农业、旅游、社区“三位一体”，这是田园综合体的核心，这三者之间的商业逻辑关系是环环相扣的，而不只是一个概念或者一句空话套话。如果无法深入理解，无法真正落地实行，那做出来的绝对不是真正的田园综合体，也非常可能最终失败。
一、农业是基础
田园综合体的农业毫无疑问必须是现代农业，只有农业产品、生产效率及产值的大幅提升，才能实现国家和地方政府大力推进田园综合体建设和乡村振兴发展战略的初衷。
首先要纠正的一个错误观点是，并不是其农产品售价更贵就代表了农业板块的成功。比如有一个业内非常知名的“田园综合体”，把以其冠名的水果卖了几倍的价钱。那只是营销包装的成功，而不是农业产业的成功，不能混为一谈。
现代农业应该集现代农业技术、自动化的生产和物流体系、以及科学管理方法于一体，为农业生产带来根本性的变革!笔者以自己直接经手的一些案例来更形象地阐述。
第一个案例是位于南京的某现代农业示范基地，占地面积31.93平方公里，计划建设周期5年，总投资40亿。
上图的这些连体智能化大棚全部采用高科技自动化技术和管理体系，水肥一体的滴灌式培育，自动化光控、温控，完全无虫无公害。由于其做的主要是高科技育种，因此要运用大量的生物技术用于苗种的改良，同时还有配套的种植、仓储、物流体系。并按照安全、绿色、全程可追溯的标准，建立起国际领先的质量安全监管体系。
大家可从上图照片上看到，它每一排种植带就是一个新的科研品种，标牌上都写明是中央财政推广的试点项目，也有些是省级科研项目，都有着专门的立项和补贴。
这个塑料薄膜包裹着的人工湖是由整个园区的雨水收集汇聚而成，混合着肥料用于农作物滴灌。
概念不是用来吹的，而是要真切落地的。以上这些形象地展现了什么才是高科技化、机械化、特色化、标准化的现代农业、绿色农业、循环农业。
第二个案例位于江西的一个田园综合体，总占地面积1728亩，预计投资7.5亿，内部建有8万平米的现代农业玻璃大棚。虽然技术含量上相比前一个有一定差距，但在经营模式上有一定的借鉴意义。
其主要培育的也是苗种，采用无土管式立体种植栽培，水肥一体式滴灌，智能化光控温控。差距主要体现在没有高科技改良苗种，农用设备主要为外购，无自主开发研制能力。
但其采用的“联产联销”模式对当地农业起到了较好的带动作用。以田园综合体内的现代农业基地为核心，带动了周边乡镇1.8万亩的农田。以基地培育的苗种供给给当地农民，并按科学合理的方式进行种植，大幅提高了农田产量和农作物品质。
这也对于当地的生态起到了很好的保护作用。过去农民并没有受到良好的培训，如何种植、用多少化肥、打多少农药，都是经验性的，其实有不少是错误的。这也造成了农田的加速污染，化学物残留非常高，土壤越来越贫瘠。科学种植方式的输出，对这些问题有明显的改善。
农产品长成后采用统一保底收购、统一品牌销售的模式，不仅建立了一定的品牌知名度，也使投资方依靠品牌品质溢价和掌控大体量的产销量获取了更多利润，同时让当地农民不用担心菜贱伤农，得到了实实在在的收入提升。
综上，现代农业固然有很多好处，但成本过高局限了它的大面积扩展，如何获得良好的投资回报就是个大问题。读者们可以发现，以上两例主要农作物产品都是苗种培育，因为苗种要比普通的农产品技术含量更高，培育周期更短，利润也要高得多。如果以这样的现代农业设施去种植普通农产品，那十倍、甚至数十倍的成本价，估计很难得到广大市场的接受。只能沦为供应小众的蔬果奢侈品，那就完全失去了扩张性和可复制性。田园综合体和现代农业应该是服务于大众的，带动市域、县域整体发展的核心，不仅仅提供优质高产种苗，而且是科学化种植的培训基地，集中化供应链物流基地，而不是满足少部分人的特供农场。
还需要指出的是，这两个项目经过笔者的投资回报测算，即使以种业培育，也很难在短期内实现投资回收。要保证投资获利，显然就需要延伸产业链，获得更多的收入利润，并加速资金的回收、流转。这就是田园综合体必须以农业、旅游、社区“三位一体”、环环相扣的商业逻辑。
二、旅游是特色和扩展
现在很多旅游人把旅游吹成了田园综合体的核心，这是绝对错误的。田园综合体的核心永远是农业，也只能是农业。农业历来是国之根本，旅游只是可以随时牺牲的闲情雅致。即使身在旅游，也不应该刻意拔高旅游的地位。
我觉得旅游板块在田园综合体内的作用主要体现在特色和扩展两方面。
首先是赋予其特色。
