公募REITs被市场机构形象的比喻为“资产的IPO”，《指引》也对标的资产制定了相应的标准要求，资产无瑕疵、持续经营3年、现金流来源分散、市场化运营不依赖第三方补贴等。部分企业提出，产业园等项目出于招商引资需求，通常会有政府补贴等安排，是否不符合相应标准？笔者认为，招商引资扶持政策本身也是产业园市场化运营常见的方式，与商业不动产的免租期、装修补贴等政策异曲同工，具体的政策优惠、补贴的方式等也不一而足，不能一概而论的判定不符合标准，仍需要结合具体的政策具体分析或完善相应机制。
三、搭建SPV结构
尽管公募REITs是“资产的IPO”，但从实操上来看，REITs是通过持有SPV（特殊目的公司）股权而持有资产，并不是直接买卖底层资产建筑物本身。因此，在筛选资产包后，发行公募REITs还需搭建符合要求的SPV结构，通过资产重组方式实现一个或多个资产装入SPV名下。
对于《指引》要求的公募REITs需持有专项计划全部份额，并由专项计划持有SPV全部股权的规定，有部分企业误解为REITs要求单一SPV持有全部的标的资产，而事实上REITs对于SPV的数量并没有限制，可以是一个SPV持有多个标的资产，也可以是一个SPV持有一个资产，然后由REITs持有多个SPV的全部股权。此外，需要指出的是，各个SPV的股权也并不要求必须全部在企业某单一主体的名下，例如某集团企业旗下ABCD四家公司各自分别持有四家SPV的全部股权，并不需要企业自行先将四家SPV股权整合至一家主体名下，发行公募REITs直接向ABCD四家公司分别收购四家SPV的股权即可。
在厘清资产组建SPV的同时，如果企业自身有资产运营团队的，还需要进行一定的整合。地方国有企业对于持有的各类资产的运营方式不尽相同，即有采取自行招商运营的方式，也有委托外聘其他机构运营的方式，一些市场化程度较高的企业也已组建了自己的资产管理公司，一些大型企业集团可能综合采取了上述各种方式运营资产。
《指引》指出公募REITs的基金管理人可以聘请第三方管理机构负责资产的日常运营维护。从实操角度来看，笔者认为在公募REITs初期，基金管理人较难在短时间组建自己的专业化管理部门，第三方管理机构应当会普遍存在，这其实也是地方国有企业整合资源优化内部治理结构的契机，以发行公募REITs为目标，整合内部资源组建自己的管理平台，即可以为企业自身发行的公募REITs提供管理服务，进一步的也是提升企业市场化运营水平、提升产业园区综合服务能力的方式。
六、尝试类REITs产品
目前公募REITs试点推进中，走在前面的企业大多拥有自己的资本运作团队，亦或是前期有过海外REITs或国内类REITs的操作实践经验，对于产品机制理解更加清晰。公募REITs作为一种全新的产品，涉及发改委、证监会以及国资、税务等多个主管部门，操作过程相对复杂，市场的建立需要时间，企业自身的资产梳理整合、构建SPV和管理平台等也需要一定过程。而类REITs作为公募REITs的基础，在产品结构上高度一致，对于企业而言以部分资产尝试类REITs，在获取融资或调整报表结构的同时熟悉REITs产品操作模式，未来在市场时机成熟时转向公募REITs，也是一种可供选择的稳健方式。
以上是地方国有企业参与公募REITs的路径浅析，步骤不繁杂，但过程并不平坦。资产筛选重组、结构搭建等环节涉及国资、税务等部门，实操中需要沟通论证解决的诸如资产重组、税筹、国资转让等细节事项众多，后期直接发行公募REITs或尝试类REITs可能会涉及发改委、证监会、交易所等多个部门，以及需要对接投资人最终实现产品发行等。中信建投证券作为头部券商，在投资银行业务领域连续多年保持领先地位，多项业务长期排名行业前3名，在IPO、并购、债券承销等业务中积累了深厚技术优势和市场资源，能够为企业设计最优的资产筛选和重组方案，高效沟通监管部门和投资机构，提供“一揽子”金融服务，又快又好的助力企业REITs业务落地。
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