产业地产行业发展到2020年第二季度，又到了一个崭新的节点。第一个季度，中国GDP创纪录的负增长6.8%。
这些年，产业地产的“轻重平衡、运营闭环、园区并购、资产交易、要素流动、园区PPP、投资买商、土地创新”等等，最终都一步步精准兑现了。从2020年第二季度开始中国产业地产行业可能会发生的十大趋势如下：
1、风险防控
一长串被疫情雪上加霜、火上浇油的产业地产商名单，裁员、缩编、降薪、退地、卖身都在日程之中，即便天气转暖，疫情转轻，整个行业“经营的冬天”也肯定还要持续很久。
在这个“冷得更加立体”的凛冬时分，御寒的厚棉袄必不可少，这个时候尤其要将踏实的自有资金、稳定的盈利和持续的正向现金流作为王道，无论是企业经营还是项目操盘，不要光讲故事和情怀，先把日子过下去再说。
2、赋能放权
4月17日，中共中央政治局召开会议，经济学家管清友在解读会议精神和政策基调时提到一个词我们非常认同——“底线思维”，现在这个关键时刻追求上线不现实了，只能保底线，如何挖掘内需、激发国内市场潜力将成为核心战场。园区领域的“赋能放权”改革在这种底线思维下就显得非常关键，既然已经到了底线边缘，退无可退，那就不要太纠结于约束、限制和管控，而是要充分释放体制活力，给执行层面充分赋能放权，保住经济发展和社会运行的底线。
从这个维度去看，国务院层面赋予省级更大的用地自主权就是明证，这场土地红利的释放，也将进一步推动城镇化建设、乡村经济振兴和园区招商引资；像《海南省人民代表大会常务委员会关于海南自由贸易港洋浦经济开发区等重点园区管理体制的决定》提出“法定机构+市场主体，赋予重点园区更大的自主发展权”。
这一点毋庸置疑，产业园区，是加速招商引资、深入改革开放最给力、最有效的承载体，也是疫情过后国民经济“满血复活”最需要按下的那个“重启键”。去行政化枷锁、添市场化之翼是当务之急。
3、产业转移
无论是全球范围内，还是国内各区域之间，产业转移一直在进行。
疫情中付出巨大代价的区域，比如湖北，有可能在疫情之后的底线思维和补课心态更加激进，也会享受中央的一揽子扶持政策，在产业转移的引流上有更大的综合性优势，反而有机会获得弯道超车、洼地逆袭的机会。
另外，中央部署的“新基建”任务对于很多省市也都是相对公平的机会，这些“新基建”设施对于战略新兴产业的吸引力是更强的，谁在这方面有更加前瞻和有效的布局，也可能在新一轮产业转移中赢得先机。
4、国重民轻
“国”指的是央企、国企和政府平台公司，“民”指的是民营企业，二者都是中国产业地产行业重要的参与主体，无所谓谁分量重谁分量轻，谁霸着场子谁被边缘化。“重”和“轻”，主要说的是这些不同属性的市场主体对增量资产控制方式的选择。
“国融民合、国民共进”的新时代趋势。疫情之后，产业地产行业国有力量一定是更倾向于“变重”，承担更多的资本投入和资产控制之重任；而民营力量在风险更大、不确定性更强的发展形势下投资意愿大大削弱，相对来讲更倾向于“变轻”，以尽可能少的自有资本沉淀和资产持有来整合更大规模的产业资源。
那些继续抱着“类房地产”思维与赚快钱理念不放的民营产业地产商，终将被行业大势所淘汰，而能够适应时代需求，摆清自身站位，利用多年积累的产业IP、标杆项目、专业团队、产业资源、招商与平台搭建能力、园区运营能力等一系列“软实力”，学会与越来越站“C位”的国资力量共存共荣。
而国有力量则应该改革创新体制机制，敞开怀抱，用开放平台和混改之姿迎接这些优质的民营资本进入，融合各方所长，规避各方之短。
5、资本创新
问渠那得清如许，为有源头活水来。对产业地产行业而言，“活水”就是更加创新、更加低成本、更加长期的资本力量投入，拓展园区行业的多元化资金渠道，以充足的弹药粮草增强其投融资能力。疫情之后有五件关于资本创新的事情会进一步加速：
一是国务院“11号文”指引下的新一轮开发区平台公司IPO（及借壳上市）；
二是以公募REITs为代表的产业园区资产证券化；
三是以保险资金为代表的长期廉价、带有强烈政策倾向的资本大规模精准定向投入片区开发、制造园区、城市更新（工改工）；
