2019年房地产现状：
中央：“房住不炒”，
各城市：“分类调控、因城施策”。
（1）限房价、限地价、竞自持、竞配建。
（2）土地出让条件严苛，房企利润大大压缩；
（3）楼市限购、限贷款等，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力增大；
（4）房企融资渠道持续收紧；
（5）房企合作拿地力度加大，各企业权益比例有所下降。
一、地产+商旅文产业
►代表企业1：
万达优势：
①强大的招商能力（5000+商家储备）、订单式地产模式和资源整合能力，最快18个月实现万达广场开业；
②文旅板块丰富，通过文旅带动休闲、娱乐等产业发展，聚势同时产生大量就业岗位，最终拉升周边地价;
③低价拿地，房地产反哺商业、文旅产业。
►代表企业2：
二、地产+智慧产业
►代表企业：
代表企业：
四、地产+产业园
►代表企业
五、地产+第一高楼经济
►代表企业 ：
操作模式：
成功关键：“摩天经济”的发展，带动整个区域形象和品质的提升，满足地方政府政绩诉求；
短板：除了北上广深，很多某些城市的办公和商业市场已严重供过于求。
六、地产+为政府做上层设计
►代表企业:
成功关键：解决地方财政吃紧问题。
七、BT（Build-Transfer建设-回购）模式/交钥匙工程
关于权益分配：
八、联合拿地
定义：超过两个以上的主体共同参与一块土地的招拍挂，竞拍成功后，一块地就有了两个以上的主人。
为什么联合拿地：省钱！省力！
①合作双方“各取取长，优势互补”（与深耕于当地的房企合作能够有效规避市场风险，降低进入门槛）
②合作双方“锦上添花，资源导入”（此处“资源”指的是非地产行业的特殊产业）
联合体拿地的具体流程是什么？
1、事前约好，提前共同成立项目公司，成立项目公司的董事会，以项目公司的名义拿地；（董事会下边是一个完整的公司架构，有财务总监、有管理层和项目人员，法律上所有人都隶属于项目公司）
2、事前未约好，在拿地后成立新的项目公司、签订补充协议。严格来这不叫联合拿地，而叫合作开发。具体操作：甲方取地后乙方入股项目公司，乙方以股权转让款的方式支付甲方土地款。
二者本质差异不大，主要在于资金支付的对象，联合体拿地，一般资金支付给政府。
联合拿地后，怎么分工？
1.最极端，瓜分土地各自开发
2.合作开发，明确操盘并表问题
01
问：两家上市公司合资成立一个子公司，如何让各自都能合并报表？
答：只能合并到控制方/操盘方，非控制方只能分红，不能并表。如果各方僵持不下，可通过条款设置各自阶段并表。
02
问：合并报表是什么要求？
答：
A. 绝对控制：持股比例>50%, 同股同权的情况下，一般会实现会计并表；
B. 相对控制：持股比例<50%，也可以进行会计并表，根据《企业会计准则——第26号》，主要看对目标企业有没有主要控股权（以下情况满足其一即算有控制权）：
① 母公司直接或通过子公司间接持有目标企业半数以上表决权；
② 母公司直接或通过子公司间接持有目标企业半数以下表决权，但满足以下任何一个条件的：
a. 通过与目标企业之间的协议，拥有目标企业半数以上的表决权；
b. 根据公司章程或协议，有权决定目标企业的财务和经营政策；
c. 有权任免目标企业的董事会或类似机构的多数成员；
d. 在目标企业的董事会或类似机构占多数表决权
3.小股操盘模式，以万科为例
（1）经营管理权/控制权：董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）；总经理及管理团队为万科方委派。
（2）注册资金以外的其他投入：同股同投，同步按投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺；万科方不垫资；如有特殊情况、合作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金的，须收取资金占用费/利息（年化利息12%以上）。
（3）分红/超额利润分配：除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜分配给万科的超额利润，项目收益超过约定的标准后，增加万科方分红。
（4）管理人成本（品牌管理费）：管理人成本不低于项目销售金额的2.5%。可另行商谈收取日常技术支持服务费；项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支，或按项目销售金额的一定比例（4%左右）包干。
来源：奇点智库
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