（一）清查开发条件

1.乡村项目开发条件6大清查方向

[1]经济发展基础

1）产业基础：

→是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础

2） 生产要素：

→是否具备推动经济提质升级的发展活力

3）泛参与者：

→是否能够充分调动各参与者能动性 

[2]土地资源基础

1）总体面积：

→是否具备合适的发展规模

2）建设用地：

→是否能够保障投资大平衡

3）农业用地：

→是否具有优渥的土地资源，核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级

4）其他可做休闲农业用地的土地：

→是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展

（注：以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。）

[3]区位交通基础

1）大区位：

→是否具有优势距离、资源、市场基础

2）大交通：

→是否具备商贸物流条件及旅游可进入性

3）小交通：

→是否具备优良发展基本，是否需要升级

[4]泛旅游业资源

1）自然资源：

→是否具有良好生态基础及资源特色

2）文化资源：

→是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值

3）建筑风貌：

→是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格，是否具有一定的完整性，是否具有改造价值

4）接待设施：

→是否充沛、卫生、安全，是否满足一定程度的接待档次

[5]农业影响因素

1）自然条件：

→ 是否满足当地现有农业发展，是否需要调整，是否有新增领域可能

2）社会经济：

→ 是否有利于地方农业产业结构升级 

[6]乡村基础设施

1）农业生产基础设施：

→是否充足完备，是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村现代化，是否需要加大投入。

2）农村生活基础设施：

→是否能够满足居民生活基本需要，是否需要加大投入。

3）社会发展基础设施：

→是否建设齐备，是否品质过硬，是否满足改善农民生活条件的要求，是否有利于促进农村生活软环境的发展，是否需要加大投入。

二.评估开发价值

1)经济发展基础；

2)土地资源基础；

3)区位交通基础； 

4)泛旅游业资源；

5)农业影响因素；

6)乡村基础设施等。

2.是否具备闲置土地及房屋资源

3.是否具备有利的区位交通条件

4.是否具备优良生态及村落风貌

乡村项目打造需要“三生空间优美”，三生即生产、生活、生态。生态环境优良、乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落，具备天然的、原生态的、保存良好的乡土气息、村落格局和建筑风格，能够称为项目 “三生空间”打造的重要载体。

（一）设定发展目标

1.定位逻辑：

2. 目标解析：

（二）选择开发方向

1.乡村项目6大开发备选方向

（1）产业带动式 

a) 适用村镇：

b) 规划要点:

c) 可做项目：

（2） 生态农业式 

a) 适用村镇：

b)规划要点：

c)可做项目：

（3） 高效农业式 

a)适用村镇：

b)规划要点：

c) 可做项目：

 （4）休闲农牧式 

a)适用村镇：

b) 规划要点：

c)可做项目：

（5） 城郊乡村式 

a)适用村镇：

b)规划要点：

c)可做项目：

 （6）文化旅游式 

a) 适用村镇：

b) 规划要点：

c)可做项目：

（一）确定开发主体

1.村集体统一整合开发

开发逻辑：

参考案例：

2. 村集体与专业旅游公司共同开发

开发逻辑：

参考案例：

1. 资产流转的本质

2.资产流转的关键

3.资产流转的形式

[ a | 出租 ]

[ b | 入股 ]

[ c |转包 ]

[ d | 出让 ]

（一） 5大基本开发原则

1.特色鲜明：保持地域、产业、生态、风貌特色 

（1）保持鲜明的地域特色。

（2）保持鲜明的产业特色。

规划要点：

（3）保持鲜明的生态特色。

规划要点：

2. 文脉鲜活：保持乡土文化的原生性、鲜活性 

（1）提炼元素：

（2）文化传承：

（3）品质提升：

（4）重塑精神：

3.三产融合：统筹区域产业规划保障发展动力 

（1）一二三业融合：

（2）现有产业升级：

（3）调整产业结构：

4. 宜居宜游：留住生产力，扩大消费吸引力 

（1）挖掘旅游题材：

（2）打造共享配套：

①注重服务社会事业。

②注重服务经济发展。

③注重服务周边村民。

（3）留足发展空间：

5.活力构筑：聚集人气，防止空村鬼镇出现 

（1）打造活力型街区：

（2）提升冬季的活力：

（3）注重夜经济打造：

（二）8大功能分区设计

1.农业生产区

定位：田园农业生产的核心空间，是农业生产的主要功能分区，是为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。

