东莞二手房个税大降？多地住房减税降费密集推出，政策动向市场影响全解读

接受券商中国记者采访的业内人士认为，东莞此次政策调整，是在楼市低迷的背景下把过去过于严格的调控松绑了。不过，从最近的各种减税政策看，实际减少的税费有限，对于市场的影响更多体现在心理层面上。

此前，券商中国已对多地降税降费进行了详细报道。详情点击查看：《喜大普奔！多地大幅调低个人出租住房税收，北京力度最大，税率减半》、《喜大普奔！多城市下调住房交易税费，对楼市影响有多大？看看有你所在城市吗？》

增值税附加税、个税……各地密集发布二手房减税政策，对市场有何影响？

3月13日，有媒体报道称“东莞二手房个税可‘二选一’：180万的房子能轻松省下十几万”。

对此，券商中国记者致电东莞市纳税服务热线12366咨询，工作人员告诉记者，个人住房二手房交易，对“满五唯一”的住房免征个税，对不“满五唯一”的住房，如果能够提供房产原值凭证的，按差额20%征收个税；如果不能提供房产原值凭证，则按全额2%核定征收。她还表示，这两种情况具体按哪种收，还要由税务分局根据实际情况判断。不过，对于这是否是最新政策，她则表示，之前也是按照两种情况征收。

随后，券商中国记者又致电东莞市某镇办税服务厅，相关工作人员告诉记者，3月8日内部下发了一个关于优化二手房交易纳税申报资料的通知，根据通知内容，除了买卖双方身份证明、二手房买卖合同、房产证原件等必须提交的资料外，如果能提供房产原值证明，可按差额的20%征收个税；如果不能提供房产原值证明，可按全额2%核定征收个税。

“之前也是有这两种情况，但是如果不能提供原值证明，我们会主动根据税务局系统资料进行查询，查不到的按全额2%收，但大部分情况都是按照20%收的。3月11日起可根据个人实际情况‘二选一’处理，不能提供原值证明的也不会去查系统资料。”上述工作人员对券商中国记者说。

上述工作人员还具体解释称，差额和全额还要看合同价和评估值哪个高，就用哪个计算。如果合同价大于评估值，就按合同价减去原值后的差额的20%收；如果合同价小于评估值，就按评估值减去原值后的差额的20%收。全额也是按合同价和评估值中高的数值的2%来计算。

东莞另一个税务分局办税服务厅的工作人员也对券商中国记者表示，“二选一”也是为了减少纳税人的税费压力，让纳税人自主选择。“如果房屋升值幅度较高，按全额2%比较划算，如果房屋升值幅度不大，按差额20%更划算。”他补充到。

对于东莞二手房个税政策的调整，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对券商中国记者表示，这个措施有三个背景：一是东莞的楼市低迷，地方政府有意愿放松楼市相关政策，这是地方政府为了促使楼市企稳所做出的权力范畴之内的一个调整；二是国家减税降费的大背景，因为去年到现在国家对于各方面的减税力度比较大，如果让卖房的人选择缴税方式，其实对于卖方是有减税功效的；三是2013年新“国五条”要求二手房交易个税按照差价的20%严格征收，当时只有北京、东莞等个别城市严格落实了，但全国大部分地区一直都是按总额的1%-2%去征，东莞可能觉得严格执行对楼市不利，所以也想放松。

“这是一个政策态度，因为按照目前的情况，绝大部分的二手房交易官方都能查到原值，按照差额的20%征没有技术困难，只不过由于目前楼市低迷期，东莞没有严格征。”杨红旭对券商中国记者说。

中原地产首席分析师张大伟也认为，东莞作为三线城市之前执行的二手房政策过于严格，比上海、深圳等一线城市政策更严格，而且在2018年东莞执行“三价合一”后，纳税价格与贷款价格合一，导致高个税房源基本难以交易，房价出现了明显下调。目前看，全国严格执行能查原值按差额征收个税的只有北京等少数城市，东莞此次宽松，应该说只是把过去过于严格的调控松绑了。

据张大伟介绍，当下房地产交易环节的主要税种有契税、增值税、个税。

张大伟认为，这些税费，除了契税是所有房产都有外，其他税费并非全部房产都有，目前各地减税主要减少的是增值税附加税部分减半，对市场影响有限。只有东莞等个别城市个税有所调整，之前执行的是差额20%征收个税，最近调整到按照2%征收，对二手房交易影响较大。

“不论是房地产税的落地，还是从房地产市场长效机制看，减少交易环节税费，增加持有环节税费都是趋势。”张大伟说。

不过，张大伟指出，全国大部分城市二手房纳税均是阴阳合同，实际纳税额远远低于应纳税额。从最近的各种减税政策看，实际减少的税费有限，但在最近市场有所波动的情况下，减税会被认定为调控政策的松绑，对于市场来说，减税对市场的影响更多体现在心理层面上。