2月5日，《中共中央、国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》（以下简称“一号文件”）正式发布，这是21世纪以来第17个指导“三农”工作的文件，为补上全面建成小康社会“三农”领域的短板，在强化“人地钱”要素保障方面出台了含金量高的政策。
据悉，一号文件提到农村集体建设用地可以用于发展乡村产业，以及推进集体经营性建设用地入市的配套制度，有望进一步推进农村集体建设用地改革，而这也为房企由城市转向农村指引了方向。
一、集体建设用地可用于乡村产业发展
一号文件提出，在符合国土空间规划前提下，通过村庄整治、土地整理等方式节余的农村集体建设用地，优先用于发展乡村产业项目。而农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业。
具体来看，新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。省级制定土地利用年度计划时，应安排至少5%新增建设用地指标保障乡村重点产业和项目用地。
中央农办主任、农业农村部部长韩长赋在解读时表示，此次的一号文件在强化“人地钱”要素保障方面出台了含金量高的政策。在用地保障方面，提出完善乡村产业发展用地政策体系，将农业种植养殖配建的各类辅助设施用地纳入农用地管理，合理确定辅助设施用地规模上限，明确农业设施用地可以使用耕地。
众所周知，产业发展是促进农民增收的有效途径。为此 ，韩长赋提到要加快建设各类产业园区基地，重点培育家庭农场、农民合作社等新型农业经营主体，通过订单农业、入股分红、托管服务等方式，带动小农户融入农业产业链。
对此，严跃进分析称，完善乡村产业发展用地政策体系之后，农业设施用地面临更好的支持。尤其是文件中提到“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”，这对推动农业关联产业发展具有积极作用。从目前来看，已有部分房企转型并涉足农村产业地产，比如乡村文旅地产。
而杨畅进一步认为，这意味着农村集体建设用地改革有望进一步推进。“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”，这一提法是历史上的首次，“入股”意味着有定价，而定价则意味着要先“入市”，这意味着2019年一号文件提出的“全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场”，有望进一步通过试点的方式予以推进。
二、制定农村集体经营性建设用地入市配套制度
据悉，新修正的《中华人民共和国土地管理法》已于1月1日实施，最大亮点是允许集体经营性建设用地直接入市。在此基础上，一号文件要求制定农村集体经营性建设用地入市配套制度。
韩长赋在解读时称，今年扎实推进农村土地制度改革，重点是推动农村集体经营性建设用地落地见效，抓紧制定农村集体经营性建设用地入市配套制度。
与此同时，严格农村宅基地管理，扎实推进宅基地使用权确权登记颁证，以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”为重点，进一步深化农村宅基地制度改革试点。
严跃进认为，随着2020年新土地管理法的落实，相关配套政策也会积极制定。包括集体经营性建设用地的界定、入市交易流程制定、相关增值收益分配等。不过，配套政策一定会强调用途管制，对于一些不符合此类用地的物业开发，依然会有严厉的管制，尤其是各地集体建设用地在建设租赁住房过程中，这种租赁住房如何运营和退出，都将成为配套政策所关注内容。
相比过去关于宅基地退出等表述，此次中央一号文件没有提及“退出”的概念，而是明确严格农村宅基地管理，加强对乡镇审批宅基地监管，防止土地占用失控。
严跃进认为，从实际情况看，包括江苏盐城、阜宁等地此前出台了鼓励宅基地退出的做法，这一退出是有序退出和自愿退出，也和农村人口进城购房等进行了挂钩。预计若是三权分置改革有效果的情况下，此类宅基地农户购房的意愿会明显增强。
签于今年或会出台一些农村集体经营性建设用地入市的配套制度，严跃进表示，这对于今年有意向投资农村土地项目的房企来说是一大利好，尤其是房企关注的工业用地、商业用地、租赁住房用地、共有产权住房用地等。
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