四是新一轮地方政府专项债券发行箭在弦上，产业园区将会成为最大头的流入方向，强力促进实体经济和投资复苏；
五是以园区为头号试验场的金融机构扶持中小微企业融资创新会越来越活跃，园区开发运营主体将以自身的规模和级别直接面对金融机构，来为入园企业做一个集体的担保和授信，尝试融资租赁、供应链金融、小额贷款、“孵-投-贷-保”联动及更多创新金融服务产品。
6、高端服务
战“疫”结束后入园企业逐渐开复工，这时候园区运营可以做的事情也非常多，大的产业扶持、产业促进、产业环境这些层面的服务一定是政府来做的，但园区开发运营商也不用妄自菲薄，中小微企业的招工、市场、金融、资源渠道等都将大有用武之地，还可以做一些政府的专项补贴申报，做一些业务和市场的资源对接，以及对企业物业空间需求的弹性供应和优化方案等等。
越是突发的困难时期，越能看出哪些运营服务才是不可或缺的硬核。市场下行经营波动，从中央到地方政府都在强调加大对中小微企业特殊时期的扶持力度，类似于减税、缓社保、贷款贴息等等，接下来这种需求肯定会大大增加。
把生态圈活跃起来，形成活跃、持续、网络化的价值交换——这种能力才叫真正的“稀缺服务能力”或“产业高端服务能力”，这种实实在在服务于产业生态圈的能力，将成为未来产业地产的核心竞争力。
7、产业驱动
产业导入+基金操盘”，未来一定是以优质产业资源驱动土地资源获取，这也是产业地产这些年政企不断博弈产生的结构，更是中国这些年有些偏科的城镇化发展必须补的一堂课。
越来越务实的地方政府会普遍实行“带条件挂牌、带产业出让”，辅之以精准可行的对赌约束条款。在这种更加严格的前期准入和全周期考核下，“要么生产，要么破产”，没点儿真材实料，是很难过关的，虚里冒套靠着PPT讲概念故事的产业勾地将会被彻底淘汰出局。
8、用地创新
2020年，将是中国工业用地的“土改新元年”，产业用地的供给新常态将会到来。
新常态包括：M0用地、弹性化供给、全生命周期、带条件挂牌、带方案出让，标准地出让、多用途复合混合、地价与绩效挂钩、鼓励提容增效（工业上楼）、强化低效退出、差异化动态平台管理等等，体现了更加务实、精准、细致、创新的土地政策导向，形成一套良性正向博弈的全新游戏规则，也是为中国实体经济崛起高效服务这座新大厦的一块重要基石。
4月9日，《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》发布，排在首位的就是“推进土地要素市场化配置”，包括“健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系。在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。”
所以2020年接下来的三个季度，是高质量增长、高效率补课的新阶段，产业用地如何以弹性、创新、精准、高效的方式匹配新形势，在有效土地资源上创造出更大价值以对冲疫情造成的损失，将成为地方政府积极探索的方向。
9、存量更新
上述党中央、国务院《意见》中还提到，“充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。”
疫情之后，“去地产化、产业为本、制造为纲”正在成为地方政府的重要行为准则，但工业用地的增量不足、存量低效正在成为全国重振制造业和提升营商环境的“卡脖子”难题断绝工业资产快速升值的通道，在“房住不炒”的基础上再加一个“厂租不炒”，让工业用地回归“制造业载体”和“关键性生产资料”的根本属性。
3月25日，《北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施（试行）》发布；4月11日，华南制造业重镇东莞发布了《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》，这些都是“向存量低效用地开炮”这一趋势的鲜活案例，其中有很多关于新时期利益博弈和平衡，降低成本、提高效益的亮点政策，非常值得细细研究，在本文中不再赘述。
