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未来的深圳，会是什么样子？
6月11日，深圳市规划和自然资源局公示《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）（以下简称《规划》）。据悉，深圳过去40年曾组织编制了三版总体规划，对促进城市快速有序发展发挥了十分重要的引领作用。
针对最新发布的《规划》，证券时报记者梳理了当中多个关键词。
近日发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，未来5年将合理控制中心城区人口密度，深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策，推动人口结构优化。到2025年，在册户籍人口超过780万人。
《规划》提出， 到2035年深圳常住人口规模达到1900万人，建设用地规模为1105平方公里。这意味着，未来约15年内，深圳计划增加常住人口144万，年均常住人口增量不到10万。结合近期深圳入户门槛调整，以及在“十四五”规划中提及的“合理控制中心城区人口密度，深化户籍制度改革，调整完善积分落户政策，推动人口结构优化”的表述，深圳未来人口精英化趋势将愈发明显。
深圳将按照1900万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施；按照2300万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施。
深圳的城市发展格局又会发生什么样的变化呢？
《规划》提出，在深圳的版图上，将形成“一核多心网络化”的城市开发新格局，以福田、罗湖、南山和前海深港现代服务业合作区为基础，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、民华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华和南湾街道等区域纳入都市核心区范围，促进都市核心区扩容提质。打造12个城市功能中心，推动形成市域范围内布局相对均衡、功能差异分工协作的多中心空间格局。培育12个城市功能节点，承担所在片区的商业、文化、教育、医疗等公共服务功能。
在今年5月举行的深圳市七届人大一次会议上，深圳市政府工作报告提出大规模住房建设计划，2021年供应居住用地不低于3.6平方公里，新开工住房面积达到1500万平方米以上。
值得注意的是，此次规划将2018年制定的“到2035年新增各类住房170万套以上”指标首次调整为“200万套”。《规划》提出，深圳将提供更高品质的居住空间，加大居住空间供给，新增各类住房200万套以上，大力推动住房供给侧结构性改革，人才住房、安居型商品房等不低于新增住房总套数的60%。在都市核心区内重点增加小户型和租赁性住房，引导居住空间在都市圈协同布局。
在都市核心区内重点增加小户型和租赁性住房的提法，引起市场人士的关注。此前，许多大型城市的房地产政策中都提到“70/90”规则。据悉，“70/90”规则源自建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。该政策自2006年6月1日开始实施，背景是中小户型供不应求，难以满足基本型的刚性需求。
而在深圳，记者调查发现，一些新房项目出现剩余房源，一般都是大面积的房源。有房企销售人员表示，因为深圳房价的单价较高，大面积的房源总价过高，影响了销售。不过，一些配套较好并主打改善型的小区，大户型房源销售问题不大。有分析人士表示，此次提出在都市核心区内重点增加小户型住房，或将让更多购房者更容易“上车”。
据悉，本次规划突显更加聚焦以人民为中心的“有温度”的城市建设“，以“民生七有”发展目标，加快推进建设全民友好、温暖舒适、底蕴丰厚的家园城市，在空间资源配置上加大住房、教育、医疗、交通等方面的投入力度。在教育和医疗层面，到2035年深圳将提供义务教育学位数228万座，医疗卫生机构床位数15万张。
《规划》提出构建“一主三副”深圳都市圈空间格局——“一主”是由深莞惠大都市区构成的都市圈主中心，“三副”是由深汕特别合作区、汕尾都市区和河源都市区组成的都市圈副中心，推动形成中心引领、轴带支撑、圈层联动的发展格局。
创新都市圈区域合作模式——以临深地区为重点，促进分工协作、设施对接和空间一体化发展，打造若干个产城协同一体化发展试验区。
加强都市圈全面合作——加强科技产业创新合作，推动生态环境共治共保，探索医疗卫生、教育文化、住房保障、社会管理等领域深度合作，加快推进深圳第二机场、沿海高铁通道等重大区域交通设施规划建设，加密都市圈城际轨道、公路网，统筹市政和信息网络建设，调升基础设施互联互通水平。
规划还提出，高标准建设深汕特别合作区，打造深圳都市圈副中心，统筹推进基础设施一体化建设，高水平推进深汕特别合作区规划建设与管理运营，全面提升城市功能，打造引领粤东地区发展的重要战略支点，加快海洋经济发展，助力深圳打造全球海洋中心城市。
为了更好地加强深圳与外界地的联系，《规划》指出：到2035年，深圳将实现4个提升枢纽能级的发展目标：
一是将宝安国际机场建设成国际一流的空铁综合枢纽，吞吐量达8000万人次以上；
二是建设以深圳站、深圳北站、西丽站、坪山站、深圳机场为主枢纽，辐射全国的国家铁路枢纽；
三是打造亚太门户的国际航运枢纽；
四是共建互联互通的湾区交通网络体系，包括完善“三路四铁”跨珠江通道体系、推动深圳都市圈城际线路网规划建设、打造“轨道上的一小时都市圈”。
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