投资性房地产
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《初级会计实务》第四章 第二节 投资性房地产

《初级会计实务》第四章 第二节 投资性房地产 启道财智
2025-12-04
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导读：01核心考点提炼核算范围已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（自用、存货除外）

01

核心考点提炼
核算范围
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（自用、存货除外）。
确认与计量
初始计量
均按实际成本（外购→购买价款 + 相关税费；自行建造→达到预定可使用状态前必要支出）。
后续计量
  • 成本模式：计提折旧 / 摊销、减值（不可转回），比照固定资产 / 无形资产处理。
  • 公允价值模式：不计提折旧 / 摊销，期末按公允价值调整（差额计入公允价值变动损益），需满足 “公允价值持续可靠取得” 条件。

模式转换
成本模式可转为公允价值模式（会计政策变更），公允价值模式不得转为成本模式。

账务处理
转换
自用→公允价值模式投资性房地产（公允价值＞账面价值计入其他综合收益，反之计入公允价值变动损益）；存货→公允价值模式（同前）。
处置
收入计入其他业务收入，账面价值结转其他业务成本，同时结转公允价值变动损益、其他综合收益至其他业务成本。

02

易错易混点辨析
  • 投资性房地产界定：企业持有并自行经营的旅馆、饭店不属于；租入再转租的房地产不属于；提供辅助服务不重大的出租建筑物属于。
  • 两种模式后续处理：成本模式需折旧 + 减值，公允价值模式仅公允价值变动，无折旧 / 减值。
  • 转换差额：自用 / 存货转公允价值模式，增值计入其他综合收益（处置时转损益），贬值计入当期损益。

03

经典例题解析
例题 1・单选题
甲公司 2024 年 4 月购入写字楼用于出租，支付价款 1200 万元，采用公允价值模式计量。2024 年 12 月 31 日公允价值 1320 万元，甲公司应确认（ ）
A. 其他业务收入 120 万元  B. 公允价值变动损益 120 万元
C. 投资性房地产减值准备 120 万元  D. 其他综合收益 120 万元
答案：B
解析：公允价值模式下，期末公允价值变动计入公允价值变动损益，分录为：借：投资性房地产 —— 公允价值变动 120，贷：公允价值变动损益 120。
例题 2・判断题
企业可以将投资性房地产从公允价值模式转为成本模式进行后续计量。（ ）
答案：×
解析：准则规定，投资性房地产一旦采用公允价值模式，不得转为成本模式，体现会计信息的可比性。

04

备考提示
本节重点是投资性房地产的范围界定、两种后续计量模式的处理差异及转换规则，处置时其他综合收益和公允价值变动损益的结转是高频考点。考试多以单选、多选、判断题形式考查，需精准记忆计量规则和转换差额的处理。

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启道财智
当过会计小白，也熬成财务管理者，CPA + 管理会计师 + RPA 工程师， 多年上市公司工作经验，15 年财务实战经验，10 年考龄专啃会计考试重难点，用职场干货帮你避坑备考不用愁，跟着我冲就对了！
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