10、自持时代
传统房企和资本玩家们赖以投机套利、迅速滚起雪球的这种高周转+资本杠杆的“负债为王”时代已死，我们正在进入更注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。
在这个新时代、新常态下，必须认识到自己的无能，钱不是无所不能的，也不能解决所有问题，必须先做强，再做大，时刻关注安全底线，活得久才是活得好的；并要深刻认识到，金融、地产为“用”，实业才是“体”，内心一定要清楚，你安身立命的基础到底是什么？
以下再探讨下在产业实业化的背景下，了解文旅勾地技巧与操作指南：
一
什么是勾地？
所谓勾地，就是在了解政府想法的基础上，结合公司的实际，在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行“勾兑”。与政府达成一致意向后，对外则设置许多挂牌门槛，然后走一个公开程序获取土地。
本质上，勾地算是一种询价制度。这是一种互利共赢的方式，未来，这种出让方式会长期存在。
2006年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）》，提到土地“勾地”出让方式。规范第5.4款规定：
“单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招拍挂方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。
如果土地出价未达到政府评估价格的土地，政府可选择不出让，由此开发商“勾地”失败。相反，开发商一旦“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段。
“提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的价格”。
如有人竞价，则价高者得；而一旦无人竞价，则开发商以其承诺的土地价格取得该地块。
如何科学地“勾地”
勾地全过程中，开发商务必将设置条件置于首位，即使让政府、合作伙伴不愉快也要坚持，否则可能徒劳。
1、前置竞买条件：即竞买人报名资格，未达到资格或未提供相关材料无法报名，专门为开发商量身定制，是最强的排他手段。
“2016年浙江省人民政府办公厅发布《关于加强土地出让管理的通知》，宣布土地出让“六条禁令”。即：市、县政府不得违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定六类前置条件。违反规定的要撤销公告，限期整改，追究有关单位和人员责任。
一、要求竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩；
二、要求竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模(面积)、建筑规模、建筑高度等建筑业绩；
三、要求竞买人必须在行业协会、媒体公布的行业排名中达到名次，或提供特定品牌、特定企业愿意入驻的意向书(承诺书)等相关证明文件；
四、要求竞买人必须具有特定资质条件或提供乡镇(街道)、开发区(园区、产业集聚区)、行业主管部门等的相关准入证明文件；
五、要求竞买人必须是上市公司、国有企业或本市、县(市、区)企业；
2、后置建设要求：即约定了项目本身的建设内容，增加了开发难度，本身不具有显著的排他性，属于伤敌一千自损八百的策略。比如要求做多少酒店或商业、要配多少学校、约定自持比例、约定最小分割面积等。
开发商去拜访政府洽谈地块，汇报方案是一个很好的理由，通过方案把政府的需求和企业的情怀融入在一起，也是维系政企关系的一条纽带。
企业的诉求是什么？①容积率、②商住比、③启动区范围。
当然，汇报方案只是开发商的一块敲门砖，不可与政府在方案上纠结很久，要么迅速互相妥协达成一致，要么直接放弃换方向——因为政府也很精明，土地不想给你的时候也不会明确拒绝你，只会说你的方案不够好。
