已达27家！公募REITs发行人持续扩容，下个“千亿空间”如何打开？

根据上市公司华能国际（股票代码：600011）近期公告，拟以下属公司持有相关项目申请发行基础设施公募REITs，长城基金拟担任基金管理人。根据wind统计，随着长城基金的加入，布局公募REITs的基金管理人达到27家。

截至6月6日收盘，26家机构布局的公募REITs产品已超过80只，底层资产类型已扩展至十大类项。其中，已上市的66只产品总市值突破2000亿元。业内人士表示，公募REITs取得的发展是布局者不断增加、政策持续助力、二级市场行情上行等多重因素作用的结果，未来发展空间或许会更为广阔。市场运行效率、底层资产多样性、投资者认知水平等方面的持续改善，有望为公募REITs的高质量发展打开更大空间。

华能国际全称为华能国际电力股份有限公司，该公司近期公告显示，拟以下属公司青岛热电所持有的华能青岛项目作为底层资产，申请发行基础设施公募REITs。其中，青岛热电拟向长城证券资管设立的专项计划等特殊目的载体转让项目公司全部股权，长城基金拟担任基金管理人，长城证券资管拟担任专项计划管理人，青岛热电或其同一控制下的关联方拟参与基础设施公募REITs的战略配售，长城基金拟聘请青岛热电担任基础设施公募REITs的运营管理机构，为基础设施项目提供运营管理服务。

截至目前，长城基金尚没有发行过公募REITs产品。如果上述发行方案最终落地，长城基金将成为又一家加入公募REITs赛道的基金公司。实际上早在2022年时，长城基金总经理邱春杨在接受媒体采访时就说道，长城基金在公募REITs等领域会加大布局，当时表示REITs团队搭建已基本完成，接下来会结合股东优势争取到优秀的投资项目。

和其他基金公司类似，华能青岛项目相关主体，大多是母子公司或兄弟公司关系。企查查数据显示，长城基金是长城证券的子公司，后者持有长城基金47.059%股权，是第一大股东。持有长城证券逾45%股份的第一大股东华能资本服务有限公司，其股东是中国华能集团有限公司。中国华能集团有限公司一方面是华能国际的股东，持有9.91%比例股份；另一方面该公司旗下的华能国际电力开发公司，持有华能国际32.28%股份。

实际上，今年以来入局公募REITs赛道的基金公司，还有中银基金等公募。中银基金于今年1月申报中外运仓储物流REIT，截至目前该基金发行已获通过。在2024年下半年，则有南方基金和创金合信基金等公募加入REITs赛道布局。其中，南方基金在今年3月申报的南方润泽科技数据中心REIT，是业内首只数据中心资产类型的公募REITs产品。6月3日，此前申报的创金合信首农产业园REIT，获得交易所反馈。

根据wind统计，不包括长城基金在内，截至6月6日布局公募REITs的基金管理人达到了26家，其中有23家为公募基金公司。26家机构布局的REITs产品数量超过了80只，底层资产扩展已扩展至九大类，分别为保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、市政设施、水利设施、消费基础设施、园区基础设施。截至6月6日，在wind统计中南方基金此前上报的两单数据中心资产类项目，尚未标注资产类别。如果这两单产品归入数据资产，则整体公募REITs的底层资产类型会达到十大类。

招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿称，目前交易所在审的项目类别还包括数据中心、热电联产项目，未来还会有养老基础设施、旅游景区、酒店等行业的项目入市，公募REITs将涵盖我国基础设施领域的各个方面，成为支持国家基础设施投资建设的重要力量。

进一步看，80多只已布局的公募REITs产品中，有66只已实现上市。截至6月6日收盘，上市交易的公募REITs总市值突破2000亿元关口，为2022亿元。其中，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT市值达到113.09亿元，是全市场唯一一只市值突破100亿元的基金。此外，中信建投国家电投新能源REIT、工银河北高速集团高速公路REIT等8只基金的市值突破500亿元。

中航基金不动产投资部表示，REITs市场总市值突破2000亿元，这一里程碑式的跨越是政策支持、市场扩容、投资者信心提升等多重因素共同作用的结果。2000亿元市值的突破不仅是规模的扩张，更是市场成熟度提升的标志。随着政策持续加码、资产类型不断丰富、投资者结构优化，REITs市场有望在盘活存量资产、服务实体经济等方面发挥更大作用，成为重要的大类资产之一。

从二级市场行情趋势来看，2025年以来公募REITs延续了2024年下半年以来的震荡上行态势。根据wind统计，截至6月6日收盘，公募REITs整体上取得了19.34%的平均收益率，其中有12只基金的年内收益率超过了30%。排名第一的是华安百联消费REIT，年内累计收益率超过了50%，紧跟其后的华夏大悦城商业REIT、嘉实物美消费REIT、招商基金公路高速公路REIT，累计涨幅均超过40%。

从2021年发展至今，公募REITs市场在短短4年时间里取得了令人瞩目的发展成果，展望未来业内人士认为仍有较为广阔的发展空间。市场运行效率、底层资产多样性、投资者认知水平等方面的持续改善，有望为公募REITs的高质量发展打开更大空间。

平安基金REITs投资部表示，与全球成熟市场相比，中国REITs市场面临两个主要的挑战：一是资产版图“毛细血管”未通，底层资产仍以传统基建为主；二是市场规模有待扩张，境内REITs总市值且难以承载大体量资金配置需求，扩募规模有待提升，扩募流程和效率也有待优化。

博时基金首席REITs业务官吴云表示，税收政策方面，目前税收优惠覆盖不全面，税收政策的协同性不足。法律制度方面，REITs相关的专项立法缺失，法律责任界定还可以进一步清晰和完善。市场流动性方面，我国REITs二级市场交易不活跃，做市商制度还可以进一步完善。此外，REITs专业人才存在短缺情况，基金管理人的运营管理能力还有待提高。

市场流动性方面，招商基金表示，部分项目仍存在流动性不足带来估值大幅上行，偏离其基本面的风险。短期流动性不足会加剧资产价格波动，反映在日内的特征主要包括：部分REITs交易不连续；尾盘成交量较高，盘中成交量较低的特征；个别投资者的极小操作对价格造成较大冲击；程序化交易占比过高的现象依旧突出；盘中极短时间成交占全天成交占比较高；“拉尾盘”现象时有发生等。 造成当前流动性问题的原因包括但不限于：新增参与者较少，增量资金难以持续注入；新发项目战略配售比例过高；投资者结构相对单一；做市商成交占比过高等。

招商基金建议，未来需加快完善对REITs发行、运营、收益分配等环节的法律规范，考虑确立REITs的税收中心地位，加大政策支持力度。简化扩募流程，通过优化首发上市条件和扩募机制，提升常态化发行的质效，吸引更多优质资产进入市场。鼓励地方政府与社会资本合作，支持企业通过并购重组、资产置换等方式，将优质资产注入REITs平台，推动优质资产的培育和整合；同时积极探索数据中心、养老等新领域REITs的发行，进一步开拓资产来源。