规划：选在田间水利设施完善，田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的区域进行规划建设，同时应结合我国特色农产品区域布局规划，遴选合适的种养品种，并且应当最大化的尊重场地肌理，还应当尽量满足机械化种植的需求，充分考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。

产品举例：农业生产区除了常规农作物种植、禽畜饲养等保障农业生产性基地、园区的建设外，还可以依托基地或园区特色开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范、市民/团体认种田等项目。

2.农业景观区

定位：以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域。

规划：以当地资源环境为基础，规划开发以特色园圃、现代农业设施、农产品展示、创意农业景观小品为特色景观要素的景观观光区，核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主题性景观及特殊的游览方式（线路、节点）。

产品举例：观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示、创意农业景观小品展示、湿地风光，山水风光等景观区。

3.现代农业产业园区

定位：农业产业链现代化延伸区域，以产业园区的方式发展现代化农业，实现农业现代化和规模化经营。

规划：现代农业产业园区通常根据项目方资本、技术、资源等基本条件，选择性规划发展循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、创意农业等新型农业产业园，一般规模较大。

产品举例：现代农业产业园区可包括现代农业产业园、现代农业科技园、现代农业创业园等，主要从事种养殖生产，及农产品加工、推介、销售，农产品研发等，形成完整的产业链；也可包含部分农业科普教育及现代农业观光的内容，但应主要以农业生产为核心。

4.生活居住区

定位：城镇化主要功能部分核心承载片区，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域。

规划：规划适宜当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域，打造新型乡村人口聚集区，保证乡村居民生活品质，吸引人口回流，促进乡村发展活力。

产品举例：根据实际及长期发展需求、建筑用地块特点，选择开发居住区、居住小区、居住组团等不同体量的片区。

4.农业科普教育及农事体验区

定位：承载农业文化内涵与教育功能重要区域。

规划：利用农业生产基地及相关设施、空间等规划打造及农业科普教育与休闲务农体验为一体的活动区域，让游客深度了解乡村务农文化的核心内涵。

产品举例：规划专门片区，打造现代农业博物馆、现代农业示范区、传统农业体验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区、农牧体验园等。

5.乡村休闲度假区

定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。

规划：主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等，开展各种各样的户外活动及娱乐活动。

产品举例：乡村自然游憩公园及户外运动公园：配置登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动等产品；

乡村度假村：配置乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等，满足人们回归自然，归隐田园的需求。

6.产城一体服务配套区

定位：为农村、农民、农业，生产、生活提供服务和保障的核心区域。

规划：规划建设基础设施及公共服务设施。一方面服务于居住区内的居民、村民对医疗、教育、卫生、生产生活、休闲等基本生活需求，另一方面服务于农业、加工业、旅游休闲、商贸物流、乡村金融等产业发展需求。

产品举例：交通、给排水、电力、电信、燃气、人防、综合防灾等基础设施；

教育、医疗卫生、体育、社会福利与保障、邮政电信、乡村金融等公共服务设施。

7.衍生产业区

定位：乡村新型产业、高级发展模式试点区。

规划：在关注农业基础、关注农民利益的基础上，发展衍生特色产业，延伸产业链，打造多元产业融合。

产品举例：健康产业、养老产业、互联网农业、体育产业、影视产业、创意产业、科教产业、生态产业等。

1. 确定运营主体

(1)专业运营管理公司

(2) 村集体统一运营管理

2. 紧抓运营要点

(1) 推动产业健康发展

（2）塑造乡村旅游品牌

（3）充分调动农民积极性

一方面，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。

另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。

3.合理利益分配

（1）企业——经济、品牌、战略投资效益

（2） 农民——租金、分红、工资等收入

（3）  乡村——经济、社会、文化、生态效益

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