勾地目的无非是期望地块大一点、地价低一点、报批快一点、利润高一点，不然招拍挂的土地完全能满足你的要求。基于明确的目的与政府谈条件：
1、圈地范围要大。尽量圈多一点的地，就算前两年能供的地只有几十亩，也要往大了去要，饼要画的大。
2、地价要低。地价是一个最敏感的商务条件，建议钉死在协议里，对于大盘项目，可以约定分批出让的土地价格先低后高，但是必须每期都低于市场价。
3、付款条件好。一次拿地、分期付款+分块办证，是前几年各大型开发商做活大盘项目的不二法门，也是勾地洽谈的一个重要的商务条件。
1、一定要非常重视首批土地的供地时间，若预期挂牌时间在一年以上，建议不作为当前阶段重点工作。
2、一定要非常重视首批土地的住宅比例，争取在与政府的蜜月期内将尽可能多的住宅放在首批供应。
政策享受、产业奖励、配套费减免、绿色通道等等，一般都是将当地能给的政策尽量都争取到，有最好，没有也没办法。
上面都谈妥之后，签框架协议了，一个勾地项目就这样搞定了。
勾地方式存在诸多不可控因素，交地时间不确定、交地条件不明确、市政配套不成熟、地块不同权属可能导致整体地块分割，特别是在城市新区存在区域整体控规不确定，造成项目整体规划方案设计反复，对后期施工、销售也会产生重大影响。
因政府主要领导变更导致项目谈判搁浅的案例也屡见不鲜，因此，与政府签订协议前一定要充分分析当地政情、地情，提出合理降低、规避各项风险的措施，为土地获取及项目实施提供可靠保障。
（1）提前做好深入的调研工作，踏勘场地现状，掌握宗地土地性质及构成、土地整理进度及指标报批流程。
（2）在协议签订后，积极跟进土地整理进度、指标报批流程及挂牌时间，并提前获取宗地图及相关规划资料。
（3）把控土地款的支付进度，加大对供地方的跟踪和协调力度，保证供地计划的实现和土地获取。如出现土地权属变化、区域控规调整对土地获取造成一定损失，应积极与政府协调，并通过延缓缴纳土地诚意金等方式对其施压，最大程度降低公司利益损失。
（4）对于土地未能一次获取的情况，在方案设计阶段应综合、充分考虑，在满足整体规划的情况下兼顾单宗地块的方案独立性和可实施性。
产业勾地一定要有概念，用于勾地的产业，是“真产业”，还是“假产业”，两种产业的勾地套路是完全不一样的。
1、如果是真产业，就是有实体投产，也有意愿在当地投产经营，那洽谈策略就很简单：直截了当谈产业方产业形态、投资强度、产值和落税，要求政府的税费补贴，并要求获取住宅用地以补贴产业开办的现金流；
2、如果是假产业，就是做一个产业园区平台，仍是以房地产开发的思路。洽谈策略就会很纠结：
①对政府来讲，看的是规划方案与信任关系，以及开发商产业引入的理念，现在的政府见多识广，各式套路见多了，心态就会强势；
②对于开发商来讲，产业只是合作的切入点，盈利都在住宅用地的配地上，难以承担很苛刻的产业持有及运营的条件。
文旅项目的8个“勾地”攻略
由于土地资源一般都归属公司名下，个人持有的情况极少，如果通过收购该公司的股权，按照《公司法》，土地被视为该公司的固定资产，那么就可成功避开“招挂拍”，在股权购买之后，只需要将公司更名，土地就顺理成章过渡到购买方的名下，不被定义为“土地交易”，这样又可以避开各种高额税费，这是最常见的一种方法。
第一，最理想的情况是对方只有一块地或一个项目，如果对方有几个项目或多种营业范围，而收购方可能都只对其中一块地感兴趣，从而不具备交易条件。
第二，如果对方是国有企业或者国资出股方式，操作起来就相当的有难度。从2004 年开始，国家要求国有资产的产权交易必须进行挂牌，国有资产必须到产权交易中心去挂牌，而对国有资产的监管也是非常严格的，国有资产必须进行评估，否则就算作是国有资产流失，任何一方都不敢去承担这样的责任，因此双方很难以协商价格并完成交易。
这种方法的优势是实用，交易程序简单。只需要直接签一个协议，约定付款方式、规避一些风险等。然后直接到工商局备案即可，七个工作日即可完成。而且可以避免的高额赋税。
