物业+生活服务：物业边界扩张的第一站 22H1 发展或遇瓶颈
22H1 数据显示，社区增值服务收入同比增速及毛利率均大幅下滑，1/3 物企社区增值收入呈负增长，头部物企有较强韧性。22H1 共有 46 家物企披露增值服务数据，社区增值服务收入均值为 2.66 亿元，仅有 10 家物企超过均值。筛选 22H1 营收TOP15 物企来看，社区增值业务规模化开展集中体现在头部物企，排名前三为碧桂园服务 21.12 亿元、保利物业 14.02 亿元、绿城服务 13.1 亿元，占营收比例分别为 10%、17%、19%，同比增速分别为 51%、-17%、19%。
22H1 物企社区增值服务同比增速均值为 24.4%，去年同期数据为 133.73%，增速下滑明显，毛利率整体同步下滑，业务发展或遇瓶颈。社区增值业务排名前三对应毛利率分别为 59.7%、48.22%、23.2%，毛利率同比-6.5pt、1.53pt、-2.6pt。营收TOP15 物企剔除商管企业后，12 家披露了增值服务毛利率数据，其中 8 家毛利率出现下滑。
我们分析毛利率整体下滑的原因为：（1）疫情反复，导致园区内公共空间广告需求疲软，收益下降；（2）受地产行情影响，毛利率较高的物业经纪服务，包括二手房交易及车位销售收入减少；（3）入室保洁、居家维修等家居生活服务业务供应链模式变化，部分由毛利率较高的平台模式转向自营模式。
物业+城市服务：从环卫服务到积极参与智慧城市建设
“空间即服务”，多数物企以环卫服务为切入点进军城市服务，成为物业企业边界扩张的标志性举措。在物业企业提供城市服务初期，其所实际从事服务的多以城市基础设施的环卫保洁及设施设备管理为主，例如市政清扫保洁、垃圾分类清运、公厕管理、绿化管养、路灯照明设施管理等。
从 TOP15 营收物企 22 年中报披露城市服务业务数据的 5 家物企来看，城市服务业务收入加权平均增速达到了 65.96%，业务收入高速增长。其中，收入最高的为碧桂园服务达 26.35 亿，增速最快的为世茂服务，同比增长 400%，主要由于其 2021年收购深圳世路源和无锡金沙田两家城市服务公司。
从城市服务业务毛利率情况来看，22H1 加权平均毛利率为 20.3%，较同期 23%下降 2.7pt。我们认为主要是由于：（1）开展城市服务业务配合疫情防控工作，导致其成本增加；（2）期内油价上涨导致运营成本上升。
由于物企多为轻资产运营，而城市服务招标大多对资质、重资产设备、同类项目业绩等有要求，故物企切入环卫领域多以并购环卫公司为主。自 2020 年 10 月碧桂园服务收购两家龙头环卫公司满国康洁及福建东飞后，上市物企开启了并购环卫公司的热潮，尤其以 2021 年 3 月雅生活连续并购 5 家环卫公司为标志，2021 年下半年后，物企并购热潮逐渐消退，合景悠活于 2022 年 1 月收购广东特丽洁环境，意味着环卫业务仍是物企布局城市服务重点突破口。
此外，物企并不局限于提供基础的街道清扫服务，而是顺应城市更新趋势，协助进行城市精细化、智慧化管理，积极参与智慧城市建设。如珠海大横琴集团与万物云合作，落地全国首个“物业城市”治理模式，截至 2020 年 5 月 22 日，大横琴城资围绕城市照明、电缆沟、城市排水系统、垃圾清运、物业管理等业务板块，对原有大数据平台进行迭代升级，不仅推动了城市治理体系和治理能力现代化，也为自身平台的智能化、智慧化建设提供了内生动力。
我们认为，城市服务业务受关联方影响较小，是物业服务边界扩张的又一重要领域。随着物业行业品牌效应提升，行业集中度进一步提高，基于物业服务企业多业态的服务经验，其在参与城市公共服务方面，尤其是精细化管理方面，相较市场上其他行业企业具有较强的综合优势。
物业+养老服务：市场规模万亿级别 物企龙头先行试水
我国老龄人口占比不断提升，养老市场潜力巨大，多地探索社区养老新模式。根据国家卫健委 9 月 20 日介绍的我国人口老龄化有关情况，截至 21 年底，全国 60 岁及以上老年人口达 2.67 亿，“十四五”时期，60 岁及以上老年人口总量将突破 3 亿，占比将超过 20%，进入中度老龄化阶段。2035 年左右，60 岁及以上老年人口将突破 4 亿，占比将超过 30%，进入重度老龄化阶段。预计到 22 年底，按消费额计算，健康养老产业规模将达 6.5 万亿元。
物业+养老成为社区养老的发展方向之一，国家给予相应政策鼓励，成为近年来物企边界扩张的新试点。2022 年 1 月 21 日国务院印发的《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》中，明确提及“强化社区养老服务功能”。根据民政部数据，“十三五”期间，我国先后在 203 个地区投入 50 亿元，开展居家和社区养老服务改革试点，打造各具特色的区域养老模式。各部门亦对“物业服务+养老服务”模式探索提出指导意见并明确物业服务企业开展养老业务可依规申请相应优惠扶持政策。
物企龙头碧桂园服务 2022 中报披露试水“物业+养老”领域，创立了业内首个客户体验研究院，搭建“怡然五星长者服务体系”。碧桂园服务从单个项目试点切入进入“物业+养老”领域,在了解长者人群生活痛点和养老需求的基础上,通过整合社区养老服务资源形成免费和付费的养老服务清单。
我们认为，在老龄化趋势的背景下,物企利用其社区增值资源及空间服务优势，将继续在新赛道拓展服务边界。随着更多物企响应“积极应对人口老龄化”的国家战略需求,探索未来社区养老模式的创新，物业服务的触角已延伸至另一个万亿级的赛道中。
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