集体土地入市的实践操作

试点地区

整体特点

历史上的主要经验成果

浙江省德清县

农村集体经营性建设用地的全国首宗入市和首笔抵押，部分试点经验已被自然资源部吸纳

• 村级经济组织全面完成股份制改革

• 乡镇集体土地由乡镇资产经营公司等全资下属公司或其代理人实施入市，村集体由村股份经济合作社实施入市，村民小组可委托村股份经济合作社等代理人实施入市

• 全县存量集体经营性建设用地梳理登记

• 与国有土地统一纳入县公共资源交易中心管理

• 与国有土地“同权同价”

• 城乡统一的建设用地基准地价和租金体系

• 城乡统一的交易规则

• 城乡统一的登记管理

北京市大兴区

镇级统筹模式，允许与国企共同联合开发集体租赁住房，建立土地增值收益调节金制度

• 可用于符合首都功能定位的商业、旅游、服务业等二、三产业，可用于发展养老产业

• 镇域内各村集体经济组织以入股的方式成立具有独立法人资格的镇级土地股份合作社或联营公司，按各自持股参与分配集体经营性建设用地入市土地增值收益

• 集体经营性建设用地与国有建设用地“同等入市、同权同价”

• 农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设；但前提是集体经济组织在新成立企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红收益

• 集体租赁住房可作为公租房房源，面向公租房备案家庭或用于产业园区配套公租房

• 集体土地公租房土地使用权证按项目整体核发，房屋所有权证按幢核发，均不予分割办理单元产权证

上海市松江区

与国有建设用地使用权“同权、同价”，建立建设项目竣工土地复核验收工作制度

• 允许工矿仓储、商服等经营性用途

• 集体经营性建设用地可由集体土地所有权人自行或委托土地储备机构实施前期开发，达到土地供应条件

• 实行与国有建设用地同等入市制度，在全市统一的土地交易市场内进行

• 出让合同报松江区规划土地局备案

• 与国有建设用地使用权“同地、同权、同价、同责”，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%

• 基准地价修正体系

• 工业用地产业项目类和研发总部产业项目类建设用地使用权不得整体或分割转让；建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构不得改变，确需改变，应事先经出让人和协调

• 营利性教育、医疗、养老等设施用地应由受让人整体持有，不得分割转让；确需整体转让的，应事先经出让人和协调机构同意，或由出让人按照出让合同约定的价格和方式优先回购

天津市蓟州区

规定了收益部分的村集体提留比例

• 入市程序要求到会成员占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效；集体经营性建设用地属镇乡集体经济组织的，入市事项须经镇乡党政联席会议或镇乡长办公会议集体研究决定

• 入市须通过天津土地交易中心，合同经区国土资源分局鉴证

• 用地入市收益，归农村集体经济组织所有，属村内其他集体经济组织入市的，应将不低于净收益的10%作为村集体提留，归村集体所有，用于村内基础设施、公益福利事业支出；其余可在该集体经济组织成员之间公平分配

广东省佛山市南海区

广东省整体起步早，制度体系较为完备，规定细致，可操作性强，有独立的交易中心和集体土地前期整备中心，经认定产业载体项目允许分割登记 

• 允许出让、租赁、作价出资(入股)、转让、出租和抵押

• 宅基地、农用地不得入市

• 区人民政府批准农村集体经营性建设用地年度供应计划

• 出让、租赁的原则上需要在交易中心公开交易，交易中心为合同鉴证

• 公开出让、租赁的起始价(起始租金)、协议出让价(协议租金)或作价出资(入股)价格，原则上不得低于农村集体经营性建设用地基准地价(基准租金)的70%

• 提出产业载体项目，出让农村集体经营性建设用地以商服、工矿仓储用途进行开发，竣工验收后，经认定为产业载体项目的，可按审定的房屋基本单元进行分割登记、分拆销售

• 公共设施用地预留满足城乡公共基础设施和公共服务设施的用地需求

安徽省金寨县，重庆市大足区

异地调整入市

• 农村零星、分散的集体经营性建设用地，允许在一定条件下异地调整入市

山西省泽州县

历史违法集体建设用地可退地补办占地手续后入市

• 对存在违法用地行为的农村集体经营性建设用地，应缴纳罚款并退回土地，申请县人民政府补办占地手续，补办使用权人为代表其所有权的农民集体经济组织，用途为经营性建设用地

• 取得用地批复后可依据相关规定入市