这种方式的法律风险在于原有公司的债权债务。比如，我一旦收购你的股权，必然也将承担你的债权债务，特别是在买家对债务情况不清楚的情况下，即使可以通过财务审计了解现有债务，也很难了解“或有债务”（例如贷款担保等）。特别是一些恶意卖家制造欠款，很难规避，这也是众多买家在使用这种方法是最大的顾虑。
原理：第二种方式由第一种方式变通而来，即成立一个新的项目公司，把特定的地块“装”进去。
其一，共同成立公司，一方以土地作价入股出资，一方直接投入资金，这样也不能定义为“土地交易”；
其二，即对方先成立一个项目公司，我再直接购买股权。这样债务问题就非常“干净”，可以规避债务风险。
首先是土地作价入股过程中产生的土地增值税，按照我国法律规定：当土地权属发生变化，当土地发生增值，按照增值额，征收30%—50%的累进增值税。如果土地增值额达到200%，会达到60%的比例。我们经常可以看到增值达到500%，甚至600%的情况，可以想象这样的增值税是很难承担的。另外土地过户过程中产生的评估价的3%的契税，这个成本说高不高说低不低，一般都会在几百上千万。这种高额税费也是让很多开发商不原意采取这种方式的原因。
因此这种方法适用于土地增值空间不大的地块。例如一些原有土地价格较高、加之前期投入较高的项目就非常适用。
这是一种名义上的联合开发，其目的仍然是避免被定义为“土地交易”。签订一个协议，采取松散合作的方式，不需要专门成立一个公司来“装”。而实质上的交易价格就变相为协议签订中所约定的出资回报率，而通常卖地方保留部分权益。
这种方式的优点是程序简单、效率高，不需要大张旗鼓的成立一个公司来装土地。但这种方式的风险就主要由买地方来承担，因为在开发过程中土地证上始终没有自己的名字，包括报建、销售等都是如此，更不要说如过说对外产生债务、项目被直接查封的情况。轻则停工，重则整个项目整体被人“拿走”，因此资金投入风险很大。大多数开发商都不原意选择这种方式，除非在投入金额不大的前提下。
以上三种是为最常见的方式，下面几种方法具体局限性更大。
企业之间的兼并或者合并也可成功避免被定性为“土地交易”，完成之后就可以直接到国土局办理土地更名过户，因此不产生契税也不产生土地增值税。
但这种方式的适用范围是极个别的，因为必须将整个企业吞并，很多开发商会认为这么做“很不实惠”，而且涉及大量手续登记。如果目标企业较大，特别是国有企业，还会面临到解决职工安置的问题，而对于开发商来说初衷只是拿地开发，因此这种方法的适用范围较窄。
土地暂且保留在原公司名下，也不购买股权，并保留原股东权益，然后通过签订法律条文完成股权托管，再由买地方投入资金进行开发，当项目进行到25%，法律意义上就不再是净地，性质演变为在建项目，就可以直接进行转让，从而绕开“土地交易”。尽管也承担契税，但成本很低。
过程当中还有另一个“玄机”。因为前期开发是由购买方投入资金，他们就可利用“技术操作”把成本算得较高，这样一来就使得土地增值税率大幅降低。
最后买家直接支付一笔项目转让费给卖家，卖家也只需要承担营业税和所得税，而买方则只需要承担3%的契税。
这是另一种更特别的股权托管，不购买股权，直接以股权托管方式进行，完成之后再抽身退出。
这种方式多为国有企业采用，这是因为国有企业投入资产会受到有关部门监管。如果投资过多，例如成立一个项目公司买地，涉及到几个亿的资金，就会受到国资部门的监控，而且要到主管部门去审批，程序非常繁琐，甚至会被否决。因此直接以股权托管的方式，以土地原有公司的名义进行开发，实则自主开发。
这其中的唯一风险就是股东反悔，势必会造成纠纷，当然可以通过合同加以约束。
这类方式已属标准“钻政策漏洞”的范畴，随着政策的日趋完善，如今已寿终正寝。
几年前，因为工业用地的廉价，部分企业刻意收购工业用地，然后再转变为住宅用地，达到超低成本运作的目的。因为在政策规范之前，用地类型的转变只需对照住宅用地的基准价补交其差额的20%作为出让金，只要规划许可即可转化为住宅用地。
