收金1054亿！上海集中土拍35宗地，近七成底价成交！这些企业是拿地主力

据了解，本轮出让的35宗涉宅地块全部成交（含1幅招挂复合出让地块及4幅“城中村”改造项目地块），其中，底价成交24宗（占比69%），数量较第二轮土拍明显增加；达到中止价进入“一次报价”阶段8宗，数量较第二轮土拍有所减少。

这35宗地总成交金额为1054亿元，是今年收金最多的一轮土拍；平均溢价率2.45%，较第二轮土拍有所降低。

上海本轮拿地企业依旧以头部国央企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍的形式参与。对此，业内人士认为，可见近期头部房企和地方国资平台的资金压力逐渐显现，同时对于未来市场的不可预期也降低了头部房企的拿地意愿，不愿承担过高风险。

根据出让公告，上海第三轮集中供地共推出35宗住宅地块（含1幅招挂复合出让地块及4幅“城中村”改造项目地块），总出让面积约184.87万平方米，起始总价达到1030.45亿元，是上海今年集中供地中起拍金额最高的一轮，分别于9月23日、9月26日、9月27日竞价出让。

9月23日，上海今年第三轮集中供地开拍，当日共成交23宗地块（不含“城中村”改造项目地块），共获土地出让金681亿元。其中，19宗地块因“仅一家企业报名”均以底价成交，另外4宗“多家企业参拍”地块中，3宗达到中止价进入一次报价阶段；1宗以高溢价成交。

其中，静安区中兴社区C070202单元304-03地块，由静安国资旗下的北万置业以底价120.6亿元拿下，该地块也成为本轮土拍中总价最高的地块，房地联动价达到13.3万元/平方米。

对于该地块底价成交的原因，克而瑞研究中心认为，虽然该项目位置优越，但地块出让要求也十分严苛，除保障房配建及中小户型比例要求外，还需自持8万平方米以上的商业办公、导入产业也有一定要求等等，对拿地企业的资金实力及运营实力都有较高的要求，因此最终底价成交。

9月26日，本轮土拍第二日共成交5宗地，其中4宗拍至中止价进入“一次报价”阶段，1宗底价成交，总成交金额约159亿元。与首日相比，第二天市场保持一定热度，4宗地均有多家房企报名。

其中，闵行华漕地块热度最高，报名房企超过10家，最终9家房企出价并全部进入一次性报价阶段，最后由南山以17.36亿元拿下该地块，溢价率为8.96%。

9月27日，本轮土拍第三日共成交3宗地，总成交金额为134亿元，全部溢价成交。其中1宗拍至中止价进入“一次报价”阶段。

至此，本轮出让的35宗涉宅地块全部成交（含1幅招挂复合出让地块及4幅“城中村”改造项目地块），其中，底价成交24宗，达到中止价进入“一次报价”阶段8宗，共获土地出让金1054亿元。

中指研究院认为，本轮土拍共8宗地达到中止价进入“一次报价”阶段，表明上海核心区等优质地块依然是房企争夺的对象。

从拿地企业来看，仍以头部国央企、地方国资平台和混合所有制企业为主。

如保利联合体以36.014亿元竞得徐汇区龙华街道地块，溢价率9.1%，房地联动价12.3万元/平方米；招商蛇口联合体以22.6亿元竞得徐汇区华泾镇地块，溢价率6.3%，房地联动价8.1万元/平方米；华发以80.4亿元底价拿下静安中兴社区地块，房地联动价11.9万元/平方米；建发52亿元拿下闵行区梅陇镇地块，溢价率8.95%……

中指研究院土地事业部负责人张凯表示，上海本轮拿地企业依旧以头部国央企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍的形式参与。可见近期头部房企和地方国资平台的资金压力逐渐显现，同时对于未来市场的不可预期也降低了头部房企的拿地意愿，不愿承担过高风险。

张凯表示，本次福建的国资房企表现抢眼，建发、象屿多有斩获，甚至分别单独竞得“一次报价”地块，在当前市场大环境下积极外拓，可见实力雄厚。同时，其他全国性国资房企如华发、南山控股、安徽高速等也同样表现积极并有所收获。

“国央企、地方国资平台及混合所有制企业为主的局面依旧未被打破，而且民企的拿地热情也呈现出降低趋势。”张凯说，好的一面是，以祥源地产等为代表的民企依然对上海的周边新城地块保有兴趣，对于上海未来的房地产市场保持乐观态度，寻求进入机会。

除了祥源地产，龙湖、宝华、亚伦等民企也各有斩获。其中，本轮土拍最后一宗位于松江区的地块，经过20多轮报价，最终被民企龙湖以15.4亿元竞得，溢价率7.54%。