近期《土地管理法》修订通过引起市场热议，尤其农村集体土地可直接入市引起关注，颇有摩拳擦掌之势。但在激动之前，得先有点土地分类知识，知道法律允许直接入市的“集体经营性建设用地”是个什么涵义。
我国国家的土地，根据所有权分为国家所有和集体所有两类。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
我国国家的土地，根据土地用途则又分为：农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
所以，一个地块是否符合集体经营性建设用地，要看以下几个方面：
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是不是集体所有？ -
是不是建设用地？ -
是不是用于工业、商业等经营性用途的用地？
只有满足上述要素，才属于集体经营性建设用地，才有可能入市交易。
《土地管理法》规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
这里隐含2个要求，第一：经营性用途需要由土地利用总体规划、城乡规划确定；第二：土地权属清晰，已经依法登记。
这又要从三个方面去看：
判断土地利用总体规划、城乡规划的有效性，主要看其是否由有权的部门编制，以及是否按照规定获得了批准。
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乡镇土地利用总体规划编制、审批的权限
乡（镇）土地利用总体规划由省、自治区、直辖市人民政府批准，或者由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。
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城乡规划的编制、审批的权限
县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。
目前土地规划、审批、登记等工作适用的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）中与“工业”、“商业”近似度较高的是“商服用地”、“工矿仓储用地”，对应的具体用途如下：
同时，《土地利用现状分类》中将住宅用地作为一个单独的类别，与“商服用地”、“工矿仓储用地”严格区分。
也就是说，可上市的集体建设用地应为“商服用地”和“工矿仓储用地”，不包括商品住宅用地。（可能包括养老公寓、集体租赁住房等带有保障性居住性质的经营性项目）
另外，集体经营性建设用地入市还需符合相关的程序要求
《土地管理法》规定，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，在形式和程序上应分别满足以下要求：
第1个要求比较容易满足，第2个要求实现起来则较为复杂。对于村民会议或村民代表会议的召集和表决程序，应按照《村民委员会组织法》的规定进行，这在实际操作中也是不容易的。
虽然集体经营性建设用地入市可用于商服和工矿仓储，也可能用于建设保障性租赁住房，但由于此前集体土地也可以以出租的方式做这些用途，所以，本次土地法的修订，对于土地市场的影响并不大。
而且，靠近中心城市中心城区的集体建设用地，比较有市场需求，但对于远离中心城市的集体建设用地，在土地市场低迷的情况下，本来也乏人问津。
所以，综合来看，集体土地入市有很多限制，在短时间内影响并不大。
集体建设用地入市，不是所有农村土地都入市！
土地根据所有权分为国家所有和集体所有两类。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
根据土地用途分为：农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
3、根据土地利用现状分类
中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于8月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。
《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
《中华人民共和国土地管理法》与《土地利用现状分类》中类别的对照关系：
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