国土资源局出台了新的政策，凡是工业用地转化为二类住宅用地，必须按照市场评估价，全额缴纳出让金。这是由国土部门确定，而这个价格很可能参照同区域拍卖价，因此这个差额很可能上升百倍甚至千倍。以前可能只需要几百万，现在可能是几千万上亿，就此止住了工业用地转为住宅用地的风气。土地成本提高后，这种方式开发商考虑较少。
不久前出台的农村集体建设用地流转办法，实际上是在政策允许的情况下为土地紧张提供了一些回旋余地和想象空间。开发商可利用“插花规划”的方式获得大量土地，即：一亩城市建设用地可附带十几亩农村集体建设用地，实际上是以农村用地为主，形式往往是长租几十年，由开发商一并开发，“销售”和“使用”之间并不存在明显差异。
这种运作方式存在一定的政策风险，但的确不算违法，关键在于对开发商资源和专业水准要求很高，因为这样的方式需要的不再是单纯的房地产开发，而是一个复合产业的开发，比如新型农业产业或者旅游产业即是它的载体，例如成都置信国色天乡及其衍生项目即属此类。此类运作模式进入门槛很高，受政策牵连的可能性也大。
勾地的“产业+”模式分析
指在产业园区及周边地区进行大规模的房地产开发，该模式兼具产业园区运营及地产开发两个方面，产业园区如物流园区、科技园区、科技新城、产业新城以及生态农业园区等。
通过该模式勾地，对勾地意向者来说，可以确保拿地的成本把控，并且可以保障产业园区快速地进入运营状态。
对政府来说，一方面可以设定意向勾地者必须达到引入某一特定类型和数量的企业（如高新企业、金融机构或世界500强企业）的要求；
另一方面，随着产业园区的逐步发展成熟、入园企业数量以及投资额的不断增加，政府可以零成本、零投入地实现财政收入以及区域生产总值的双重提升，在促进地方就业和民生建设的同时，还能突出地方政府的政绩。
该一般需要以具备文化旅游资源为基础，意向勾地者与该文化旅游资源所在地政府达成协议，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。
对政府而言，借助开发商雄厚的资金实力以及商业运营经验，打造或提升文化旅游产品，有利于进一步提高地区知名度，因而很受地方政府的重视。
实践中，“文化旅游产业+地产”模式催生出了多样的文旅项目，包括以下几类：
据不完全统计，包括华侨城、万达、世茂、融创、恒大、佳兆业在内的众多房企已经正式进军主题公园。
但是，国内大部分主题公园处于亏损状态，“主题公园+地产”的模式很难再成为主流。
2018年3月9日，发改委等部门联合发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》指出：要严控主题公园的房地产倾向，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批；要严防地方政府债务风险，要求地方量力而行，不得因主题公园建设增加地方政府债务。
如果景点较为热门，房地产开发企业可以通过在景点周边开发或运营优质的商业生活配套设施，获取稳定的现金流。
目前国内已形成以安徽宏村、云南丽江及浙江乌镇等为代表的一大批文旅小镇。
如何避免古镇同质化、如何结合古镇及原生态文化去进行商业地产开发，对开发商的运营团队都是很大的考验。
实践中，该类型产品通常为地区政府与房地产开发企业达成共识，对城市部分区域进行“改二进三”的改造。
即将原来的工业用地、废旧工业厂房或船坞厂改造成为具有历史文化元素的第三产业产品，如北京的798艺术区、中关村768创意产业园、宋庄艺术区以及77文创产业园等。总体而言，文化旅游产业+地产的项目，因相对偏远，刚需不足，销售周期较长，盲目投资景点项目造成山水超级大盘很可能沦为“鬼城”。
另外，很多开发商对文旅项目的投资资金匮乏，运营能力差，真正能够落到实处的文旅项目少之又少。
在国家鼓励发展医疗养老产业的政策环境下，多家开发商与国内外著名医疗机构以及地方政府合作，开发运营医疗养老项目。
如备受瞩目的绿城乌镇雅园。该项目包含养生居住区(70年产权住宅用地)、老年大学(科教文卫用地)、五星级酒店会议中心及特色商业中心(商业用地)，以及雅达国际康复医院(医疗卫生用地)。
