创五年新低！房企投资力度大幅下降，去年拿地销售比持续下降，什么信号？

业内人士认为，2022年谨慎投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是大概率事件。2021年末出台的降准、稳健财政政策等组合拳虽然对房企融资而言是积极信号，但体现在投资上仍需3-6个月的修复期。

中指研究院的数据显示，2021年，TOP100房企拿地总额25377亿元，同比下降21.5%。TOP100房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与去年同期相比下降8.9个百分点。

从新增货值来看，保利发展、万科、碧桂园占据榜单前三位。2021年，保利发展以累计新增货值4287亿元的占据榜单第一；万科、碧桂园紧随其后，累计新增货值规模分别为3309亿元和3269亿元。

TOP10企业1-12月新增货值总额28732亿元，占TOP100企业的36.5%，新增货值门槛为2100亿元；TOP30企业1-12月新增货值总额49700亿元，占TOP100企业的63.1%，门槛值为708亿元。

中指研究院指出，50家代表企业12月拿地总额有所回升，但总额不及去年同期的四分之一。2021年12月，50家代表房企拿地总额同比下降75.3%，但环比却猛增325.2%，主要由于11月拿地额全年最低。12月，随着杭州、北京、上海、郑州等多城市完成第三批次集中供地，以及企业年底普遍加码补仓，企业拿地有所回升。但与去年同期相比，拿地总额仍不及其四分之一，房企拿地热情有所下降。

全年来看，中指研究院指出，去年上半年，随着“两集中”政策的出台及落地实施，房企拿地在5月达到全年最高峰。下半年，随着融资环境收紧，监管力度加强，部分房企出现债务违约，房企整体拿地更加审慎，投资力度同比大幅下降。2021年50家代表房企全年拿地销售比均值为24.0%，较上年同期大幅下降9个百分点。分阵营来看，三个阵营企业投资力度均有所下降，其中，11-30企业投资力度降幅最大，降低14.6个百分点。

从历年拿地销售比变化来看，也足以显示今年房企投资的谨慎程度。

克而瑞研究中心统计，2021年百强房企新增土储拿地销售比仅为0.25，较2020年下降0.12，与2017年的高峰相比则降幅超过50%，并创下近五年新低。

具体到各季度，由于首轮集中供地的集中爆发，当时房企的资金仍相对充裕，纳储态度相对积极，因此拿地销售比在二季度达到全年高点，为0.38。第三季度后期以及第四季度，在连续出台的金融监管政策严控之下，房企陆续面临较大的偿债压力和现金流压力，拿地销售比持续下降，四季度仅有0.12。

克而瑞研究中心统计，1-12月拿地销售比低于0.2的房企占34%，投资态度极为谨慎；拿地销售比在0.2-0.4的房企占43%，而拿地销售比高于0.4的房企占23%。

拿地销售比低至0.2以下的，既包括恒大、世茂等规模房企，也包括敏捷、禹洲、三盛等中小房企，这些企业投资也几乎停滞。对此，克而瑞研究中心认为，一方面是受到企业自身财务压力的影响，另一方面则是集中供地对这些房企的拿地策略也有一定影响。

克而瑞研究中心指出，2021年全年拿地较为积极的房企中，一类以深耕长三角的区域型房企为主，如大家、上坤、德信等，这些房企的新增货值排名远高于销售排名，主要是由于上半年长三角热点城市供地足够充裕。另一类则是龙湖、金茂等财务相对稳健的企业，拿地销售比依然达到0.4以上的水平，投资态度相对积极。

纵观2021年百强房企投资表现，克而瑞研究中心指出，由于集中供地带来的资金压力，以及融资持续收缩、市场下行等因素共同作用，有超过六成的百强房企拿地金额同比下降，近三成房企同比降幅高达50%。其中世茂、阳光城等规模房企从8月份以来投资几乎停滞，而三盛、阳光大地等中小房企投资金额同比降幅超过70%。

不过，在整体表现低迷之下，仍有部分房企2021年投资保持相对积极、稳健的态势。主要以国企央企为主，百强中拿地金额同比上涨且全年金额超过250亿的房企中，国企、央企占据半壁江山，其中万科、中海、招商、华润等均位列2021年新增拿地价值TOP10，而越秀、建发等在集中供地中表现突出，拿地金额较2020年增长129和60%。此外，德信、大家、弘阳等深耕长三角的房企，在长三角集中供地中斩获颇丰。大部分房企如万科、金茂、建发、大家等拿地高峰主要集中在上半年，而中海、武汉城建、大华等相对聚焦在二、三轮集中供地，其中中海下半年拿地金额占全年比例接近六成。

展望2022年，克而瑞研究中心认为，谨慎投资预期难以大幅扭转，投资结构性回暖是大概率事件。2021年末出台的降准、稳健财政政策等组合拳虽然对房企融资而言是积极信号，但体现在投资上仍需3-6个月的修复期。