在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向 “城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合了文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间进行系统性的更新改造。
在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区成为产业和人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。如何对社区进行更新改造，特别是对城市中心区老旧社区的改造，是推动旧城改造，焕发城市活力的核心问题。
旧城更新改造的目的不是单纯满足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。近年来，我国片区更新的模式逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”进行转变。
“社区”作为区域功能模块的重要组成部分，是推动片区更新的核心要素，其中老旧社区成为需要重点突破的关键问题。传统的房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。
在对城市中心区域的老旧社区进行了分类和研究后，我们发现，现有的老旧社区存在明显的缺陷与不足。
老旧社区更新改造是我国当前城市建设的一项重要内容，也是一项极具复杂性的城市活动。但老旧社区在更新改造过程中也存在着许多矛盾。
城市中待更新的片区往往面临建筑破败、产业凋敝、人口迁离的不利局面。老旧社区的改造需要首先找到自身的功能定位，引入合适的产业，融合更多现代化功能，将其重新纳入到城市有机整体中。通过一些建筑改造来承载新的功能，“古老的躯壳内部”重新焕发生机，呈现出新时代的活力。
但部分老旧小区在个体改造后，社区外环境仍未改善，与周边城市功能和业态格格不入，缺乏顶层设计和区域统筹。很多社区改造引入的业态未进行深入的市场调研，无法持续经营。不少城市在进行老旧小区改造过程中，往往源于政策试点，更多考虑社区内部的改造，而缺乏考虑社区与周边城市功能的融合和衔接，改造视角存在较大局限。
社区更新改造工作不应是单点策划，而是整体统筹，以从大区域的融合发展作为思考前提。
同大多数国家一样，城市的发展扩张必定会面临老旧社区更新问题，早期我国的社区更新几乎是在大规模的拆建模式中往复进行的。随着时间的推进，这种大规模拆建模式的弊端也逐渐显现出来。虽然大部分的人居环境得到改善、当地经济也得到了振兴，但城市社区的历史底蕴在一定程度上被覆盖，丧失了其独有的特色文化，导致城市空间单调、风貌平庸、居民归属感降低，出现了“千城一面”的状况。
深厚的历史文化是潜藏于社区一砖一瓦间的宝贵财富，“尊重历史，唤醒记忆，融入当下”是老旧社区改造的首要出发点，亦是商业价值发掘，盈利模式再造的关键钥匙。在充分考虑改造后引入的新功能新业态与历史文化、历史建筑融合的同时，政府也需要制定相关法律条款，保护历史建筑和尊重历史文化特色。
老旧社区外环境空间严重不足，致使居民多样化需求难以在空间上全面实施落地。这种现象的主要原因在于：一是为了快速解决城市人口的住房问题，社区建筑在建设初期采取了高密度的建设方式，忽视了居住品质，导致外环境空间不足；其二是社区管理不善，多有私搭乱建的现象存在，私自侵占部分外环境空间归为己用。
在单个社区微改造过程中，一方面进行社区内部资源挖潜，另一方面可以联合周边社区进行空间共享，具体可以从以下三个维度展开：
例如，相邻的A、B小区，A有篮球场、乒乓球场，B有花园、儿童娱乐设施等，如果将两个小区合并，设施就能 倍增，活动空间也增加。因合并推倒院墙、整合巷道留出的空间则可以修建立体车库，或修建绿化带。
垂直维度复合是指不同功能在同一空间垂直方向上的展开，将外环境空间的利用从二维平面扩展到三维空间， 例如在建筑外立面上考虑垂直绿化，在建筑屋顶上打造屋顶花园；还可以利用多种活动场地及绿地的地下空间，考虑布置地下 停车场、与绿色雨水收集设施结合的地下蓄水池等。