实践中医疗养老产业+地产项目的盈利模式多为“产权出售+服务提供”的模式。
该产品的用地性质一般为非居住用地，并拥有依山傍水、生态良好的区位环境。
开发企业与地方政府以及专业的医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检服务、老年人常见病预防及看护服务、病后疗养服务等。
目前市场上存在的典型案例包括北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城等。
实践中，该类型产品一般是在郊区大盘中配建养老主题的生活设施，如养老中心、养老别墅或者养老度假山庄等。
目前市场上存在的典型案例包括绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓。
对于“康养产业+”地产模式来说，未来允许集体经营性建设用地直接进入土地市场的法律修正案草案一旦通过并生效施行，那么将为该模式下的房地产开发企业打开一片蓝海。
其他新型“产业+”模式分析
早在1994年，碧桂园即尝试开发“教育+”地产的新蓝海。碧桂园与北京景山中学在广州市合作开办“碧桂园学校”，通过与学校合作，达到提升住宅项目的吸引力和附加值。
经过20多年的发展，房地产开发企业已经构建出多种“教育+”地产的模式和类型，主要包括以下几种：
上述碧桂园即属于这一类型。房地产开发企业借助传统学校，尤其是传统名校的品牌效应，提升其开发住宅楼盘的购买率和产品附加值。
为此，房地产开发企业付出的代价一般是为学校提供土地使用权、建造学校设施以及提供必需的软硬件设备。
此外，房地产开发企业通常还与传统学校签订协议，明确约定责任承担以及收益分成等事项。
与传统学校的学历教育不同，该种模式提供文化艺术方面的非学历教育资源与培训服务。
实践中，典型的案例是世茂在西安开发的“起航360°全教育社区”产品。
世茂地产在上述产品中集结了众多一线品牌教育资源，如新东方教育、金宝贝教育中心等品牌培训机构，为住宅社区创造一个“舞蹈+乐器+美术+体育”培训的社区培训生态。
实践中，比较成功的案例包括万科与宁波日报集团共同投资建设的“万科芝士公园”以及绿地集团在无锡开发建设的“无锡绿地乐和城”等。
从盈利模式来看，“教育+”地产综合体不仅可以实现教育产业部分带来的租金收入，还可以通过教育产业带来的人流，增加综合体内商业及物业的收入。
该模式是近两年来兴起的地产与教育产业融合的全新模式。比较著名的案例有阳光城新奥教育产业并购基金，总规模30亿元，专门用于教育产业并购事项。
实践中，不少房地产开发企业已经嗅到先机，尝试抢占这片蓝海，如万科打造的“万科云城”、SOHO中国打造的“SOHO 3Q办公体系”等。
随着网络经济的崛起，网易空间、抖音网红直播室、亚马逊2.5产业与地产商配合拿地，不仅解决政府税收问题，更可低价获得配套土地。
众筹与房地产行业的结合，颠覆了房地产开发B2C的传统模式，转变为C2B的房地产开发模式。在这种模式下，房地产开发企业解决了客户的问题，同时解决了部分融资问题，对于终端购房者而言，他们享有更多购房优惠和选择。
以万通地产集团的“自由筑屋定制梦”为例，万通地产先开发出一个“以类型化社区定制为核心的互联网地产服务平台”，其核心点是现有终端消费者、基础订单，再根据消费者的个性化需求定制房产、进行开发。
该模式主要解决的不是房地产开发企业的拿地问题，而主要目的是解决融资问题。与上述的“众筹建房”类似，该模式可以简单概括为“众筹融资”。
即房地产开发企业将开发项目包装成保险、债券或者与余额宝类似的金融产品，并以每平方米的建筑面积为单位进行资金的募集，从而达到融资建房的目的。
2015年5月份，中国平安入股碧桂园后，即携手推出的“上海嘉定项目”即为本模式下的房地产开发众筹项目。
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