田园综合体四大发展误区

目前市面上对于田园综合体的理解偏于通过利用农村资源，发展农村地区旅游，也就是重点还在乡村旅游这个范畴，但其对农业的休闲功能理解并不深刻。

相对完整的田园综合体的定义是以农事活动为体验的项目基础，以农业为美丽的景观，以农村为舒适的氛围和场境，把农业和旅游业结合在一起，吸引消费者前来观赏、品尝、购物、劳作、体验、休闲、度假的一种新型农业生产经营形态，围绕“农”字做活农业旅游。

一个田园综合体动辄几十亿，甚至上百亿。很难想象在基本农田和一般农田可以种出几十亿的回报。所以说，大家对休闲农业的理解存在一定误区。

误区一、休闲农业重“农”轻“旅”

农业项目有个规律，10个项目，七个失败，两个惨淡，一个成功。因为很多项目上马时缺乏商业模式的设计。农村的用地包括基本农田，一般农田，宅基地和农村集体建设用地。基本农田按照法律规定只能种粮食蔬菜或中试。一般农田允许种粮经饲作物。宅基地和集体建设用地目前还没能直接入市。

回归土地的本质，农田种养靠的是农产品，我国WTO以后早已进入国际化的农产品竞争，西方发达国家的低成本农产品早已让农民的农产品无法抬头。加上我国43%左右的农民人口比例，6亿多农民都靠天靠地吃饭，看到什么价格好就种什么，跟风严重，周期性明显，所以种地理论上赚钱，实际很难赚钱。

但城市化给农村土地带来了空间经济的机会。城市拥挤，繁忙，空气差，食品安全等问题迫使城市居民向往农村生活。从土地产出的角度看，这时候，土地产出的不是农产品，而是整体的景观，场景，氛围和生活，是无形的服务。其核心是“客流”，赚的是餐饮，住宿，娱乐，门票等综合收入。

如此，就得注意农旅的结合。游客是休闲农业的客群。

误区二、休闲农业重“旅”轻“文”

有农有旅似乎全了，但还不够，毕竟我们的城市化有个历程，很多城区也都有农田，农村地区在我国太多了。光自然风光的山水还看不完，凭啥要来农业区域?——也就是说，拼完了“农”的项目后拼什么?

我们可以想象一下欢乐谷模式。欢乐谷没到地方，往往是偏荒区域，谁能想象建设完成后会有那么多游客过去玩。这就是文化的魅力。山水景观为何吸引人，因为山水有其独特的自然属性，具备唯一性，稀缺性，不可替代性的特征。也可以称之为资源。好的IP可以成为区别于其他休闲农业区的符号，深入游客印象。

误区三、休闲农业重“规模”轻“选位”

一部分房地产商、开发商有钱了喜欢上规模，而忽视所处的区位。休闲农业是不可移动的产品，它产出的是体验和服务，其成功的核心是人气。也就是需要游客从市区到农村，这属于人口空间移动的范畴，国外称之为空间交互，影响其人口流动的因素，主要包括距离，交通，资金成本和时间成本。如果离开城区过远，而其他选择就会被替代。为此，选位很重要。

误区四、休闲农业重“服务”轻“营销”

有很多人以为，酒香不怕巷子深，所以不会考虑营销问题，而且以为散客就够了，不需要团客。任何一项投资是有成本的，尤其是资金成本。投资回报期很重要，人气是解决收入的主要因素。显然，营销也同样重要。当然也要防止只营销无实质的情况，现在不少地发开发休闲农业或其它项目，重营销轻服务的情况也不少，推广文案和图片超级牛，广告做得震天响，到了现场一片心塞和失望的情况也不少见，所以两种极端都不要有，平衡发展才是王道。