同一空间在不同时间段上展现不同的功效，提高空间利用率，从而避免不必要的空间浪费，例如公共活动场地与停车场地在不同时间段上的共享利用，在白天用作活动场地，夜间用作停车场地等。
改造资金的来源是老旧社区外环境改造面临的重大难题，首先是改造总资金上的不足，其来源难以持续；其次是资金在分配比例上的问题，外环境改造所占比例较少，无法满足各类物质环境要素的更新。
产生这些现象的原因，其一是我国城市老旧社区改造的资金来源主要以政府财政拨款为主，而需要改造的老旧社区众多，资金来源难以满足改造资金的需求；其二是我国老旧社区改造大多从建筑本体结构改造入手，外环境改造未受到重视，有限的资金来源与外环境品质提升的矛盾一直存在。如何从根源上解决资金问题及利用有限的资金将改造的效益最大化，是目前城市老旧社区外环境微改造所需要解决的关键性问题。
社区更新改造资金主要来源于政府财政拨款和补助，但仍需丰富资金来源渠道，以保障社区更新改造长效进行：
从政策层面，我国已在政府和社会资本合作模式（Public-Private-Partnership, PPP）进入老旧小区改造领域进行积极探索，在资金、技术、管理等方面给予大力支持。住建部《关于开展既有建筑节能宜居改造项目储备工作的通知》指出，优先支持采取以政府和社会资本合作(PPP)等市场化机制模式运作的项目纳入既有建筑节能宜居改造项目储备。《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》提出，支持采取政府与社会资本合作模式(PPP)进行老旧小区微更新。建议政府需要出台老旧小区改造PPP模式操作的相关标准、规范与程序。其次，加大对社会资本的激励，如税收优惠、贷款贴息、低息贷款等组合经济激励政策。
市场化解决的基本思路是收益期权定向出售，包括三个基本路径：
1. 物业捆绑式：即由业主与物业公司签订长期或多年物业服务协议，在此前提下由物业公司支付部分改造费用。
2.社区服务捆绑式：即将维修、保养、商业、金融、教育培训、旅游、养老、医疗等社区服务，按项目分别与相应的机构签订长期或多年服务协议，由签约机构买断协议期相关服务，同时由签约机构支付一部分改造费用。
3.广告捆绑式：由业主与广告公司签订长期或多年广告位出租协议，由广告公司支付一部分改造费用，以此路径还可扩大期权出售范围，如业主再装修期权出售，小区内大件商品采购期权出售等。
与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供和收费，可以为企业参与社区改造带来更大的盈利空间。但 目前社区的盈利模式还停留在比较老旧的模式，通常以收取物业管理费为主，盈利模式过于单一。如何挖掘社区商业与文化价值，成为社区盈利的主要困难点。缺乏盈利模式，无法筹措资金推动社区的良性运营，使得社区更新无法持续。
在传统的社区更新改造盈利渠道的基础上，引入更多合作方，拓展盈利渠道，目前可以借鉴的盈利渠道包括：
2. 对现有公共空间进行改造，引入商业服务、办公、人才公寓、展览展示等空间，收取租金；
3. 引入智慧社区，运用科技手段提供线上增值服务，收取服务费等。
社区更新改造工作涉及面广，有不同参与方，其利益诉求不尽相同，在社区更新改造方案的制定中，需要平衡各方利益，这也是长期存在的矛盾。
随着我国社区发展的复杂化，特别是老旧小区产权关系复杂、改造空间有限，未来社区治理的参与主体将更 加多元化。更多部门和企业的介入将成为社区治理的趋势，同时也需要更多专业的服务供应商来满足社区居 民日益丰富的需求。
形成“政府—社区—居民—第三方组织”的体系，其中政府主导社区微更新，社区推动改造，居民和第三方参与和促进社区微更新。构建“政府—街道办事处—社区居委会—社区网格—社区楼栋—居民”的体系，其中政府通过街道办事处和 社区委员会以及党组织逐步向社区提供政策支持和资金支持。
重视居民改造意愿和诉求，鼓励“居民、业主委员会、专业人士、社会组织、企业”将不同的诉求，自下而上反馈到社区和政府，使得社区微更新效果得以最大化实施落地。
内容摘自《2020城市更新白皮书 聚焦社区更新 唤醒城市活力》
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