如果不加入旅游元素，那中国所有的田园综合体都可以造成一模一样的连体大棚和种植园区，完全标准化复制。但是通过利用当地地形地貌、考虑土地和气候因素、挖掘地方文化、融入风土民情，再加入旅业设计师们各自不同的打造风格，一个个风光秀丽、各不相同、充满田间韵味的田园景观就展现在我们面前。
旅游是建立在现代农业的基础上，美丽、现代、有特色。如果没有这些，那只是廉价的农家乐。城里来的游客是向往田园生活的，但是他们向往的是精致的田园生活，是充满诗意的农牧风情，而不是脏兮兮土里土气的大农村。
而扩展可以从三方面去看，一个是在产业链的扩展。从单纯的第一产业，到旅游的“吃住行游购娱”综合性产业，甚至结合一些大健康产业。农业板块不仅是种植，也有了观光功能，体现出农业的人文和科技元素。农事体验可以提供农业劳动体验的服务，使游客体验到当地农业生产的乐趣。游客消费的不仅是简单的农产品，也会需求深加工产品，更可以发展原创的特色食品、饮品。这些就形成了一二三产业的“三产融合”。
一个是辐射范围的扩展。原本一个现代农业基地辐射的可能是一个县、一个市，而旅游产业带来的辐射范围将起码提高到200公里半径内。
最终形成的是资金流和利润的扩展。旅游产业近年来发展迅速，优秀旅游项目将会有稳定持续的资金流，拉伸的产业链附加值较高，将大大提高项目的收入和利润，并增加就业岗位，产生更好的社会效益。
三、社区必须有但应控制
有了农业和旅游才会有社区。社区的功能，一个是农田集中流转带来农民的安置和集中，从农村化变为小城镇化，提升当地的社区质量和环境，改善了当地农民的生活质量。正如前文所说，任何现代国家发展的大方向肯定是城镇化，而不是农村化。另一个就是居住的房地产，为整个项目资金流提供平衡，以及提供更快速的利润回报。
只有旅游产业做好了，有美丽的田园风情，才会有人愿意买房住下来，原本偏僻的土地才有价值，房子才卖得掉，才卖得出价钱。田园综合体项目只有经济上的良好收益，这个模式才能够持续下去，这是良性发展，所以我们不应该在开发田园综合体时避讳房地产，房地产是社会资本介入田园综合体开发必不可少的一部分。
但同时也应警惕一些公司以旅游开发、打造田园综合体的名义，用各种忽悠、套路和人脉关系“只吃肉不啃骨头”，大发其财。
早在去年特色小镇最火热、冒出一堆特色小镇“大师”的时候，笔者就公开撰文表示：“这样疯狂发展下去不行，一部好经会被念歪。中央原本用于特色产业发展的政策会变成地产商的盛宴，最后剩下一地鸡毛、一堆鬼镇。”详见2017年4月刊文《从经济规律看特色小镇该如何打造》。
中央现在鼓励田园综合体和美丽乡村建设，其实和当年培育特色小镇的思路一脉相承，其根本出发点是希望回归以实体经济为主导的发展模式，给实体经济创造更多的空间。
地方政府在项目立项时应进行合理严谨的测算，将项目的房地产配比控制得恰到好处。对投资方的农业、文旅开发能力也要进行全面评估，房地产利润可以作为项目的资金平衡，但不能远远凌驾于其它产业之上。资本永远是功利的，地产商只会以房地产模式把田园综合体做成地产综合体，使原本培育现代农业产业和旅游产业的目的落空。
这从另一方面也证明，农业、旅游、社区三个板块之间应该是平衡的、共同促进的，都能成为利润中心，才能在广大的农村具有良好的复制性和发展前景，也符合国家重视发展“田园综合体”的目的和出发点。
四、把握好板块平衡
田园综合体的投资很重、行业跨度大，不仅仅是简单的三个产业相加，各板块之间有紧密的衔接关系，需要系统化的筹划、平衡、整合，要运作成功绝非易事。
笔者接触过的一些项目都或多或少出现过走弯路的情况。投资方在某一行业非常专业，但对于其它方面一窍不通。最后要么失败告终，要么撞了南墙才发现跨界并不是这么简单的事情，意识到需要找相关的顾问和其它行业的合作方。
比如上文提到的某田园综合体的投资方是一家国内排名前列的农业企业，现代农业做得非常好，可是一做旅游来，却把猪圈改成了温泉酒店，让人无语汗颜。(见下图)整体改建和装潢花了不少的钱，但整体设计低劣，再加上猪圈的结构本就先天不良，最后游客寥寥。
这还是比较好的情况，毕竟投资方和地方上都比较有钱，补救调整一下依然可以成为一个田园综合体的典范。随着全国范围内相关项目的大面积推广，更多的缺乏核心驱动力的田园综合体会面临整体性的失败。
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